原标题：沈阳自贸区挂牌下的地产市场：一季度非沈阳本地户籍购房比例达50%

曾经的浑南区域长期停滞在边缘地带，交通不畅、商业欠发达，一度被沈阳人冠以“鬼城”标签，谈浑南色变。

4月10日，中国(辽宁)自由贸易试验区沈阳片区正式揭牌，规划面积29.97平方公里，其中浑南区22.63平方公里、苏家屯区7.34平方公里。截至4月30日，自贸区沈阳片区完成企业注册798户，注册资本超过78亿元。一时间外界对于这里有了新的认识与期待。

“自贸区”挂牌后，变化最明显的便是房地产市场，住宅销量几乎是日日、周周蝉联榜首，浑南区全运板块、苏家屯区中心板块、奥园、小石城等临近自贸区板块的项目开始有了针对性的宣传，纷纷用“自贸区”热词提升项目知名度，引导消费。

4月底，浑南区某大型楼盘售楼处内，上百位购房者围着园区规划沙盘正在认真地看房、选房。“我们这项目临近沈阳南站，在自贸区内，以前观望的购房者比较多，从自贸区挂牌开始，每天大约可以销售20～30套房。近一个月时间，我们项目均价上涨了3次，每次在200元～300元。以前均价为5500元/平方米，目前已达6300元/平方米。”该项目营销经理表示。

“自贸区从长期来看对区域楼市构成利好毋庸置疑，但这需要一个逐步兑现政策红利的过程。”中国房地产报记者采访的几位沈阳当地项目负责人均如此认为。

但楼市游资早已嗅到了其间机会，据仲量联行沈阳策略顾问部总监王传介绍，受一二线住宅市场限购政策影响，部分投资需求开始转向沈阳，并形成了实际购买，高端住宅成交量比去年同期上涨74%。从当前沈阳市场表现来看，外地购买力占主导地位。一季度，非沈阳本地户籍进入市场购买比例达到50%。

不过，面对这一轮沈阳楼市的触底回升，市场也不断传来究竟是“真火”还是“虚火”的探讨与猜疑。但自贸区的“热效应”着实让沈阳“火”了一把，据沈阳地区开发商预计，沈阳今年房价将增长20%。

“一天就卖了30套”

“首付20%，团购还能打九七折，3月份就有北京团来买，有的甚至一个人直接定了3套。”华府丹郡楼盘一销售人员表示。

“浑南离母城近，挨着新政府，配套相对完善，自贸区挂牌后浑南房价每平方米涨了500元～1000元，后续大部分政府规划的相关政策在今年年底会陆续落地，大型开发商相继进入浑南，房价会直线看涨。我们是精装盘，均价每平方米6800元，2019年6月交房，性价比高，上周末一天就卖了30套。”恒大名都销售人员兴致勃勃地表示。

尽管浑南自贸区现在只是试运营阶段，但浑南区的几个楼盘借着这一趋势，相继出现了抢购情况，每天都能卖出200套。万科圣丰翡翠之光、阳光100国际新城、保利大都会、万科四季公园、中海康城等售楼中心客流不断。

从数据上来看，2017年4月，沈阳商品住宅成交面积前20的项目，有14个来自南部城区，其中以浑南、苏家屯区域为主，近半数自贸区辐射范围内的项目均销量大涨。

从房企排行上来看，碧桂园以13.75万平方米位居销售面积排行冠军，万科、中海分别以10.45万平方米、8.29万平方米紧随其后。从销售金额上看，万科以11.82亿元位居首位，碧桂园和中海分别以7.84亿元、6.54亿元位居亚军和季军。

沈阳当地某项目营销总监告诉中国房地产报记者，浑南区域是三四月份热点区域，也是库存量最大区域，达到800万平方米。受自贸区政策影响，商品住宅价格涨幅明显，成交均价同比上升13%。

受这一利好消息影响，沈阳房地产整体市场也出现上涨趋势。瑞达思数据显示，2017年4月，沈阳商品住宅备案1834776平方米，备案19618套，成交均价达到每平方米7541元。与3月相比，成交均价小幅上涨，备案面积、备案套数环比涨幅均在25%以上。

业内人士表示，最近两个月沈阳浑南楼盘的销量确实很火，销量的迅速提升与自贸区落地不无关系。在自贸区利好政策影响下，区域附近楼盘的房价与去年相比，高层楼盘每平方米涨了1000元以上，别墅每套涨了近40万元，且还有继续攀升趋势。“尽管自贸区现在很多事宜还未明朗和完善，但其带来的经济效益和人才引流现象是很明显的。”

多重利好

据中国房地产报记者了解，沈阳市场的转暖除了受自贸区挂牌影响外，自身的政策利好及土地“零挂牌”现象也是支撑原因。

买房即可落户、购房可享财政补助和契税补贴、公积金贷款首付比例下调等优惠政策推动着市场的活跃。5月1日起，沈阳住房公积金管理中心又开展了异地公积金贷款办理贴息贷款业务，其他省市市民到沈阳购房，到指定银行可以办理公积金贷款业务，这对外地购房者有很大吸引力。

商业信贷的优惠利率也是利好沈阳楼市的一大支撑。

中国房地产报记者分别咨询沈阳当地的中、农、工、建四大行得知，4月份，这些银行首套房贷执行最低基准利率八五折，相当于最低利率仅4.17%;首套房贷均实行“二八定律”，即首套仅需20%的首付。二套房基准利率上浮1.1倍，首付3成起。其他银行如招行、吉林银行、交行、浦发等均按此执行。

另外，土地市场的一个现象也引起了外界的关注。2017年首季，沈阳土地市场并不安静，多个地块出现超高溢价率以及百轮举牌疯抢。首季土拍集中在1～2月，共出让地块11宗，成交9块，流拍2块，成交总面积为631763.05平方米;3～4月沈阳土地拍卖市场呈现出供应成交“双挂零”局面。5月24日，即将在沈阳土地交易中心拍卖的一宗地块性质并不是住宅用地。

显然，住宅用地的减少成为推动房价上涨的因素。前4月，铁西区、浑南区以及于洪区成为土拍热点区域。

业内人士分析，根据沈阳房地产市场的开发周期，2016年沈阳土地拍卖市场所成交地块几乎已经全部亮相，年内即将入市的新盘也已经全部浮出水面。在五月之后拿的地，能在年内开盘的可能微乎其微。按照沈阳市场目前“快节奏”模式，年内供不应求局面将会出现。沈阳土拍市场经历了年初的火爆后，迎来了长时间的平静，三四五月份都是土拍“零挂牌”。土地市场停盘，不排除政府惜售后或将跟进调整动作，恐难逃“限”。

真假繁荣?

土地供应减少，加之不限购、不限贷和自贸区等利好，自然带动一批购买力前置，其间也不乏存在恐慌性购房需求。经过几年的盘桓后，沈阳房价未来或进入上升渠道。

王传认为，自贸区板块的房价增长幅度和速度确实比较快，自贸区政策利好只是叠加原因，主要是市场需求和价格回归的体现，另外外地投资者对于投资性需求开始进入市场，热钱开始流入沈阳。过去两三年沈阳房地产市场价格的停滞，始终停留在均价7000元/平方米，加之土地供给不多等原因，现在到了沈阳房地产价格上涨的临界点。预计今年沈阳市场房价会有比较好的涨幅。

不过，克而瑞数据业务事业部·沈阳机构首席分析师王一翔却有不同看法，其认为目前房地产市场价格上涨，首先是房企年初的惯性动作;其次在全国热点城市不断限购下，沈阳购房政策依然宽松，加之城市地价上涨、高楼板价地块入市以及供应量小，导致周边竞品项目不断调价，“自贸区利好不是促进市场成交量上涨的主要因素，只能算间接因素。”

“目前沈阳库存量仍然为2367万平方米，去化周期近2年，自贸区的落定对于吸引外地人进入有促进作用，但对于吸引更多本地居民在该板块的自住型购买行为影响力较低。”王一翔表示。

中国房地产报记者采访当地多位业内人士均认为，沈阳楼市的转暖主要得益于沈阳市政府南迁、辽宁自贸区沈阳片区划定等叠加效应，激发了浑南、苏家屯区域的活力和认同感。尽管自贸区落地，有政策利好支持，但这个概念不宜过度炒作。期间楼价波动可以说受政策概念炒作影响较大。此次自贸区正式挂牌对楼市能够形成催化剂，使得交投活跃，但长期来看，政策影响仍需观察。（中国房地产报）