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地产大势
北京楼市
11月6日，2009年中国蓝筹地产评选峰会暨颁奖典礼在北京励骏酒店隆重举行。以下是量宇金融董事长陈凡在论坛上的讲话：
陈凡：论坛主持人说的我都脸红了，为什么呢？因为邓小平是改革开放设计师，我只是这些企业在私募和走向上市时他们的小二，说不是设计师。
前面听了两位重量级的嘉宾讲关于土地的问题，我今天跟大家讲讲土地以外的问题，讲一下资本，特别是这些蓝筹公司对资本的运用。
主要讲一下蓝筹地产公司，蓝筹地产公司在今后5—10年中，我想可能已经从第一个阶段，也就是前30年阶段进入到第二阶段，而第二阶段最核心问题就是面临挑战和机遇，这些机遇和挑战基本上概括起来几方面。
第一、商业模式的升级。
第二、产品服务的升级。其实这两方面的升级是决定了定价权。
第三，有几个增长，产品品牌价值的增长、企业品牌价值的增长、企业差异竞争力价值的增长。这三个增长非常重要。
另外，在我们整个地产企业中普遍存在建立两个体系：第一，投资管理体系；第二，开发经营管理体系；第三，团队的升级。
而我们作为投资者来说没干别的事儿，主要是通过各种各样的手段，各种各样的方法帮着企业做两件事儿。第一，我们就是帮助企业打造一个常青的麦当劳，中国地产企业有三、四万家，基本上都是项目公司，称不上什么企业，真正定义成为企业的问题是怎么样可持续的长期发展，这是很多企业面对的核心问题。第二，投资者无非是在企业需要的时候，根据企业的需要做一些我们认为是端茶倒水的事儿。我们价值投资者我们在选择时，我们主要是做投资标准，主要做三方面的事儿，这三点也是价格投资者，或者是巴菲特投资理论最重要的三点。
我们看项目跟别人都一样，我就特别简单的三点。
第一，人。人要玩儿不转，你就趁早别投，人不好投进去了除了瞎就是瞎。
第二，差异竞争力。也可以叫做商业的专卖权，或者叫做消费的垄断权利，企业如果没有差异竞争力你投进去了，你跟别人有什么区别，过两天你就瞎了。
第三，你一定要有一个安全边际。我们之所以能赚钱，当时帮渣打投了5家企业，其中有1家做的不是特别好，另外4家都做的特别好，为什么能做好就是安全边际把握好了。
我们除了在一家企业买的价格相对高了以外，其他企业都非常低，由于安全边际导致了我们最后没有赔。什么叫价值投资者？最核心的是我们选择的企业内在价值是可预测的，可以长期、稳定、持续增长的企业。要想做到这一点，比登山都难。为什么呢？因为作为房地产企业最大的特点是收入和利润是不可以预测的，并且没有长期、稳定、可持续的增长。您可以琢磨一下，跟制造业做鞋子的完全不一样。一般的情况下，当房地产暴涨的时候，资本市场并不好，原因是什么？钱流向了房地产，但是这两个是反周期的市场。但是，一般的情况下在美国也好、在任何一个发达国家很少上资本市场，都是以基金的形式存在。中国很特例，中国有近百家房地产公司在那儿，而且股票都做的很好，我们是一个高速增长的社会，不是一个成熟的市场。我今天给大家提几个概念。
第一，什么叫做价值投资者？
第二，中国地产企业赚钱靠什么？
我们听了很多商业地产谈商业模式，其实我们赚钱只有两类企业，第一类企业是靠地赚钱，第二类企业靠房子赚钱，在发达的市场里面一般靠房子赚钱，为什么？经济政策很透明，土地非常稀缺，增长也非常稳定，市场需求也非常饱和，在这种情况下基本上不可能靠炒地皮赚钱，这时候就要靠房子、靠产品、靠管理、靠服务来赚钱。所以，再一个发达的、稳定的社会基本上是这样。而再一个宏观政策不断调控，地产的盈利主要是来自于土地。实际上靠土地发展确实像他们讲的是不可持续发展的，因为土地的好地块儿是有限的，是稀缺资源。但是我们在高速增长的国家中，特别是中国现在的情况，我们实际上无论是宏观经济增长、GDP增长、可持续收入增长都会导致在一个相当的时期内我们的土地和房价在不断地增长，企业家在这时候靠真正赚钱呢？主要是靠土地的地价赚钱，说白了二环的地坐那儿买完等着，地价就会往上涨。往往在5环外特别好的新房的价格还不如二环内二手房的价格，为什么？土地的价格非常高。每次追拍土地的价格是羊毛出羊身上，最后都落在老百姓身上了。
我们再看看地产商的分化和升级，为什么要研究这个问题，就是巴菲特前面讲的三点。我们分析一个公司的差异竞争力是什么？全世界的地产商归纳为两类。一类叫农民地产商，第二类叫猎人地产商。什么叫农民地产商？就是每天种庄稼、做鞋子、每天靠租金收入，或者靠卖房子收入，比如说典型的绿城、中远，他们基本上还处于农民地产商的状态。什么叫猎人地产商，就像铁狮门这样的，他们就等着市场跌，跌下来以后一口咬住这个房子，然后持有以后再出租，等房价到相当高位上再出手，这样的地产商叫猎人地产商，他们靠投资、变现、管理来过日子。