全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强

 　地产中国网讯 1月16日下午，第六届地产中国论坛暨2014中国房地产年度红榜在北京拉开序幕，本届红榜以“服务赢创地产未来”为主题。大会上，全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强做了“过去这一年穿越中国楼市乱象看方向”的主题演讲。

 　任志强表示，一线城市不可能取消限购。限购政策对于一线城市的影响是非常大的，北上广深四个一线城市早已不把房地产限购政策作为房地产政策，而是把它规划到人口控制的政策范围之内，是对人口进行限制增长的政策。对于2015年有可能出台的房地产政策，任志强表示，一个是已经提到的房地产基金问题，一个是930提到的个贷证券化，另外可能有降准、降息。

 　专题：第六届地产中国论坛暨2014中国房地产年度红榜

 　直播：第六届地产中国论坛暨2014年度红榜

 　以下为演讲实录：

 　任志强：说到2014年，就不得不说一下2013年，就像刚才主持人说的，2014年大家说都会崩盘，其实2014年情况并没有那么差。但是如果把2014年情况和2013年对比就会发现情况很差。因为2013年数据基本上都是一个上升和高增长的数据，2014年全年数据大概3年以后发挥，我们现在只能用1到10月份的数据。但是1到10月份数据看出来大部分是非正增长，因此如果把2013年数据和2014年放在一起，就可以看见这个落差是非常大。所以年初的时候媒体或者是很多舆论都认为要崩盘，要崩盘恰恰是因为巨大的落差。

 　比如我们开发投资，按今年来说是增长了11.9%，我们估计到12月份是10%左右。那么10%的增长你说很不好吗?今年如果增长10%，已经是一个高增长了。但是习惯于更高增长的是去年，去年有19.8%的增长速度，相差7.9%个比分点，如果按7.9%和11.9%相比，有可能影响到钢铁、水泥、玻璃，然后影响到建材、家电、家装，这样就要超过0.6个点，就非常大。

 　这样一个对比就会发现，有一系列的数据说明这么一个情况，我们新开工面积，本年度下降了9%，住宅下降了13.1%，如果和去年10%几的高速增长和两位数增长就变成负的，这个落差就显得很大了。因为20%以上的落差是非常大的，当然还有其他一些数据。包括土地构成，去年我们3.8万吨，今年不到3万吨。今年到10月份是负的14%，但是一增一涨就差了20%的速度变化，于是我们就看到了让两年之间的落差是非常大的。

 　其他一些指标，比如销售，当年销售只下降了8%，但去年我们增长了17.3%，这个销售面积就差了25%，所以这个落差两年对比才能看出来。如果仅从今年和去年相比，绝对数负的8.2%看，下降了并不大。今年我们估计还会超过12个亿，仍然是中国历史上第二好的丰收年，但绝对数，这个落差确实很大。此外还有销售额差了34%。这都是巨大落差情况，对市场反映。比如去年是0增长或者是1%的增长，今年是负的5%，可能感觉不到有增长差距，去年是10%或者是20%的增长，今年突然是1%，2%的增长，这个落差就显得非常大。

 　我们还可以看到，到位资金负的25.9%，其中贷款下降了24%，这个里外里，不是当年贷款，当年贷款是9%，和去年相比今年的贷款增长率就差了，两者相差，增速相差了24%，这个差别是巨大的过程。尤其看到个人按揭贷款差了37.5%，将近40%多的落差，这个落差也是巨大的。

 　那么就2014年本身来说，它有一些负增长指标，比如新开工，土地，投资增速下降，销售下降等等，但是本身的落差并没有那么大，但是如果把上一年增长和第二年的低速和负增长相比，落差就非常非常大。因此，我们才觉得2014年情况很不好，恨不得2014年情况比2013年还大，可以看看2007年和2008年落差没有增长，但是2013年和2014年相比落差巨大，所以才有了这样的对比。

 　为什么2014年没有政策，会发生这么大的落差?我们政策是从2013年出台的，影响也是在2013年变化的，这些政策在市场向上的过程，这些政策起不到太多的作用，会滞后。滞后到什么时候呢?滞后到9月份，去年9月份以后，我们大部分银行都把个人按揭利率迅速提高了，从最初的0.7%、0.85%，0.9%，0.95%，到1%，到1.1%，1.3%，最高到1.3%。按照100万贷款，20年贷款期限，基本利率6.55来看。按照这样计算，黄色是按照1%的利率计算，如果按6.55和7，大概是23万的利息。换句话说，当开发商降了12万的房价以后，由于利率增长，消费者还要多付17万。如果1倍以上的利率，那就更多，可能按1.1倍，可能要差40多，那也就是说降20万的房价，消费者还要多付20万的钱，利息。

 　那么实际上成本不但没有感觉到房价下降，反而觉得房价在上升，因为实际支付成本高。所以去年9月份以后，我们的销售就开始出现下滑，主要的原因是来自于个人消费贷款。这个变化是巨大的，这是指贷款价格。当贷款价格出现变化的时候，贷款数量也发生了巨大的变化。

 　2013年我们6.8万亿的个人住房，不算写字楼，商场，一共8万多亿。其中个人消费信贷占到1.8万亿，两者相比占比达到27%点多。换句话说，很多人说房地产市场杠杆率很高，房地产价格一降银行就完了，其实不是。真正算起来，我们在市场中房地产价格的杠杆率远远要比其他产业要低得多得多。那么如果个人贷款只占27%的比例，如果房价下降了70%，也不影响银行个人消费信贷。这个比例差就是它的杠杆作用。在之前我们也看到，当土地收益越来越高，而拍卖土地已经占到了房价的50%、60%、70%，现在北京很多都达到了70%，所以这个杠杆的过程可以看到对房价影响实际上不在于银行个人消费信贷，这个利率杠杆已经非常非常低了。

 　今年我们到11月份为止，个人住房销售额达到5.3万亿，没有计算12月份。但是个人消费信贷多少?只有1.2万亿。比重已经下降到了22%，下降了接近于5个点，5个点什么概念?就是10%几就没有了。6个点就相当于20%了。还是一个非常大的下滑。同时，我们还可以看到另外一个数据，今天银行刚刚公布的，去年2014年整体的银行贷款9万多亿，非常高，比2013年还高。为什么在总体贷款额度高于上一年的情况下，个人消费信贷却大幅度的下降呢?其中一个重要的原因是因为利率问题。

 　很多人不解，为什么利率会影响到个人消费信贷?我们且不说M1、M2对银行的影响，就从贷款利率上涨可以看到，如果一个收入5000元的家庭，过去可以用3000元用于生活消费，用2000元进行贷款，还房贷。如果按照2000元计算，是他家庭收入的40%，我用这个数是为了告诉大家好算帐。银行有规定，个人按揭利率一般支付的时候不能高于50%，但是去年很多审查通过是因为利率提高以后，按照我们刚才说的利率，大概每年要增加890元钱。同样的钱，原来付2000块钱，变成2890元，接近于3000元。在家庭收入比重中就变成了55%到60%，是用于房贷，个人消费比例就降低了。银行说超过50%的，我不能给你贷款。

 　其实不能贷款的原因不在于这个人的收入和房价发生了任何的变化，什么都没有变。因为银行利率变化造成结果，这个人不具备享受按揭贷款的条件。

 　很多人转到住房公积金，原因在于银行有一条明显的线，去年明显看到个人消费信贷是负增长，大幅度下降是我们的销售能够引起购买能力在下降，影响是巨大的。这两者之间限制了相当一部分人购买，所以2014年急剧下滑，可以看到是因为个人消费信贷的影响。仅仅是因为这个单一因素吗?还不完全是。我们再换一个比例说。今年大概6万亿左右，前年是6.8万亿的个人住房，但是我们对应个人消费信贷是多少?10万亿，相当于1：1.5。就是个人消费信贷相当于当年销售额的1.5倍。我们再看看美国，美国当年大概4000多亿消费，可是个人消费信贷10万亿美元，里外里是25倍之差，总的国家的个人消费信贷，相当于当年销售额的25倍，而我们只相当于1.5倍。

 　可以明显看出，个人消费信贷对中国住房市场不是积极的支持，而是拖了严重的后腿。我们看到这个影响和后续的问题，在2014年我们大概出台这几项认为比较大的，对金融有影响的政策，和对房地产有影响的政策。其中年初有两次定向降准。第二就是我们看到4月份的谈话。4月份刘行长约了四大银行的行长谈话，只有一个重要内容，利率要降到1倍或者是1倍以下，0.7到0.8倍都是国务院下的，为什么银行可以不执行这样一个文件?逼着央行副行长亲自出面去约谈几大银行的行长?充分说明其实在去年4月份中央早已经看到个人消费对房地产市场的坏影响有多大?但可惜我们银行都比较黑，它们为了获得更高利润，他们宁愿不管中国的宏观经济和不管房地产市场。

 　于是，4月份谈话的内容拖到了9月份才变成了央行和银监会联合下发的930文件。如果4月份的谈话就出台了930文件，那是不是全年情况就发生了变化?也许2014年整体的销售会大于2013年。但是一直到1993年才出台相关政策，里外里差了5个多月的时间。如果这5个多月，接近半年时间是一个向上的过程，那么形势就完全不同了。

 　我们也看到在4月份的谈话没有办法改变银行降低个人消费信赖利率情况下，放开了限够。我们有46个城市限购，现在有41.5%，昨天说这0.5%也解除了，海南都解除，只有四个城市在限购，其他城市全面取消了限购，这个限购政策对市场影响也是巨大的。

 　随后，930再后，再后是10月份降息，这属于对房地产直接有影响的政策。那么央行为了调整准备金率，又出台了相关的一项政策，就是银行间的存贷是不再上交统计金，变相释放了2万亿额度的存储。其实还不如大大方方的，刚才降准就算了。

 　今年年初又出台了两项，一项是房地产基金的相关政策，刚才有记者问我，房地产基金怎么看?房地产基金问题实际上2008年早已经写在国务院的政府工作报告里面了，全国人大两会也通过和批准了，但是一直没有执行。而且相关政策也没有出台，比如说这次住建部提出瑞斯，瑞斯都是进行免税。瑞斯本身收益率都是百分之几，如果全都交税，还有什么收入。如果相关配套政策不同时出台，瑞斯是很难在国内进行资本市场的，还要过银监会的关，还要过证监会的关，这两个关可能都过不去。

 　在历史上我们已经看到，上一次政府工作报告提出的房地产基金问题和个人消费，住房消费贷款证券化问题，从2008年到现在一共140亿，三个银行，为什么没有进入资本市场，为什么不能进入资本市场，就是银监会也要管，证监会也要管，每个人都说归他管，打到现在140亿试点都没有落一个结果。如果不从政治体制进行相应改革，单部门的政策基本上是废的。

 　另外一个相关的政策是发改委提出的城市群的规划问题。特别是媒体强调，上一次我们经济工作会议没有提到房地产，但是别忘了提到了城镇化，而城镇化，特别是几大城市群的分类建设城镇化，已经成为今年和明后几年重要的基础设施投资的指引，对各个城市之间的建设也会产生巨大作用，这两个是今年出台的。

 　那我们可以看看出台以后政策变化之后的市场会出现什么样?限购政策最先，因为4月份谈话没有起导作用。8月份和9月份分别看到一些城市销售开始出现了反弹。全国有13个城市，几乎接近于翻倍，增长基本上112到150之间，这13个城市，那么也就说明限购之后对相当一部分城市是一个重大的利好，有一部分城市利用限购政策，限制了一部分消费需求，而解除限购之后出现了好转。

 　记者也在问我，这四个一线城市限购能不能取消?我个人认为不能。如果中央不直接说话，靠地方政府决定，北京市早已经不把房地产限购政策作为房地产政策，已经把它划到人口控制的政策范围之内。北京在不断地把一些我们可以看到的生存了15年、18年、20多年的自由市场，集市贸易，小商品市场等等统统搬走，他们恨不得把所有的低层次服务都轰出北京，他们高兴地说去年我们把预计进京人数减少10万人。什么概念?就是在2003年到2014年期间，北京市每年增加60万人口。最高一年增加120万人，如果说少增60万，那去年就是有50万。这样情况下，我们限购政策，特别是原来北京市限购政策和原来都不一样，都是按五年期计算的，现在这个限制还没有解除。而有一些是按一年期或者是两年期计算，于是很多人交纳了保险以后或者说交纳了个人税以后，就可以获得不被限制的购买条件。

 　所以我们在北京税务局查到了，很多人一个月平均只交十几块钱，四十几块钱，到一百多块钱的个人所得税，就是为了获得北京纳税的个人证明，获得在北京购买的基本条件，所以他们要连续交5年的个人所得税，才能获得这样一个资格。这里可以看到限购政策对一些城市是影响非常大的，而对四个直辖市或者是千万级以上人口城市，他们已经把限购政策变成对人口的限制增长，而不是对房地产的限购政策。

 　我们930政策以后，10月份明显看到销售处于一种回暖情况，到11月份快速上升。11月份的数据虽然和去年相比仍然是一个落后的数据，负增长数据，但是10月份数据和全国1到10月份相比是全年销售最好的一个数据，总量已经增长很多很多。比如北京，当月一手房交易量已经超过19000多套，接近2万套，过去8、9万库存要用十几个月的时间，一个月接近于2万套的销售，8万的库存只有4到5个月的消化期，这变成一个巨大的变化过程。

 　12月份，3年以后公布，估计全年销售量在12亿平方米以上，也许能够到12.5亿平方米，通常12月份有一个全年累计的结算，所以12月份的数据突然暴涨，相比之下去年13.1亿的销售，今年12亿多的销售，大约下降总幅度5%左右，现在是8点几，7点几。所以我们可以看到已经出台的政策对市场影响是很大的，比如说降息。去年10月份的降息，降息不仅仅是解决银行存款，更重要是让个人消费贷款中的家庭还贷比例，比重变化。就是我刚才说的银行考察的时候是50%还是40%，还是30%，是不是可以给个人信誉，家庭进行放贷?这个变化是很大的。因为息差导致按月支付的还贷能力大大提高。

 　我们初步计算了一下，从0.7倍到1倍之间，影响个人可支付能力24%，这个是非常高的一个数据。那么2015年可能出台什么新政策呢?一个是已经提到的房地产基金问题，一个是930提到个贷证券化，另外所有都认为可能有降准，降息，还有城市化。 　城市群规划和过去城市规划不一样，很多铁路建设和机场建设都是从六大城市群开始的，对市场影响也会很大。那么930里面一共提出9项，我们现在已经实现了大概只有4项，还有5项金融改革在930提出的没有实现。那么这个实现也许要有很长的周期，比如房地产基金问题从2008年政府工作报告就提出，2007年房地产商会和央行进行多次讨论。我们也在那个时候提出利用瑞斯实现保障性住房的体验，李克强副总理在体验上做了批示，但是结果也没有弄成。

 　可想而知这项政策从提出到实现也许要很长的周期，所以不能说明年就可能实现。比如说住房个贷证券化，目前中国政府花了好几千亿美元买了美国的个贷，买了美国两房的证券，为什么中国政府可以花这么多的钱去支持美国人民购买住房?用很低很低的利率让美国人享受一个巨大的福利。他们为什么不肯把中国的个人住房消费信贷放开呢?美国基本上是零利率，欧洲是负利率，日本是零距离。如果我们只要提供2点几，3点几的利率，他们很高兴把资金投入到中国个人信贷消费证券化，老百姓就可以从现在6点降到3点几，4点几，是不是花很多钱支付利息呢?我们个人住房市场，有人说证券化以后会释放10万亿，就是说现在我们有10万亿左右的个贷?错了。如果释放个人住房消费信贷，我们大概释放出40到50万个人住房消费信贷。

 　如果加上美国类似情况，利息可以冲击个人所得税，如果按照这样政策执行，我们估计会放出100万亿的个人消费信贷的住房信贷。可能有更多的人可以用更低的利率享受更好的住房和住房贷款。

 　为什么限购政策能够释放相当一部分需求呢?为什么930把二套限贷问题改变了以后，释放大量的消费需求，是因为我们从刚需需求转向改善性需求，大部分改善性需求都是属于有第一套住房。因此，如果用第二套住房，首付70%算，他们买不起。如果是第一套住房，首付30%，就买得起这个房子。因此可以看到是政策导致我们市场出现了突上突下的变化，而不是说我们的市场在正常运行中出现了暴涨暴跌和泡沫。

 　2015年，我们根据各种情况测算，销售会迅速回升，从去年9月份销售最低潮开始，此后销售基本上是处于一个持续上升的状态。但是价格不一定随着销售，因为我们有5.9万亿库存，还有巨大的消化中心，消化差不多才可能改善库存状态和市场供求关系。

 　作为投资我们仍然认为投资增长算是一个低速，仍然是10%左右的投资增速。为什么?前面我们说了土地供应量大幅度下降，如果土地供应量作为前期准备，没有一个充足考虑，后续增长是不可能持续增长的。1月份开局不错，也许大家改变了预期，所以四个城市的土地收入在1月份已经超过了2000亿，北京已经超过了将近200亿。为什么?土地价格在高涨，就是因为开发商，有些有钱开发商已经开始看到未来预期可能好转，所以他们把更多的资金投入到去年补欠的，就是去年没有增加更多土地，没有相当土地储备，减少了大概1/4，今年需要补上。所以年初已经开始出现白热化。

 　北京的土地出让金达到每平米5.8万，接近6万。更多人预测，在这种情况下推动下北京房价在持续上升过程中是无可避免的。价格和购房比例指数密切相关，从图上可以看到，2008年是我们的一个低点，那时候达到95左右的指数。随后4万亿让国房景气指数迅速回升，然后国5条，国10条。

　第二是开工低增长情况，2013年供求关系恶化，造成了价格上涨。2014年又再一次出现了指数的低谷。到2014年是比2008年更低的一个指数，94.1%，国房景气指数下降，包括销售、开工、土地控制，所以国房景气指数和价格关系密切相关。

 　从这几年价格指数可以看到，第一张图的曲线和国房景气指数类似，起码低谷都是类似的企业。

　2007年出现了价格的高涨，2007年11月份，中央经济工作会议提出要两防，防止投资过热和防止通胀，于是我们看到价格急剧下滑。在2008年底和2009年初进入到低谷。我们出手快，4万亿和相关的政策迅速让价格回升了，投资也回升了。所以从价格增幅看，又迅速在2009年底和2010年初达到最高峰。价格上涨导致我们的中央又再一次出手，用国五条，国十条，国七条，国八条来进行鉴定，再一次出现一个下降。但是这个下降并没有像2008年迅速反弹，而是在底部运行了一个相当长的周期。然后在2013年再次爬到顶峰。2013年年初又出台国五条，包括对个人所得税二次交易的税费限制条件，我们也看到市场再次下滑，出现了一个暴跌。

 　在今年底，我们从实际数据看，有些城市还在处于一个继续下滑的趋势，但是有些城市价格已经开始回升了，比如北京。年底这几个月的数据明显可以看出来价格反弹的很快，其他一线城市也有类似情况。所以大家在讨论的时候2015年价格在什么时候回升? 　宜居做了一张图，他们认为今年9月份是环比价格最低，去年9月份之后开始进入缓慢的回升周期。同比仍然有一个过程，在今年年初大概2、3月份会到最低点，也许在2季度以后开始出现回升，就是那条红线。

 　陆陆续续都会在今年3季度或者4季度增幅超，全年预计增长价格在3%到5%。局部地区有可能出现25%左右的房价增长，有些地区仍然保持着负增长或者继续下降。因为在中国已经随着5.9万亿的库存，形成了一个巨大的地区差，除了供给地区差以外，还有一个地区差就是人口地区差。相当一部分城市已经变成了人口输出城市，相当一部分城市变成了人口增长城市，有的城市省份是人口总体输出，但是在局部城市人口增加。

 　中西部地区大概有17个省市，省会城市占到GDP的30%以上，有的省会城市占到全省GDP50%，除了省会城市以外没有第二突出城市。比如说西安，它的人口接近于900万，下一个人口是100万左右，没有中国区域。类似这样省市有很多个，所以地区之间的差别巨大。

 　河南，每年大概平均减少20万的净增人口，整个东三省人口也是输出，但是河南有一个全国最的城市之一的城市，郑州。中国六个千万级以上人口城市，其中三个非指向数，郑州、石家庄、成都。三个是直辖市，北京、上海、重庆。所以研究人口的时候会发现，在人口变化过程中与城市供给变化过程中，城市之间的价格差别是巨大的，有的城市开始出现总体上升的趋势，但是有的城市仍然处于一个集体下滑趋势。因此，总体价格趋势补代表什么，也许整体情况可能会超过2013年。但是价格上涨幅度或者是增幅却远远低于2013年，或者是我们可以看到今年情况会略好于2014年。

 　谢谢大家!

全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强