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地产大势
北京楼市
11月6日，2009年中国蓝筹地产评选峰会暨颁奖典礼在北京励骏酒店隆重举行。以下是芝加哥大学经济学博士文贯中在论坛上的讲话：
文贯中：很高兴有机会到这儿来谈谈自己的看法。陈教授刚才认为自己不是官员，是一个学者，他的观点我非常赞成，我也看过他写过的一些文章，而且在我的写作中也引用了他的数字，我认为他的数字比较权威，至少比我的数字权威。
我觉得中国现在走的模式用香港、新加坡土地批租的办法，这个办法短期来说比较不错，有点儿像吃鸦片一样，因为你可以廉价的把土地征用过来，而且不管是不是公共利益，都必须用所谓国有土地这个理由把土地征用过来，然后把它拍卖，拿到所谓的土地出让金。但是这么以来使开发商拿到土地的时候，地价已经是天价了，所以不可能去造城市当中中小建筑，以及最需要城市化的那部分人群，也就是农民工和还在农村的人，因为他们的收入现在只有两、三千，人均收入支持不了这么高昂的房子。其实这样一直走下去会有结构性的扭曲，好比说成是跟乡村的收入差越来越大，其原因研究下来，因为中国的城市化率比世界低了至少5个百分点，农民工没有城市的正式户口，把农民工算成农村户口的话，中国的城市化率也许比世界要低10—20%。
再一个，大家都在谈服务业，但是服务业的前提是人和量结合起来，你们中午吃饭的时候，稍微远一点儿的地方不愿意去，服务业一定要集中人口，但是中国有一个问题，城市的硬件上面，路修好了，下水道铺了，硬件都已经有了，但是人口呢？人在什么地方呢？已经进城的1亿人都不是城市户口，所以在这种情况下，中国的服务业对就业的贡献低于世界平均水平14个百分点，这14个百分点乘以13亿人就有1亿多会丧失，为什么会丧失了呢？其中一个很大的原因还是房产，大部分农民最后因为要结婚了，老婆要来，自己没有经济能力。中国是一个完全预算的社会，而且有大量的农村人口的社会，去学城市模式，他们只有城市贫民。他们拿出廉价地租去建廉租房是可以的，但是中国人口大多数在农村，这个办法是用完整意义去学不完整社会意义的学习，这条路越走越窄，越走越黑，但是往前走参照的对象只有新加坡和香港。所以，中国还要找找跟自己比较相似，有完整意义的社会。东亚的一些国家和地区，我觉得他们城市化过程走的是比较好的，他们当时跟中国差不多时间也搞了一次地改，但是土地改革之后他们没有犯经济战略上的错误。另外，还有两条。土地是可以自由买卖的，包括在农村自建土地。土地在农村之间可以流动买卖，在城市之间也可以流动，在农村和城市之间也可以自由流动，这是一个办法。他们搞了30年，这些问题消失了。中国搞了60年，搞到现在战略问题还严峻了，从城市对农村的吸收能力还差了。
2000年的时候我参加了全球化的研讨会，那个会上有一个展品，是一个大楼的模型，说我们这里油世界500强的企业进入，有600亿的资金投入。但是我们听了以后不为所动，问了两个问题，说创造了多少就业机会？吸纳了多少农村人口？他们答不出来。城市化的本意是把农村人口划成城市人口，就是说它的定义是城市人口在全人口当中的比重，不是说有多少楼，有多少大街，不是这个意思。中国变成了都是城市自我现代化，就是我们可以把人口封闭起来，不断地发展，对农村人口采取分开式。如果你去看东亚，30年就解决三农问题，而且人地资源的配置非常好，他们坚持了几条，其中最主要的是对外开放、引进外资。在这种情况下，他们的三农问题解决了，而中国的三农问题越来越严峻了。我记得从改革开放一直到现在，城市的建成区的面积扩大了大概170%多，所谓建筑面积提高了大概500%，但是你去查中国的城市化率提高了70%多，说明在整个过程中对城市化的贡献确实是一个很大的问题。