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  中央经济工作会议提出,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加强廉租住房等保障性住房建设。对于房地产业的影响中性偏多,政策面上仍将给予“自住和改善性购房”消费大力支持……【详细】

· 中央经济工作会议揭悬念:房车优惠继续
· 万科:增加普通商品房供给利于平抑房价
· 明确六大任务 保持政策连续性 管好通胀预期
 关于中央经济工作会议

  一年一度的中央经济工作会议是是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标,也是中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议。
  它的任务是:总结一年来的经济工作成绩;应对当前国际国内经济情况的变化;制定宏观经济发展规划;部署明年的经济工作
  2009年中央经济工作会议于12月5日上午在北京开幕。这次会议将分析国际国内形势,总结2009年经济工作,对2010年经济发展作出部署。

 明年经济工作六大目标
一、提高宏观调控水平,保持经济平稳较快发展。
二、加大经济结构调整力度,提高经济发展质量和效益。 三、夯实“三农”发展基础,扩大内需增长空间。
四、深化经济体制改革,增强经济发展动力和活力。
五、推动出口稳定增长,促进国际收支平衡。坚持“引进来”和“走出去”相结合。
六、着力保障和改善民生,全力维护社会稳定。
 明年房地产业工作目标
1、增加对保障性住房等方面的支持力度,
2、要增加普通商品住房供给,
3、支持居民自住和改善性购房需求,
4、加大农村危房改造支持力度,
5、加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造。
 往届回顾
·2008定调2009:保增长,促发展
·2007定调2008:实施从紧货币政策
·2006定调2007:继续稳健财政政策
·2005定调2006:继续搞好宏观调控
·2004定调2005:巩固宏观调控成果
·2003定调2004:保持宏观政策连续性
·2002定调2003:继续实施积极财政和稳健货币政策
·2001定调2002: 扩大内需
·2000定调2001:加强和改善宏观调控
·1999定调2000:突出抓好国企改革
 有关房地产政策的风向解读
·支持居民自住和改善性需求
·增加保障房及廉阻房的建设
08年企业普遍减少了开工量,导致今年新房供应相对不足,主要城市存货持续下降,进而使房价面临较大的上涨压力,如此而言,增加住房供给有助于平抑房价……
可以大胆地认为,居民购买首套住房的优惠政策明年将得到延续,而且中央首提支持“改善性购房”,相关的优惠政策也将得以保留……
保障性住房的增加力度和地方土地财政格局改善程度有关。未来廉租房建设可能主要集中在大中城市,解决住房问题的主体还是要还给市场……
·加大农村危房及棚户区改造
·积极的财政和适度宽松货币政策
强调棚户区改制意味着城市拆迁改造还将加快……
  放宽中小城市和城镇户籍限制将加快二三线城市城市化发展步伐,提升量价空间。这将为二三线城市带来持续的城市化发展动力及大量刚性和改善性需求……
  适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模不会受到太大影响。房地产业发展的外部环境是稳定乐观的……
 地产圈分析
    “可以预见,楼市资金充裕,无论如何在2010年开发商都不会出现降价促销的行为来回收现金,加上地王频出,2010年将是开发企业追求利润的一年,这些给市场未来的价格预期都在不断攀升,房地产行业仍将在2010年迎来繁荣的一年,楼价难降”……
     “增加普通商品住房的供给,意味着将有更多的土地推向市场、尤其是郊区土地供应市场将更加活跃,意味着楼市供求关系将不断变化,也意味着当前房价飙升局面将可望逐步得到缓解。对开发商而言,不仅意味着更多的拿地选择、更多的市场机会”……
    “明年的楼市还将和车市、家电一样,保持高投资和高成交量。由于供应和通胀的压力,房价上涨的压力短期内还不能获得有效解决。明年较短时间里,政府希望保持或提高明年楼市总体供应量和成交量,能够抓住这一机遇的开发商会有较好的发展”……
     “房地产业作为宏观经济的重要组成部分,是稳定经济增长的主要抓手之一,因此会议对房地产业发展的定位,直接关系到房企、广大购房者的切身利益。笔者从本次会议的内容分析,认为明年房地产业的发展环境依然比较明朗”……
 机构分析
  首先,市场最为担心的对控制通胀和资产价格的表述并未出现:
其次,积极的财政政策和适度宽松的货币政策意味着明年的货币环境对于地产股而言仍将是中性偏利好;
第三,增加普通商品房供给、支持居民自住和改善性购房需求,这意味着09年执行的房地产开发项目资本金比例优惠以及大部分涉及购房的优惠的金融和税费政策在2010年还将延续。
第四,放宽中小城市和城镇户籍限制意味着对于二三线城市而言,需求群体将会进一步扩大……
  中央经济工作会议对于地产行业的政策基调是积极扶持的。
土地供给量及保障性住房均将有所增加,将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。
其它优惠政策有望维持现状。取消优惠有利于抑制二手房(尤其是一线城市)房价上涨过快,打击炒房的投资投机需求。
放宽中小城市和城镇户籍限制将加快二三线城市城市化发展步伐,提升量价空间。
维持行业增持评级……
  会议新闻稿全文不提资产价格,并提到要“适应群众生活多样化、个性化需要,引导消费结构升级”。这充分显示了国家在增强消费以拉动经济的问题上,从来没有忽视房地产的龙头作用。
会议只提处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系,对通胀态度相对容忍。经济工作会议更加坚定了我们对于政策退出不会以牺牲行业景气为代价的判断,并认为年底不会有对住房按揭货款利率和首付优惠范围的变化的文件出台……
 

我们认为,中央经济工作会议对地产行业释放的信号较市场预期更为温和。
鼓励房地产消费、加快房地产投资、加大保障房建设仍将是未来一段时间政策的主基调,而提高中小城市城镇化发展水平、放宽中小城市、城镇户籍限制也为三四线城市房地产市场的健康发展奠定了良好基础。
政策维稳框架的进一步明确扫除了困扰地产股近期表现的不确定因素,我们看好板块在经济复苏、人民币升值、资产价格上涨等背景下的投资机会,维持增持评级……

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