原标题：郁慕湛：有节制的货币超发才不会放大楼市泡沫

随着上海市政府的正式辟谣，9月的上海楼市已经平稳，单日新房成交量从8月底的上千套回落到300多套。不过要看到，谣言总归要在一定的现实基础上才能快速蔓延。

本轮房价已经涨了很久，环比房价已经连续16个月上涨，同比连续13个月上涨。一线城市房价已经大涨特涨，最近几个月二线城市，尤其是临近北上广深的二线城市楼价疯涨。面对大涨特涨的楼市，有人理性地预测“未来5年上海房价翻一番”。

楼市与所有市场一样，其市场价格从根本上来说都应该是由供求关系来决定的。

近年上海商品房供应增长量虽略有下降，但是，这几个数据必须重视。一，经济基本面不同：一线城市经济增速大降：2015年降到7.8%。二，人口增速不同：一线城市人口增速明显放缓，上海出现负增长。北上广深人口平均增速为3.9%，2015年，北京人口增速为0 .9%，上海为-0 .4%。三，城镇化率：城镇化进程放缓，空间减小。1978年中国常住人口城镇化率18%，2015年56.1%。

理性看来，供求均有下降，楼价不应飙升啊？

众所周知，商品房早已是市场经济体制下的一种资产，北上广深一线城市的商品房更是一种优质资产。因此它也是一种货币现象。

这不得不与货币超发有关。M 2与名义G D P增速的裂口不断扩大。2015年，中国名义G D P增速6.4%，比2014年下滑1.7个百分点，但M 2增速不降反升，从2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M 2与名义G D P增速的裂口扩大至6.9%。近年来中国每年M 2广义货币的年均增加量大概在13%-14%之间，这就是说，每年货币的新增投放量是经济增长的一倍以上，那么基本上每过5年到6年左右，整个中国的货币总量会翻一番。房价自然可能翻一番。

然而，一味地依靠政府投资、而效益跟不上去的时候依靠超发货币维持政府投资的发展模式，会让持续发展陷入瓶颈，因此领导层改变发展模式的决心很大。

当然，改变中国发展模式不可能在一天之内完成。中国经济虽然从长期看是下行的，但是不能让其失速，在改变发展模式的同时，旧的模式———政府投资、超发货币等手段还是会继续用一下的。这些旧手段只要是有节制地使用，人民币资产价格就不会在经济增长减速的情况下增大泡沫翻一番。

另一方面，本轮房价疯涨有个特点，那就是涨速快。这明显是政策刺激而成。今年2月2日首付比例下调和2·19契税及营业税调整后，房价在春节后跳涨。时滞的缩短凸显了货币现象和购房者预期的快速变化。虽然部分政策和一线城市关系不大，但影响了购房者预期。使得本来就更体现货币现象的一线楼价飞速上涨，连带了二线尤其是北上广深邻近的二线城市楼价疯涨。

不管是货币政策还是财政政策，对经济发展是有作用的，但归根结底其作用还是有限的。如果违背经济客观规律去调控，其结果往往适得其反。中国经济下行是客观事实，中国楼市从整体上需要去库存也是事实。但调控必须顺势而为，切忌市场大起大落。

明白这个道理，本轮楼市很可能只是楼市泡沫的继续放大，一旦货币有节制地超发，鉴于楼市区域性极强，那么北上广深中心城区的房价5年后可能仍然坚挺，但也仅此而已。不光二三线城市的楼价可能会跌，就是北上广深不紧挨地铁的非中心城区的房价也不会涨多少的。

（作者系财经评论人）

来源： 南方都市报