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地产大势
北京楼市
吕尚春：
非常感谢各位嘉宾在百忙中参加我们这个活动，我们蓝筹地产评选进行了六年了，由于各位对我们持续的支持，能够让这个活动引起业界的关注。我想今天是一个特别巧合的日子，明天是立冬，今天是2009年秋季的最后一天，我想今天应该是收获季节的一个句号。2009年我想在座的各位日子比较好过，房子卖的很火，我想也都过去了。我们现在坐在这里，想回顾一下过去，2008年的感受；展望一下2009年。今天的对话由我新浪放的主编杨熙主持，我是《经济观察报》地产主编吕尚春。下面我想分为两个阶段：
第一，目前的市场是一个什么样的形势？
第二，对每一个地产企业明年最重要的事情是什么？
目前的市场情况，在前一个月的时候，大家都预计到秋冬季会低迷，没想到过了10月1号以后，监测30个城市，有28个城市的成交量都非常高，目前的市场到底是什么样的？在座的都是公司的负责人，你们怎么看目前市场的情况，请谈一下看法。
顾云昌：
很高兴参加这个会议，其实大家很清楚今年是房地产市场销售量实现了量，量不仅在环比，在同比1—9月份增长了44.5%，就是说我们销售的特别棒。与此同时，我们看到投资增长速度也很快，8、9月份同比增长30%，尽管投资增长没有固定资产投资增长速度快，但是这个增长也在加快。原来我们以为购买土地增长速度很慢，开发商购买同比下降22%，我曾经认为老百姓买房很积极，开发商买地不积极，因为老百姓买房增加了44%，开发商买地下降了22%，实际上并不是这么回事儿。大家注意，国土部门颁布的数字是，全国政府卖地同比增长48%，开发商买地同比下降了22%，这里面有很大的差距。开发商买地报的时候只买了2万公顷多一点儿，政府卖出去的土地5万都不止，这里面有统计的问题，开发商买地跟政府卖地对不上口，实际上政府卖地增长14.8%，所有房屋市场、土地市场都很热，都呈现非常好的情形。随着大家买地积极、买房积极，房价、地价都往上涨了。房价上升2%几，土地也是3、4%，但是老百姓感受到房价地价涨的很快，特别是房价，现在的价格和春节前的价格差20、30%，甚至有的差40%，就是说整个房屋市场从这个数字中大家可以分析，中国在全世界的经济衰退当中房地产担当了什么角色，我们国家的国民经济保八没有悬念，但是和老百姓的买房是分不开的。老百姓买新房花了2.7万亿，我估计到年底3.5万亿没问题。这是新房，还有旧房，加上二手房子加在一起是5万亿，老百姓一年花了5万亿买房，国民经济零售总额也就是10万亿，去年是10万亿。就是说老百姓买房对经济的拉动多大，消费的力量多大，索菲的消费拉动经济，我看房地产是最大的功劳。我们如何保持这样的态势？要不要让销售继续这样旺？内需首先是买房，我希望老百姓继续在下一年度买房需求仍然很旺，积极地买房，拉动经济增长改善大家生活。
但是有一个现在房价涨的比较快，既要保持销售投资对国民经济的贡献，同时房价要涨的平稳一点儿，这是大家希望的，其实开发商也这样希望，房价不能涨太快，危险在后面。所以，我们沟通讨论如何保持稳定增长，同时房价相对稳定。
吕尚春：
万科的毛最对目前成交量的反弹是怎么看的？您的判断有什么不一样？或者有什么相同的地方？
毛大庆：
万科的主营业务是住宅，所以对住宅比较敏感一些，目前31个城市有万科的住宅，这31个城市是有代表性的，其中16、17个城市万科占有率是前三名的，所以我们对市场的温度是比较敏感的。今年第四季度到明年第一季度，我们对市场基本的看法是所谓的量跌价涨，刚才顾会长上量也在涨。北京今年第四季度整个交易总量已经接近2006年最高峰的峰值，大概少4、5%的点。大家不要忘了根本的问题，量接近06年但是交易总额远远大于06年。今年单从北京来看，整个交易量的价值量远远高过历史。为什么现在市场出现所谓的量跌价涨呢？我觉得跟前面三个季度缺库存是上半年的主形势，受去年经济形势的挤压，这种缺库存在历史上是没有的。住宅市场有一定的库存是正常的，即便经济好的时候也是有一定的库存量的，说白了现在库存超过了正常的市场的平均的库存量。今年北京市统计，今年土地出让量到目前为止还没有完成北京土地市场的出让证，今年土地出让的总价已经完成了年初的预算，证明土地贵了。但是看一看今年拿到地的企业，其实并不是那么多。这里面有两类企业的状况，一类是拿到地的企业，另外一类是没有拿到地的企业。没有拿到地的企业明年是不是能很快补充上地呢？在北、上、广、深仍然很困难，土地市场的竞争包括热度一下要降到比较平和的程度确实比较难。那么，对于自己是不是可以很快拿到地的企业，有疑惑的企业减慢销售速度，有相对的存货，让销售速度降下来，用这样的手法是相当一批企业的做法，也是无奈的办法。为什么出现量跌价涨这是在过去几年不多见的，这就是后危机带来的一些状况。
刚才顾会长讲到的数是非常认同的，不管是3万亿还是5万亿，今年的房地产销售基本上占了国民消费零售总额的30%以上，特别是住宅的消费对于今年拉动内需保八起了毫无争议的重大作用。现在远远不能说我们国家的经济形势完全走出了阴影，现在国际上心态也非常复杂，明年美国的经济走向正数，按照前年的推算明年应该是进入状态，我想腾总更有发言权。但是，这些国家仍然在财政上、利率上一方面采取积极地态度，一方面在探讨如何退出的态度。一方面在防止由于货币宽松政策导致通货膨胀危险；另一方面又担心感冒刚好，甚至还没好，会不会反复成肺炎，还在担心这样的问题。中国处在什么样的状况呢？通过这一轮的拉动自己的信心加强了，但是我们的手法仍然很单一，我们仍然说不出来我们经济在创新精力在核心竞争力上找到特别核心的亮点，外贸我不认为有亮点可谈，在这种情况下房地产仍然是拉动经济发展重要的推动力。在这种状况下，明年是不是保持在明年3—4万亿是房地产的内需呢？我觉得这不是今天要讨论的问题，仍然是房价要怎么办？我们明年指望房价会有什么样的下跌？从种种的迹象推倒是不合逻辑的？但是是不是应该以现在的状态，是不是以平滑的曲线上涨呢？好的办法无外乎政府要有规律的，给市场以比较明确信息，要有足够量的陆陆续续的推出积极政策。这是一个手法。再一个要在小型的货币政策上调整，小幅调整，小幅放开。