昔日地王黄浦163地块 34.1亿“再嫁”新黄浦联合体--地产中国上海网-中国互联网新闻中心

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34.1亿新黄浦新世界合摘南京东路163地块

　　新黄埔、新世界34.1亿元的成交价格仅比底价高出13.2%，但51821元/平方米的楼面地价依旧维护了当年“全国单价地王”的颜面。对比当年44.04亿元天价，两年半之后土地的成交价格缩水将近30%。 ……【详细】

地王“回炉”还是单价地王

　　在上海市黄浦区国资委控股的两家国企成功竞拍后，黄浦区163地块再次坐稳内地单价地王的宝座：楼板价将达51281元/平方米。但这一价格仍然比苏宁环球2007年以6.7万元/平方米拍下的楼板价便宜 ……【详细】

　黄浦区163街坊地块　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　更多

四至：东至江西中路，南至南京东路，西至河南中路，北至天津路，毗邻申城繁华的南京东路步行街；
出让面积：13709.3平方米；
底价：26-30亿元人民币；
折合建筑面积：地上：约65805平方米，地下约4万平方米；
容积率：4.8；
土地用途：商业、办公、金融保险等综合用地，文件并未对商办提出具体要求，只是要求商业不少20%；
开工时间：2010年11月1日开工，竣工日期定于2011年4月30日前；
交通：轨道交通10号线站点；
其它资料：原址处有亨达利钟表店等，可以说是近年来上海公开土地市场上位置最好的一个地块。

　现场追击

竞投者

新黄浦、新世界联合体

由新世界集团和上海新世界股份有限公司组成，上海新黄埔51%新世界股份有限公司49%；
净资产：16.68亿元；
投标金额30亿人民币；
保证金1.5亿；

华人置业、信拓有限公司联合体

由香港富豪刘銮雄名下的华人置业（00127.HK）及其关联公司“信拓有限公司”组成，信拓有限公司80%，华人置业集团20%；
净资产：311.64亿元亿元；
投标金额为28亿人民币；
保证金1.49亿；

陆裕投资有限公司

香港九龙仓地产（00004.HK）下属子公司陆裕投资有限公司；
净资产：932.52亿元；
投标金额30亿；
保证金2200万美金；

现场

●新黄浦联合体报价30亿元，九龙仓报价30亿元，华人置业联合体报价28亿元；
●新黄浦联合体商务得分70分，综合得分127.71分；
●华人置业联合体商务标得分69分，综合得分117.36分；
●九龙仓商务标得分73分，综合得分119.07分；
●商务标评分标准线为45分，而综合评分及格线则为100分；
●起始价定在了30亿元，加价幅度为1000万元；
●大部分时间里都只是华人置业和新黄浦之间的相互角逐，在短短10多分钟的竞价过程中，该地块价格很快上升到33.9亿元；
●当拍卖师叫道“33.9亿元第三次”时，场上一片寂静，九龙仓、华人置业联合体依然无出价表示，就在拍卖师准备终止的瞬间，九龙仓终于第一次举牌34亿元；
●新黄浦联合体率先打破沉默，报出34.1亿元；

●在主持人连报三次之后，九龙仓犹豫了一下，虽然最后仍然举起了牌，但由于应价时间过晚，报价失效而只能扼腕离场。

最终，新黄浦联合体以34.1亿元拿下163地块。……[详细]

　地块前景

优点：
＊南京路东段定位是“同外滩地区相适应的、上海标志性高端商业街区”，为此，这里将着重引进百货、专业店、专卖店、餐饮等业态的国际知名品牌，国际一二线品牌以及国际化程度较高的民族品牌。163地块引入的商业业态，将不是与南京路步行街一个水平线的“大众时尚”，拟引入国际一流的百货公司，成为南京路东段大体量的商业航母。

缺点：
＊163地块虽然是差异化经营，但毕竟与步行街距离较近，目前该地区高端商业氛围没有形成，这里就存在一定风险；
＊从办公氛围来看，此地办公氛围也稍显不足，写字楼未形成群体效应，虽然品质按照高端产品做，但如果只是零散分布，则风险较大；而且道路拥挤，单行道多，车辆出行相对不很方便。

　业界观点

赵豫川——方方地产咨询机构地产咨询部经理
　　南京东路163地块的楼板价高达51281元/平方米，以目前商业地产的市场现状来看，要在8~10年的时间靠租金收入收回投资难度不小。……【详细】

薛建雄——易居中国分析师
　　该地块巨大的商业价值可能在中长期才能得以体现，短期内的投资回报将十分有限。但在经济回暖的大背景下，大陆的服务业有望在今后的3-5年中得到长足发展。……【详细】

潘石屹——SOHO中国董事长
　　近期频繁来上海寻找土地资源的潘石屹此前明确表示，不会参加黄浦区163地块竞买，原因之一在于地块不能被分割出让。“今天的房地产开发商是承上启下的一群。上接虚拟经济的巨大泡沫，下接实体经济的苦苦挣扎。”……【详细】

杨红旭——上海易居房地产研究院综合研究部部长
　　分析时隔2年，地价跌掉近10亿原因时表示，这次处于楼市调整初期，地市有所降温，而且如今国家土地出让管理制度日益收紧，这次实行的是预申请和综合评标制度，所以溢价率很低，竞价激烈度较低。……【详细】
　　

付琦——易居中国分析师
　　土地市场的走向往往以房产市场为基础，而眼下市场对于今年楼市的预期趋冷，影响到开发商的拿地心态，“这次土地出让的价格没有超过上次也很正常，因为近期开发商对于拿地不再显露出亢奋情绪，如竞价时不再轻易追高、遇到多家参与竞争时也不再争抢，不少地块的成交价没有超过业内预期。”……【详细】
　　

　地块详情

公告号

地块名称

地址

性质

出让面积（公顷）

建筑面积
（万平方米）

底价
（亿元）

中标价
（亿元）

溢价
（%）

楼面地价
（元/M2）

板块目前价格（元/M2）

中标企业

日期

200910801

黄浦区163街坊

河南中路以东、天津路以南、江西中路以西、南京东路以北

商业办公金融保险

1.37

地上6.58万，地下4万（商业不少于20%）

26-30

34.1

13.2

51823

商业（售）：49929元/M2
办公（售）：39029元/M2
商业（租）：80元/M2/天（最高）
办公（租）：5--10元/M2/天

新黄浦集团、新上海新世界股份有限公司联合体

2010.2.8

数据来源：中原地产

地块预公告号	地块名称	土地用途	四至范围	地块面积（公顷）	出让面积（公顷）	规划容积率	建筑密度	地块现状	拟出让方式
2009Y01201	黄浦区163街坊地块	商业、办公、金融保险等综合用地	东至江西中路，南至南京东路，西至河南中路，北至天津路	1.37093	1.37093	4.8以下	小于50%	净地（部分土地由地铁施工临时借用）	招标、拍卖
建设高度	沿河南中路第一层面建筑高度是40米以下，沿天津路、南京东路、江西中路第一层面建筑高度是30米以下，地块内东侧建筑高度是60米以下、西侧高度是100米以下。
建设要求	1、功能定位应充分体现外滩金融贸易区和南京路外滩段的功能定位要求，符合外滩金融集聚带总体规划要求，地上商业建筑面积不少于地上建筑总量的20%，地下建筑面积约为4万平方米。 2、轨道交通十号线南京东路站在本地块内设有4个风井、1个出入口、1组冷却塔、1只膨胀水箱等地铁功能性设施，项目开发须与上述设施及地铁站本体有机衔接。 3、出让地块内东中部应当设置一定面积的、对外开放的公共空间，并有两条公共步行通道分别通往江西中路、南京东路，公共步行通道应当常年对公众开放。 4、河南路沿线控制10米绿化带，绿地面积不小于900平方米。 5、应当充分重视地区夜景的营造，符合南京路沿线的景观要求。 6、基地出入口设置应征询交通管理部门意见，并应根据规定结合地区需求统一考虑配置机动车、非机动车停车泊位，同时基地内要留出足够的临时停车及回车场地。 5、项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。
特别事项	因该地块地处南京东路商业街重要区域，同时地块周边有轨道交通二号线、十号线站点，要求建设单位具有相应的资金实力、开发资质、开发高档商业物业及与地铁站点结建经验。

数据来源：中原地产

　说古道今话“黄浦163地块”

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＊上海被退“地王”缩水10亿成交

＊目标：未来南京路上“金三角”

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