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深扒融创重庆世界花未来合作伙伴

发布时间:2017/06/08 15:03 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者: 陈伊颖

(原标题:江湖不靠谱商人?深扒融创重庆“世界花”未来的合作伙伴)

最近这短时间里,每周都要出席开发商活动的是范爷,而每周不买一栋楼就不自在的是融创。

前晚,孙宏斌又“购物”了——32.32亿元,买下了大连润德乾城的全部股权和债权,换来了大连开发区滨海新区1号地,总建筑面积为约166.40万平方米。

然而拖延症的弹房君今天要聊的,并非前晚的这个润德海洋公园,而是上周的那朵重庆“世界花”。

在5月22日的股东大会上,孙宏斌曾表态:“暂不考虑增加持有型物业”。他认为持有物业投资很难算得过账,且持有型物业比例比较重的公司近几年都在吃亏,融创不希望这一块拖累公司的发展,所以在这方面的投资会比较小心谨慎。

余音还未缭绕尽,融创就入手了一栋超高层写字楼——重庆江北嘴国际金融中心世界花项目。

与不久前融创收购的天津星耀五洲,以及昨晚的润德项目类同的是,这几个项目,都拥有了不靠谱的前东家,都被搁置了多年。尤其重庆的这一朵“世界花”,从规划来看,可谓是当地甚至中国西部第一海拔的地标,但实际情况是,它现在已是当地驰名的“烂尾坑”。

21亿收购金 ,债权高达19.8亿

5月31日晚间,融创中国发布公告,称其间接全资附属公司重庆融创与上锦建筑(合作方)就联合收购华城富丽(目标公司)的股权及债权与相关方订立了股权转让协议、合作协议、财务顾问服务协议及合作开发协议等协议。

根据该等协议,重庆融创将收购目标公司60%股权及相关债权,总代价为21亿元。其中股权代价1.20亿,债权代价19.80亿元。同时,重庆融创将为目标公司4.04亿元的付款责任承担连带担保责任。

截至目前,重庆信托持有目标公司95%股权,老虎资产持有目标公司5%股权。待收购事项完成后,重庆融创将持有目标公司60%股权,上锦建筑持有目标公司35%股权,及老虎资产持有余下5%股权,目标公司将成为融创中国的合营公司。

据融创公告披露,目标公司主要从事位于重庆的江北嘴国际金融中心项目的开发,该项目主要用作住宅及商业开发,总占地面积约为2.91万平方米,总建筑面积约为71.39万平方米,可售面积约为54.37万平方米,目前全部尚未出售。

曾经规划似莲花,如今五年仍是坑

江北嘴是近年来重庆的新地标,而融创所收购的江北嘴国际金融中心项目,又是这个区域的地标建筑。

弹房君查阅资料获悉,2012年10月15日,重庆华城富丽地产击败北京首创、香港百利保控股等同行,以17.4亿元拿下重庆江北城组团A13-1/05地块,并将其规划为集高端购物中心、甲级办公、超七星酒店、国际会议、行政公寓等于一体的金融中心,其中还包括一栋101层,470米高的西部第一高楼、世界第七大高楼的主楼“世界花”。

至于为何取名“世界花”,华城方面的解释是因为楼顶外观像一朵盛开的莲花,也寓意为重庆锦上添花。

从“香港华城”的微博上可以看到,2014年1月时,这栋“世界花”曾计划在当年的3月动工建设,预计2016年完成副塔和商业层部分,整个大楼计划在4年后建成。但如今,经过了3年时间,据重庆本地人吐槽,目前这个项目就是一个大坑,“连烂尾楼都算不上,就是一个坑而已”。

华城富丽的股权出让:左手倒右手?

坐拥重庆金融中心的完美地点,又规划得如此高端大气上档次,却落得五年一个坑的境地,不免让人好奇,当初拿地的重庆华城富丽地产到底遭遇了什么?

据天眼查所示,华城富丽注册于2012年8月16日,注册资本为2亿元。在2014年4月17日之前的法人为高山雪,而后变更为陈均。 目前,陈均为公司董事长,高山雪为公司董事兼总经理,但在2012年拿下“世界花”地块时,公司董事长为陈勇。

陈勇是谁?网络资料显示,陈勇是上海同济大学建筑学学士,长江商学院EMBA工商管理硕士。曾主持龙湖北城天街、武汉宝丽金广场等知名商业项目的建筑设计,并发表《商业地产与区域经济繁荣》、《购物中心研发要点》等专业论述,多次在博鳌论坛、住博会、全球设计博览会等国际论坛上发表专业演讲;2007年评为全球化人居生活10大建筑师、2010年被评为重庆市十大青年建筑师。

据靠近陈勇的人士透露,陈勇的妻子,即是高山雪,而目前华城富丽的法人陈均,也是陈勇的亲戚,这家公司的实际控制人仍为陈勇。且陈勇只是参与龙湖北辰天街设计的设计师之一,而并非如网上资料所写的“主持设计者”。

此外,天眼查所示,除了华城富丽,陈勇夫妇还拥有重庆华城希望房地产开发公司、重庆华城希望物业管理有限公司、重庆朗豪坊商业管理有限公司、重庆国色天香酒店管理有限公司、老虎资产等公司。其中,华城希望已于2016年申请了破产重整。

再看华城富丽,这家公司95%的股份在重庆国际信托有限公司手上,而只有5%在陈勇夫妻手中。究其原因,不外乎是资金紧缺。据重庆某银行人士透露,当年重庆房地产行业正值低潮,银行不批贷款给华城富丽拿地,因此陈勇夫妻才联合了重庆国际信托。拿下地块后,2012年,重庆国际信托公司还推出了“重庆江北嘴国际金融中心股权投资集合资金信托计划”,期限两年,共募集资金10.5亿元,通过向华城富丽增资,用于“世界花”项目建设。

按照陈勇夫妻的逻辑,他们预备用信托的钱拿地,然后施工方垫资修楼,修了后再抵押给银行还上信托的钱,再将房子销售款还给银行,付清施工费用。

2013年8月22日,中建五局三公司与“华城富丽”签订《重庆市江北嘴A13地块(国际金融中心)项目施工合同》,约定了世界花的建设施工事宜,并交给华城富丽履约保证金3.5亿。

但前前后后的这些钱,后来都成了泡影。据上述银行人士透露,2014年时,市场不乐观加上经营不善,华城富丽的资金链就已经出现问题,甚至引发与施工方、员工之间的多项法律纠纷。

弹房君查询到,2014年11月7日,“世界花”的施工方中建五局三公司起诉华城富丽,要求后者退还履约保证金3.5亿元,并按照《补充协议》约定支付利息直至付清之日,另外华城富丽还需支付逾期违约金700万元,及承担当案的所有诉讼费用。

此外,从2015年开始,华城富丽就不断有包括研发中心暖通设计师、总裁办助理设计师等员工上诉公司拖欠工资。

上述银行人士毫不掩饰地说:“重庆当地的银行都知道,陈勇基本就是个江湖骗子。但因为其背后复杂的债务关系、债务成本,以及开发资金的庞大,虽然华城富丽一直在找接手方,但都无人敢接。直至遇见了融创”。

但值得注意的是,有传言说,融创中国此次的合作方——持股35%的上锦建筑与持股5%的老虎资产,实为同一实际控制人控制下的关联公司,即都为陈勇夫妇。

重庆写字楼供大于求,减少自持或为上策

除了管理层的问题,“世界花”“五年一个坑”的命运,也与当地市场供求失衡相关。

戴德梁行研究部数据显示,今年一季度,重庆甲级写字楼市场存量增至155.7万平方米,全市空置率升至47.5% ,环比去年上涨2.7个百分点。其中,江北区在新增供应带动下空置率上涨至56.8%,较上季度上涨9.1个百分点。 而巨大的去化压力,也令租金一度下调明显,一季度重庆全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米90.6元。

虽然近一年来,重庆的住宅市场已开始明显回暖,甚至成为全国热点区域,但其写字楼市场,似乎并不那么理想。

戴德梁行重庆分公司总经理江冰河认为,从历史数据来看,近年来重庆的写字楼供应量大大超过吸纳量,新增供应保持高位增长,市场一直处于供大于求的局面。在此背景下,2016年部分项目推迟至2017年入市,或将在短期进一步激化市场竞争。同时,部分项目为加速资金回笼,采取租售并举的策略,其较低的售价吸引部分客户购买自用,从而分流租赁市场需求。因此,预计未来5年内重庆的写字楼市场大局面仍是供大于求,空置率与租金水平难以根本性改善。

但从长期来看,他也表示,在众多利好政策加持下,重庆城市地位快速提升、对外吸引力增加,前来咨询的外地客户数量有所增长。且4月1日自贸区的挂牌有力促进了重庆金融业和保险业的发展,同时为写字楼市场创造巨大发展空间。长期来看,随着重庆经济的快速发展以及供应的逐步平稳,供大于求的趋势有望改善,市场发展将日益稳健。

而针对融创与这个项目,江冰河认为,江北嘴是未来重庆的重要金融中心之一,而融创是开发能力较强的房企,虽然目前江北嘴的写字楼租金和空置率还未非常理想,但融创接手这个项目后,对整个区域都是一个很好的提振信号。

此外,融创进入重庆以后,在住宅方面的开发能力得到了市场的认可,尤其是玖玺台大平层项目,在重庆获得了不错的口碑,揽获了一批高端客户的心。所以不排除未来融创将会对项目的功能做一些变更——在政策允许的条件下,和政府申请将酒店、部分办公产品改成高端公寓等类住宅产品,快速变现。江冰河建议,“持有型物业确实会加大公司投资风险,但‘世界花’是个综合体,融创完全可以通过做一些类住宅的高溢价产品,从其它方面寻找增值,盘活项目,降低写字楼和商业的持有型风险”。

(责任编辑:张晓艳)

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