沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》政策解读

沈阳市人民政府办公厅

第七条政策解读

【原文】

严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。市房产局负责组织和指导全市房地产销售和中介行为的执法检查工作，制定我市房地产市场监管办法。各地区要切实履行本辖区内的房地产市场监管主体责任，明确监管部门，配备监管人员，建立房价异动区域销售现场日常巡查与现场检查纠错机制，严肃查处开发企业和中介机构捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、未许先售、捆绑搭售等违法违规行为。对存在不正当经营行为的，要加大处罚力度，责令限期整改。对妨碍执法检查或逾期未整改的，要暂停其网签资格;情节严重的，要列入严重失信企业“黑名单”;性质恶劣的，要依法清出市场;构成犯罪的，要移送有关部门依法追究刑事责任。市房产局、规划国土局按职责分工建立二手房网签系统，进一步规范存量房市场秩序和中介机构行为。

【释义】

1.严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。为净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，2016年10月住房城乡建设部下发了《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房[2016]223号)，要求各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序对稳定房地产市场的重大意义，通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革，加强监管创新，加快构建事中事后监管体系，依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，营造公平竞争的房地产市场环境。要求房地产开发企业要遵纪守法，诚实守信，恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺;要发布真实房源信息和广告，严格执行商品房销售的有关规定，实行明码标价制度，维护消费者合法权益;要接受政府和公众监督，积极履行企业社会责任，通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场。该通知规定，要重点查处房地产开发企业“九种”不正当经营行为，主要是：发布虚假房源信息和广告;通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;未取得预售许可证销售商品房;不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格;捂盘惜售或者变相囤积房源;商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;其他不正当经营行为。

同时规定，对存在问题的房地产开发企业，各级房地产主管部门应当视情节轻重采取五种措施，即书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单、由资质许可机关在资质审查中重点审核等。

按照住建部的总体部署，结合我市实际，市房产局对意见中提出的六种但不限于这六种违法违规行为实施重点打击。近期，按照省住建厅的部署和市政府的总体要求，市房产局将针对房地产销售市场存在问题，组织开展一次全市范围内的专项整顿行动，之后要强化对日常投诉的受理和跟踪检查。

2.市、区房产部门按职责分工建立两级监管体制。市房产局负责组织和指导全市房地产销售和中介行为的执法检查工作，制定我市房地产市场监管办法。前不久，住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，这个条例为住房租赁和销售监管工作指明了方向，进一步明确了市、县人民政府房产管理部门对本行政区域内住房租赁和销售活动的监督管理职责，市房产局将按照住建部的新要求，制定好以住房租赁和销售为主要内容的市场监管办法。同时，强化对房地产销售和中介行为的监管，关键在区，因此本实施意见要求各地区要切实履行本辖区内的房地产市场监管主体责任，明确监管部门，配备监管人员，建立房价异动区域销售现场日常巡查与现场检查纠错机制。目前，有的区房产管理部门还没有开展此项工作，存在监管主体责任、监管部门、监管人员不落实、不到位等问题。近日，市房产局要求各区房产管理部门一定要按照本实施意见的要求尽快抓好落实。对责任不落实的区房产管理部门，市房产局要进行通报批评。

3.市房产局、规划国土局按职责分工建立二手房网签系统。网上签约是二手房交易操作标准最后一个重要配套环节，对于进一步规范存量房市场秩序和中介机构行为来说意义重大。所谓二手房网签，即二手房网上签约，是指二手房买卖双方当事人通过网络操作系统签订《存量房屋买卖合同》的行为，是由市房产局会同市规划国土局推行的一个网上交易系统。这个系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、核验买卖房屋权利状况、签订买卖合同都可以在网上进行。二手房网签的优点在于：一是房源信息更加可靠，确保交易的房屋没有权利瑕疵;二是交易过程全部信息化，可以缩短买卖双方交易递件的时间;三是二手房交易信息上网后有利于政府部门对二手市场进行监控，特别是强化对中介机构的监管和制约。市房产局计划用2-3个月的时间启动二手房网签系统，力争年底前进一步建立二手房交易信息发布系统，打造全市统一的二手房交易监管服务平台，最终实现二手房交易信息发布、房源信息查询、经纪合同订立、买卖合同网签、交易资金监管、登记进程实时查询及房产中介机构管理等闭环式的全方位、全过程的二手房交易监管。

责任部门：市房产局市场处

配合部门：市规划国土局不动产登记中心

公开电话：22973621

第八条政策解读

【原文】

调整住房公积金贷款额度。职工单方缴存住房公积金的，公积金贷款最高限额为40万元;夫妻双方缴存住房公积金的，公积金贷款最高限额为60万元;家庭成员3人以上共同申请公积金贷款的最高限额为80万元。

【释义】

同原文。

责任部门：市公积金中心

咨询电话：12329

第九条政策解读

【原文】

调整住房公积金贷款首付比例。

购买商品房：公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款，贷款最低首付比例为20%;再次申请住房公积金贷款，贷款最低首付比例为30%。

购买存量(二手)房：公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款，房屋竣工使用年限为10年(含)以下的，贷款最低首付比例为30%;房屋竣工使用年限为10年以上、25年以下，贷款最低首付比例为40%。再次申请住房公积金贷款，房屋竣工使用年限为10年(含)以下的，贷款最低首付比例为40%;房屋竣工使用年限为10年以上、25年以下的，贷款最低首付比例为50%。

对3次(含)以上申请住房公积金贷款的家庭，不予受理。

【释义】

同原文。

责任部门：市公积金中心

咨询电话：12329

第十条政策解读

【原文】

对高校、中等职业学校在校生、新毕业生(毕业未超过5年，下同)购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。对高校、中等职业学校新毕业生购买商品住房的，开展省内异地公积金互贷互还业务，住房公积金缴存累计达到6个月的，即可申请公积金贷款。

【释义】

该政策是2016年3月25日《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(沈政办发〔2016〕40号)和《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市促进房地产市场健康发展的补充措施的通知》(沈政办发﹝2016﹞106号)两个政策中，一部分有关在校生、新毕业生购房支持政策的延续。进一步统一了新毕业生的界定，是指自毕业之日到购房之日未超过5年的毕业生。每名在校生、新毕业生只能享受一次该项补贴。高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房补贴资金的归集、认证、审核和发放工作，暂按市房产局、规划国土局、财政局、国税局、地税局联合发布的《关于个人购买住房实行补贴政策的通知》(沈房发〔2017〕10号)执行，由于受发放技术条件限制，有关购房补贴暂未发放到位。对此，各有关部门正在积极研究更为合理、便捷的发放办法，敬请已经按政策购房的大中专生耐心等待。

责任部门：市房产局市场处、市规土局、市财政局、市地税局

咨询电话：22973621

第十一条政策解读

【原文】

对已供应、未开发的房地产开发用地，在符合用地政策规定前提下，开发企业可申请转换用途，支持向文化、旅游、养老等业态转化。

【释义】

同本义。

责任部门：市规划国土局建管处

咨询电话：83963670

【原文】

用于居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓，商品房买卖合同中房屋用途项标明为“自住”的，在落户、水电暖用价等方面享受住宅同等政策，但其商业属性不变。其中，居民享受落户政策须取得房屋所有权证或不动产登记证并实际居住，享受民用电价须经现场确认用电分类属于城乡居民住宅用电范畴。

【释义】

居民购买的自住型新建商住公寓或酒店式公寓，享受落户、水电暖用价等方面住宅同等政策。但落户、民用电价要遵从公安、供电部门的有关规定。关于是否享受学区房政策，以房地产开发企业售房时所做承诺为准。基于本意见已明确商住公寓或酒店式公寓仍为商业属性，因此不再享受住宅契税政策，但2016年3月28日至本意见发布之日前，居民购买的自住型新建商住公寓或酒店式公寓，仍享受住宅契税政策。

责任部门：市房产局市场处

配合部门：市规划国土局、市地税局、市公安局、市水务集团、市供电总公司

咨询电话：22973621

【原文】

对原规划用途为商业或公建(含办公)但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目，同时具备以下条件：2016年12月31日前完成竣工备案且未售出，地处非核心商业区(金廊核心区(长大铁路至浑河北岸段)、太原街商贸区、中街商业区、东中街商业区以外)，具有独立卫生间、能满足基本居住条件，可调整为自住型公寓并享受同等政策。

【释义】

对原规划用途为商业或公建(含办公)但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目，可调整为自住型公寓，但须同时符如下条件：

(一)2016年12月31日前完成竣工备案且未售出，“未售出”可以是全部房屋未售出，也可以是部分房屋未售出。

(二)项目地处非核心商业区，即不处于金廊核心区(长大铁路至浑河北岸段)、太原街商贸区、中街商业区或东中街商业区;

(三)项目基本单元具有独立卫生间、能满足基本居住条件。

7月底以前，市房产局会同市规划国土局完成公寓“商改住”审批办法，明确审批要件和流程。项目经“商改住”批准后，房地产开发企业可持《准予公寓“商改住”通知书》到市不动产登记中心办理合同备案信息变更，未售房屋出售时，《商品房买卖合同》的房屋用途项可加注“自住”，此变更不属于项目规划用途变更或商品房预售许可用途变更，仅适用于享受本条规定的住宅同等政策。

责任部门：市房产局市场处

配合部门：市规划国土局建管处

咨询电话：22973621

【原文】

对在建商品住房项目，在确保配套服务设施满足规定且经公示利害关系人无异议的情况下，开发企业可申请调整套型结构。

【解读】

规划主管部门将按以下程序调整在建商品房项目套型结构。

1.建设单位应当委托有相应资质的设计单位按照调整后的户数重新核算相关配套设施(包括社区配套用房、托幼建筑、停车泊位、群众健身设施、市政管网设施等)，确保规划调整满足相关规定。

2.建设单位对套型结构等相关内容调整须在项目现场、售楼处等醒目位置公示，征求利害关系人意见，如公示期间无异议的，建设单位可提出书面申请调整套型结构，并说明调整理由和调整内容。

3.对于符合规划条件及相关规定的申请，规划主管部门受理并履行规定的规划变更程序。

责任单位：市规土局建管处

咨询电话：83963670

第十二条政策解读

【原文】

加强房地产市场舆论引导。有关部门要加强房地产市场相关信息公开，及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体要加强宣传引导，深入报道和解读相关政策措施，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的预测、评论误导消费预期;对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人，要依法追究责任，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

【解读】

本条意见的重点是，市建设、房产、规划国土等部门应当按照市政府的相关规定，各自做好房地产市场信息公开工作，及时解答市民关心的政策问题。同时要加强与媒体的合作与沟通，客观理性地分析市场，引导合理的房地产投资和消费，对发现的捏造信息、虚假报道、造谣滋事行为，要依法追究责任。

责任部门：市房产局市场处

配合部门：市建委、市规划国土局、市公积金中心

咨询电话：22973621

第十三条政策解读

【原文】

本意见自发布之日起施行，并根据国家有关政策和市场形势变化，适时做出调整。《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(沈政办发〔2016〕40号)和《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市促进房地产市场健康发展补充措施的通知》(沈政办发〔2016〕106号)同时废止;已按上述文件购房，但尚未享受相关优惠政策的购房人可继续享受落户、子女入学等优惠政策。

【释义】

1.本意见自发布之日起施行，发布之日为市政府办公厅在中国沈阳政府网公布本意见的稿源时间——2017年6月7日16：55。

此前发生的房产交易行为按原政策执行，之后发生的交易行为按本政策执行。其中，商品房买卖以商品房合同备案登记日期为准;二手房转让以不动产登记部门受理过户申请之日为准。

2.《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(沈政办发〔2016〕40号)和《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市促进房地产市场健康发展补充措施的通知》(沈政办发〔2016〕106号)同时废止;已按这两个文件购房但尚未享受相关优惠政策的购房人可继续享受落户、子女入学等优惠政策。此外，在这两个文件中还包括国家、省、市出台的一些政策规定，这两个文件的废止，并不影响其他政策规定的继续执行，如涉及房地产开发企业的税费减免政策等。有关政策衔接工作由市房产局会同有关部门共同解释.

责任部门：市房产局市场处

配合部门：各有关部门

咨询电话：22973621