2017年上半年，上海10大顶级豪华公寓的平均租金上涨6.6%（美元）或3.9%（人民币），超越新加坡升至亚洲第四位。根据2017年6月30日数据，上海豪宅实际净租金为每平方米每月39.2美元，北京为33.3美元，深圳、广州分别为24.3美元以及24.2美元。上海作为内地豪宅租金最高的城市，与亚太区第一豪宅市场香港（91.8美元）相比，尚不及后者的一半。

近期人民币对美元升值，加之过去两年中住宅价格一路上涨，国内住宅租金受到双重支撑。眼下虽然主要市场的房价涨势难以维持，但对租赁市场而言仍有一定的推动作用。此外，新一轮限购限贷政策出台，且房价高企导致购房压力增加，迫使很多潜在买家转入租赁市场。

近期政府出台一系列措施增加租赁供应，鼓励租赁市场发展。例如，上海计划在“十三五”（2015-2020）期间新增租赁住房70万套。土拍开启新模式，不再是价高者竞得；竞拍首轮达到上限后，将通过开发商竞争自持租赁比例来决定。上海更推出首批70年纯租赁用地，所建物业仅用于出租，不得出售。

广州、武汉确定住房租赁试点方案，提出“租售同权”，租房者与购房者在子女就近入学等问题上享有同等权利。在无锡、郑州、扬州、济南等二三线城市，租房者可申请户落户。杭州计划年内建成政府住房租赁平台，旨在提高市场透明度，更好地保护租户权利。

政府明确表示支持住宅租赁市场发展以来，投资者与开发商的市场参与度有所提高，过去12个月已有积极动作。万科近期宣布将投建1.6万套“泊寓”公寓；华平投资通过向魔方公寓、Nova Property注资，活跃于市场已有数年时间。美国最大的公寓运营商Greystar也表示将与麦格理集团合作，以中国、日本、澳大利亚为重心开发亚太市场机会。

据中金公司预测，到2020年，中国住宅租赁市场总值将增至1万亿人民币。对于迅速演变的城市而言，为了吸引来自国内外受过教育的年轻劳动力，有必要发展住宅租赁市场来满足住宅需求。城市住宅价格不断上涨，超出很多年轻劳动力的经济承受范围，因此流动性、灵活性将成为其选择住宅时的首要考虑因素。大型住宅管理公司发展可能会与学生公寓、养老公寓等新兴领域协同发展，亦有可能分立出来搞专业化运营。

然而，市场发展还需克服一些限制与挑战。国内私有住宅市场价格站上历史高位，导致收益率偏低；管理能力及经验普遍缺乏；对于众多开发商而言，持有大型物业组合意味着巨大的资金压力。

第一太平戴维斯酒店式服务公寓管理部董事康茵莉女士表示：“市场正迅速演变。以前，服务式公寓的租户以外派至中国一到两年的外籍员工为主，如今不仅外籍员工的外派期缩短，本籍租户的比例也显著提升，因为很多商务人士出差频率增加且时间更长。”

康茵莉女士还指出：“高端物业的成本压力开始积聚，同时市场对更经济实惠的新型服务式公寓的需求也在不断增加。这类服务式公寓不仅配套统一管理与预订服务，租金也更加优惠。”

第一太平戴维斯上海住宅租赁部董事吴珺女士表示：“上海的商务社区持续扩张，相应地租赁业务得到规模增长。近年来，得益于年轻租户对市中心居住体验的不懈追求，市区地段的项目竞争继续升级。”

第一太平戴维斯中国区市场研究部董事简可先生表示：“租赁市场近来的进展令人无比振奋。这个市场历来属于利基领域，主要面向外籍员工以及本土高级管理层。如今扩张至大众市场，对能够正确定位的开发商及投资者意味着重大机遇。人口流动性不断增强，租房接受度日益提升，早期投资者应能收获‘飞来横财’。”

图1：十大豪华公寓租金，按城市

来源：第一太平戴维斯研究部

图2：五大标杆服务式公寓租金，按城市

来源：第一太平戴维斯研究部

图3：2016年上半年十大豪华公寓租金所处周期

来源：第一太平戴维斯研究部

图4：2016年上半年五大标杆服务式公寓租金所处周期

来源：第一太平戴维斯研究部

技术说明：

第一太平戴维斯《亚太区标杆物业调查》覆盖亚太区重要城市核心房地产板块中的顶级项目，不应与市场整体状况相混淆，尤其是进行市场周期比较时。这项研究重点调查入住总成本，包括租金、税费与管理费用，考察对象仅限于各板块前5或10大项目。汇率波动与市场周期也相应予以跟踪记录。

优质标杆物业的定义与具体参数如下：

五大优质写字楼

拥有开阔视野、约500平方米中区写字楼单元的租金

五大优质商铺

优质购物中心首层约100平方米时装商铺的租金

十大奢华公寓

拥有开阔视野、约150平方米中区公寓单元（2/3居室）的租金

五大优质别墅/独立房屋/联排别墅

名气最高的住宅区内约250平方米住宅单元的租金

五大奢华服务式公寓

拥有开阔视野、约150平方米中区公寓单元（2/3居室）的租金

五大五星级宾馆客房价格

拥有开阔视野的双人客房价格（全价）