日前，链家研究院发布2018年第一季度《链家职业经纪人预期市场调研报告》。该报告通过对链家职业经纪人的问卷调研，追踪房产交易市场一线参与者的预期变化从而分析和预判市场走势。报告指出，2018年第一季度，市场情况主要表现为“稳定”。虽然不同城市区域市场各有不同，但总体投资占比不高，刚需增长趋势明显。从此次调研的链家职业经纪人反馈来看，其对市场走势的预期为“下行”，但程度较上季度减小。

　　重点城市进入“刚需年”投资占比明显下滑

　　2017年，全国大部分城市都处在调控状态中，尤其是全国重点城市“认房认贷”。从近两次全国链家经纪人目前所接触的购房者买房需求对比情况来看，刚需占比出现明显增长2018年第一季度较2017年第四季度，刚需增长达8-9%，目前全国首置刚需已接近五成比例。

    调研分析指出，居住升级时代下换房是大势所趋，但受制于目前的首付门槛，换房占比有所下滑，首次置业的刚需占比提升，预计2018年在现有调控政策不变的情况下刚需占比会继续增加，2018“刚需年”特征明显。

　　关于各个城市的投资性需求占比，调研结果显示北京的投资占比最低，仅为1%，重点14个城市中有10个城市的投资占比小于10%，除重庆、西安、中山等政策相对宽松的城市投资占比相对略高（分别为11%、12%和13%），总体投资占比并不高。

　　一二手价格“倒挂” 但一房难求是个例

　　2017年新房“限价”是调控的重要方向，限价背景导致部分城市出现一二手倒挂，部分地区“非市场“的新房价格甚至引来购房者争相抢购。调研显示，成都和长沙两地情况最为严重，高达88%的成都经纪人，以及87%的长沙经纪人，分别认为自己所在的片区存在一二手价格倒挂的现象。

　　从“更加市场化“的二手数据来看，成都市场其实已经出现降温，新增需求在四季度已经开始出现下滑。业主预期方面也在随着降温的市场持续松动，调价中涨价业主的占比在持续下滑。对此，报告还进一步分析指出，一二手价格倒挂较为严重片区的个别案例，并不能代表整体市场情况。

　　预期政策稳中偏紧 下季度量价将保持稳定

　　整体来看，各大城市链家经纪人对后期政策调控的预期是稳中偏紧，其中有35%的经纪人认为调控还将继续收紧，而仅有11%的经纪人认为政策可能会适当放松，预期政策稳定的经纪人占比最高。报告指出，预计2018年第二季度政策将会以稳为主，部分区域存在继续收紧的可能。

　　而对于房价走势的预判，经纪人预期下季度市场量价将保持稳定，成交量环比20%以内上下波动，价格环比5%以内上下波动。而业主预期方面，当前各大城市链家经纪人接触的业主同样认为未来房价将保持稳定，房价预期平稳的业主达到 40%。在14大重点调研的核心城市中，仅有西安一城的经纪人和业主相信房价会上涨。

    从去年开始，链家研究院每季度针对链家职业经纪人进行预期调研，旨在透过访问链家一线职业经纪人的市场反馈，追踪这群房产交易市场积极参与者的预期变化，从而对市场走势进行描摹和预判。据了解，链家研究院此项调研每期回收有效问卷均超过15000份，确保了样本足够丰富且具有代表性。在广泛收集数据的基础上，链家研究院市场研究院团队进行专业的分析形成报告定期发布。