中国指数研究院今日发布《2018中国商业地产发展白皮书》称，上半年全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长，同期商业地产开发投资额和新开工面积同比下降。与此同时，商业地产迎来消费升级、二孩放开及“新零售”热潮等多重转型新契机。

　　新开工和投资回落显著

　　白皮书显示，2018年上半年，全国商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%。商业地产销售面积达7206万平方米，销售规模依然较大。

　　其中，商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%；办公楼新开工面积2738万平方米，同比下降7.4%。商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%；办公楼销售面积为1949万平方米，同比下降6.1%。

　　土地市场方面，上半年全国300城商办用地推出规划建筑面积1.2亿平方米，同比增长15.6%，成交0.9亿平方米，同比增长11.8%；成交楼面均价为2334元/平方米，同比下跌7.4%。二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩趋势。

　　“上半年住宅平均成交价格同比上涨幅度显然高于商业地产均价变动，这种情况下，住宅市场自然更受企业关注。”中国指数研究院相关负责人同时指出，网络电子交易模式的扩张，使得网下交易增长乏力，商业地产空间需求量、消费量受到抑制，企业投资谨慎。但同时，他也指出，目前新兴的互联网“新零售”正成为商业转型升级风口。

　　迎多重转型新契机

　　随着社会主要矛盾发生改变，商业地产机遇与挑战并存。白皮书认为，在外部环境发生巨变情形下，商业地产的转型升级是未来行业发展的关键。

　　目前，随着我国推动消费提档升级，品质生活体验类消费正逐步成为消费的核心，80、90后更愿意为体验和服务付费，而随着全面二孩政策放开后，商业中亲子业态为主的“娱乐体验类消费”也即将迎来发展热潮。

　　另一方面，互联网电商兴起“新零售”，纷纷在线下布局精准体验式营销。作为新零售生态的重要环节，商业地产将迎来行业转型的新契机。

　　中指院相关人士认为，从长远发展角度看，商业地产的优势将日益凸显，加大对商业地产的布局是应有之义。不过，从短期尤其是从2018年来看，商业地产运营商还是在加速周转中去化商业库存，为更稳健的增长奠定基础。

与新城控股、印力、恒大等13家商业地产公司签订了“新零售”战略合作协议；早在2017年底，中海也与京东签订战略合作协议，计划打造百家X无人超市等。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房企开发和新零售本身是两个领域，一般而言，拥有商业地产开发和运营业务的开发商才会与零售行业有交集。对于商业地产来说，发展新零售的动力在于快速提升知名度、吸引人气，同时改善业态布局，提供更好的商业体验，以适应商业本身的迭代升级，但若没有很好的商业地产运营经验和能力，发展新零售也非易事。

　　戴德梁行深圳公司商业地产部助理董事李智华也坦言，房企通常没有足够的耐心去打磨新零售业态，无论在专业度还是创新力上都不足，出现行业连锁的领先品牌概率也很低。

　　转变思维注重运营

　　在业内看来，目前房企布局新零售的方式和落地程度主要分三类，分别是与新零售商合作、商业地产新零售化、自营或孵化新零售品牌。

　　记者统计梳理后发现，碧桂园2016年推出的新零售品牌“凤凰优选”社区便利店，已拓展了超600多种商品，目前“凤凰优选”正在积极探索无人便利店形态。保利也有意深挖产业链价值，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，拓展千余家“若比邻”社区商业中心。佳兆业商业集团更是布局了街市、超市、书店、快闪店、Live House等多种业态，计划三年内通过自建及收并购拓展100家CASA MIA精品超市及200家生鲜便利店，其中2018年精品超市计划新开5家，文创书店计划新开3家。

　　李智华称，商业地产经过近10年的野蛮生长从增量市场转为存量市场，结果就是优胜劣汰，资产价值的分化会愈加明显。商业物业更应该拥抱以新零售为代表的思维模式和技术革新，并加以运用。比如运用大数据分析，更科学地了解消费者，对会员系统更深入的挖掘，对线上引流的加以利用等，只有这样才能避免在竞争中落后，迸发出新的活力。

　　此外，多位业内人士也认为，商业地产拥抱新零售要注重内容运营。