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房企长租公寓规模年考:万科泊寓第一,龙湖冠寓第二

发布时间:2020/1/9 9:37:10 | 来源 :新京报

新京报快讯(记者 张晓兰)1月7日,克而瑞从拥有自主公寓品牌的房企维度出发,推出了《2019年度房企长租公寓规模排行榜》(以下简称“榜单”)。榜单指出,2019年,在整体大环境不容乐观的背景下,长租公寓行业砥砺前行。行业整体来看,投资拓展偏谨慎,规模增速放缓,着力于已拓房源的开业效率和经营质量。与此同时,行业发生了一些新的变化,企业从过去单一追求规模高增长,到寻求发展模式的清晰化、差异化。例如,轻资产模式的创新,优质重资产项目的落地,“投融管退”等资产管理理念的出现。

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整体拓展增速放缓

榜单显示,在政策面延续“房住不炒”的主基调下,长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一,截至2019年,国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看,2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间,成为集中式长租公寓的主力军。

对比规模增长情况来看,2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%,2019年增速极大放缓,仅增长了18.9%,但累计开业规模增幅达到79.6%。

由2019年各季度的增长情况来看,前三季度仍保持一定增长,第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。2019年,在长租公寓行业遇冷的大环境下,房企长租公寓整体风格偏谨慎,规模拓展收缩,而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。 

头部企业保持领先优势

榜单显示,从2019年的开业情况来看,TOP10企业的增长情况较好,而头部企业更保持了领先优势。其中,万科泊寓开业规模达10万间以上,龙湖冠寓开业规模达8万间,而旭辉领寓开业规模为26500间。万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。

尤其在去年第四季度,多数企业拓展及开业规模基本处于停滞状态,而万科泊寓和龙湖冠寓的新增开业房源均达到2万间,在高基数之上仍保持了较高的开业转化。以万科泊寓为例,高转化主要来自前期大规模拓展房源的积累,如“万村计划”拓展的房源在去年陆续转化推出,一些大体量项目陆续开业,如深圳万科泊寓云城店,单项目规模就达到4000间。 

同时,TOP20房企长租公寓阵营内也出现了部分企业因资金和运营压力,变卖资产,管理规模缩水的现象。

运营能力是最大考验

目前,房企长租公寓阵营内,由于各企业背后的基因、资源禀赋不同,企业的发展模式开始分化。

榜单指出,一方面,头部格局已初步成型,在前期的市场化竞争中,背靠大型规模房企的优势,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等已完成全国化布局,目前处于行业领跑位置。另一方面,拥有相当体量自持类用地的央企/国企,成为市场中的稳健型选手,如中海友里、华润有巢、保利公寓及上海城方等,从经营的角度盘活持有的低效物业,且央企有更好的背书,可以承接人才公寓的运营和集体土地的开发管理。

此外,一些企业以“投融管退”的重资产模式切入,在市场上收购存量物业,定位高端,以品质化的产品,附加高溢价的服务,实现物业的价值提升,通过资产证券化或交易实现退出,如阳光城睿湾、景瑞悦樘等。

克而瑞榜单还指出,房企长租公寓依托房地产开发的经验,在产品标准化复制、迭代升级方面具备优势,尤其对于住宅产品力较强的房企。

但对于租赁行业来说,运营才是重中之重,就目前来看,房企长租公寓整体运营能力偏弱,精细化运营的管理意识不足。受开发思维影响,房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面。未来,当企业建立起规模效应之后,盈利成为下一阶段的重点,运营能力是房企系面临的最大考验。

 

新京报记者 张晓兰 制图 李禾炜


(责任编辑:刘昕荣)
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