新京报快讯（记者 张晓兰）1月7日，克而瑞从拥有自主公寓品牌的房企维度出发，推出了《2019年度房企长租公寓规模排行榜》（以下简称“榜单”）。榜单指出，2019年，在整体大环境不容乐观的背景下，长租公寓行业砥砺前行。行业整体来看，投资拓展偏谨慎，规模增速放缓，着力于已拓房源的开业效率和经营质量。与此同时，行业发生了一些新的变化，企业从过去单一追求规模高增长，到寻求发展模式的清晰化、差异化。例如，轻资产模式的创新，优质重资产项目的落地，“投融管退”等资产管理理念的出现。

整体拓展增速放缓

榜单显示，在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

对比规模增长情况来看，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。

由2019年各季度的增长情况来看，前三季度仍保持一定增长，第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。 

头部企业保持领先优势

榜单显示，从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了领先优势。其中，万科泊寓开业规模达10万间以上，龙湖冠寓开业规模达8万间，而旭辉领寓开业规模为26500间。万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。

尤其在去年第四季度，多数企业拓展及开业规模基本处于停滞状态，而万科泊寓和龙湖冠寓的新增开业房源均达到2万间，在高基数之上仍保持了较高的开业转化。以万科泊寓为例，高转化主要来自前期大规模拓展房源的积累，如“万村计划”拓展的房源在去年陆续转化推出，一些大体量项目陆续开业，如深圳万科泊寓云城店，单项目规模就达到4000间。 

同时，TOP20房企长租公寓阵营内也出现了部分企业因资金和运营压力，变卖资产，管理规模缩水的现象。

运营能力是最大考验

目前，房企长租公寓阵营内，由于各企业背后的基因、资源禀赋不同，企业的发展模式开始分化。

榜单指出，一方面，头部格局已初步成型，在前期的市场化竞争中，背靠大型规模房企的优势，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等已完成全国化布局，目前处于行业领跑位置。另一方面，拥有相当体量自持类用地的央企/国企，成为市场中的稳健型选手，如中海友里、华润有巢、保利公寓及上海城方等，从经营的角度盘活持有的低效物业，且央企有更好的背书，可以承接人才公寓的运营和集体土地的开发管理。

此外，一些企业以“投融管退”的重资产模式切入，在市场上收购存量物业，定位高端，以品质化的产品，附加高溢价的服务，实现物业的价值提升，通过资产证券化或交易实现退出，如阳光城睿湾、景瑞悦樘等。

克而瑞榜单还指出，房企长租公寓依托房地产开发的经验，在产品标准化复制、迭代升级方面具备优势，尤其对于住宅产品力较强的房企。

但对于租赁行业来说，运营才是重中之重，就目前来看，房企长租公寓整体运营能力偏弱，精细化运营的管理意识不足。受开发思维影响，房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面。未来，当企业建立起规模效应之后，盈利成为下一阶段的重点，运营能力是房企系面临的最大考验。

新京报记者 张晓兰 制图 李禾炜