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地产大势
北京楼市
11月6日，2009年中国蓝筹地产评选峰会暨颁奖典礼在北京励骏酒店隆重举行。以下是北京万科总经理毛大庆在论坛上的讲话：
毛大庆：万科的主营业务是住宅，所以对住宅比较敏感一些，目前31个城市有万科的住宅，这31个城市是有代表性的，其中16、17个城市万科占有率是前三名的，所以我们对市场的温度是比较敏感的。今年第四季度到明年第一季度，我们对市场基本的看法是所谓的量跌价涨，刚才顾会长上量也在涨。北京今年第四季度整个交易总量已经接近2006年最高峰的峰值，大概少4、5%的点。大家不要忘了根本的问题，量接近06年但是交易总额远远大于06年。今年单从北京来看，整个交易量的价值量远远高过历史。为什么现在市场出现所谓的量跌价涨呢？我觉得跟前面三个季度缺库存是上半年的主形势，受去年经济形势的挤压，这种缺库存在历史上是没有的。住宅市场有一定的库存是正常的，即便经济好的时候也是有一定的库存量的，说白了现在库存超过了正常的市场的平均的库存量。
今年北京市统计，今年土地出让量到目前为止还没有完成北京土地市场的出让证，今年土地出让的总价已经完成了年初的预算，证明土地贵了。但是看一看今年拿到地的企业，其实并不是那么多。这里面有两类企业的状况，一类是拿到地的企业，另外一类是没有拿到地的企业。没有拿到地的企业明年是不是能很快补充上地呢？在北、上、广、深仍然很困难，土地市场的竞争包括热度一下要降到比较平和的程度确实比较难。那么，对于自己是不是可以很快拿到地的企业，有疑惑的企业减慢销售速度，有相对的存货，让销售速度降下来，用这样的手法是相当一批企业的做法，也是无奈的办法。为什么出现量跌价涨这是在过去几年不多见的，这就是后危机带来的一些状况。
刚才顾会长讲到的数是非常认同的，不管是3万亿还是5万亿，今年的房地产销售基本上占了国民消费零售总额的30%以上，特别是住宅的消费对于今年拉动内需保八起了毫无争议的重大作用。现在远远不能说我们国家的经济形势完全走出了阴影，现在国际上心态也非常复杂，明年美国的经济走向正数，按照前年的推算明年应该是进入状态，我想腾总更有发言权。但是，这些国家仍然在财政上、利率上一方面采取积极地态度，一方面在探讨如何退出的态度。一方面在防止由于货币宽松政策导致通货膨胀危险；另一方面又担心感冒刚好，甚至还没好，会不会反复成肺炎，还在担心这样的问题。中国处在什么样的状况呢？通过这一轮的拉动自己的信心加强了，但是我们的手法仍然很单一，我们仍然说不出来我们经济在创新精力在核心竞争力上找到特别核心的亮点，外贸我不认为有亮点可谈，在这种情况下房地产仍然是拉动经济发展重要的推动力。在这种状况下，明年是不是保持在明年3—4万亿是房地产的内需呢？我觉得这不是今天要讨论的问题，仍然是房价要怎么办？我们明年指望房价会有什么样的下跌？从种种的迹象推倒是不合逻辑的？但是是不是应该以现在的状态，是不是以平滑的曲线上涨呢？好的办法无外乎政府要有规律的，给市场以比较明确信息，要有足够量的陆陆续续的推出积极政策。这是一个手法。再一个要在小型的货币政策上调整，小幅调整，小幅放开。