原标题：厦门样本：一座二线“移民城市”的房价逻辑

随着一线城市政策的逐步收紧，房价上涨态势有所控制。然而在二线城市，上涨趋势依然没有减缓的迹象，而是“前仆后继”，你方唱罢我登场。“地王”频出串起了二线城市的上涨主线，“面粉贵过面包，但还是做成了蛋糕。”据CRIC的统计，今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅，4月以来的一个半月就占近70%的规模。上一个“地王年”的2013年，也仅仅拍出了60幅地王。另一方面，政府对土地资源的把控仍十分严格，以厦门为例，其在7个月内仅出让一宗土地。

同时，投资需求的抬头也让二线房价一路绝尘。当一个城市中的投资客超过25%时，房价就容易松动。因为一旦市场不好，这些投资客就会抛盘，并引发连锁反应。而在厦门楼市中有50%的投资成分，这也使得厦门房价容易出现暴涨暴跌。

“面粉贵过面包，但还是做成了蛋糕。”企业也没想到，这些价格居然能被市场接受。由于土地成本高企，厦门房价不会出现下调，但成交量下降的势头已不可避免，要实现复苏尚需时日。

“上个月底我们项目开盘的时候，正常排号的人都没有买到房，因为关系户都已经排满了。”5月8日，星期天，厦门市海沧区某商品房项目售楼处，看房的人络绎不绝。项目负责人向21世纪经济报道记者介绍，过去几年来，很少见到厦门楼市出现如此盛况。

出现这种局面的直接诱因，是上月的一宗“地王”。4月22日，保利地产旗下的厦门中璟房地产开发公司以54.26亿元的价格竞得同安区同安新城片区的一宗土地。25838元/平方米的楼面价不仅创岛外新高，而且高出同区域在售商品房的价格。

一时间，满城皆惊。厦门人怎么也没想到，在如此“偏僻”的区域，土地竟然昂贵到这种程度。

这绝非偶发事件，而是一系列因素综合作用的结果。它的潜在影响，也远不止项目提价、市场恐慌那样表面。种种因素决定了，在每一轮市场高点中都站立在“潮头”的厦门楼市，早已形成它自己的运行逻辑。

地王频出

“在拍地之前，我们都预计那块地的价格会超过2万，但还是没想到会那么高。”某大型房企福建区域负责人向21世纪经济报道记者表示，该地块周边的诸多在售项目中，价格最高的也仅为2.2万元/平方米。

这宗名为“同安2016TP02商住用地”的商业用地位于厦门同安区滨海西大道的东侧。除海景资源可观以外，区位、交通、教育、商业等配套均难如人意。但拍卖当天却吸引了29家房企前来参与，竞价次数超过200轮，溢价率达到149.6%。

实际上，在此之前，厦门的“地王”就已频繁诞生。

2015年，厦门共出让土地47幅，其中41幅成功出让，6幅流拍。虽然成交土地数量不多，价格却十分可观。其中，集美区的单价“地王”在去年5月被刷新，为14857.86元/平方米；海沧区的“地王”在去年9月被刷新，单价为15679.4元/平方米。

由于当时市场冷淡，这几宗高价地也颇受质疑，但事实证明，这些项目不仅热销，而且卖出了好价钱。以恒大获取的集美“地王”项目恒大帝景为例，其于去年12月首次开盘时的价格为22000元/平方米。随后不断加推，到今年4月初，最新的价格达到24500元/平方米。

同属于该区域的国贸天悦项目，去年11月首次开盘时的价格为21000元平方米，到今年3月推盘时，价格已升至26600元/平方米，且开盘即告售罄。该项目的前身，为2014年的集美“地王”，当时的土地单价为13135元/平方米。

“就这些项目所在的区域而言，成交价格已属高点。”上述人士表示，“面粉贵过面包，但还是做成了蛋糕。”企业也没想到，这些价格居然能被市场接受。所以，对市场的判断很快变得乐观起来。

另一方面，该地块推出时，房企正处于极度“饥渴”的状态。据厦门市国土资源局的公开信息，这不仅是厦门在2016年的第一宗招拍挂土地，也是最近7个月来厦门出让的首宗土地。在房价不断上涨的厦门市场，引发争抢实属必然。

按照该人士的观点，销售节奏和土拍节奏交叉在一起，造就了这一“地王”的诞生。

实际上，就拿地者保利而言，对于成本可以有另一种核算方式。2014年，保利曾在同一区域拿下一宗商住用地，成本为10381.5元/平方米，建筑面积达32.6万平方米，比新“地王”还多出11万平方米。

按照惯常的思路，当企业在同一区域拥有多个项目时，其成本和利润往往进行统一核算。也即，经由前者的分摊，“地王”项目的实际成本并没有那么高。

然而，这一房地产界公认的运作方式，却并不为大众所熟知。因此，“地王”对市场的搅动已不可避免。