房地产走向与政策抉择

在房地产市场进入供求平衡阶段后，出现房地产系统性风险的概率也在变大。除了更加重视防范房地产风险，还应根据房地产发展变化，适时调整发展目标和相关政策

2014年以来，我国房地产市场的主要运行指标开始持续回落。尽管全国绝大部分城市取消了限购政策，以及国家陆续调整了房地产金融、税收等政策，2015年以来，房地产开发投资增速、房屋新开工面积、商品房销售面积等指标仍然继续下降。

根据2014年以来房地产市场形势的变化，以及评估2015年3月以来房地产相关政策调整对未来房地产市场运行的影响，预计未来房地产市场趋势将会发生新的变化，适时完善相关房地产发展目标和调整相关政策成为关键。

住房建设峰值来临

2010年以来我国住宅新开工面积较此前大幅增长，2010年-2013年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量持续快速增长，房地产市场的供求关系出现重大变化。

根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1.0套左右，即在2013年我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。

借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断我国住房建设的峰值已到。由于我国住房建设规模占全部房屋建设规模的75%左右，且商业营业用房、办公楼等建设规模与住房建设规模保持相对稳定的关系，住房建设峰值的出现意味着房屋建设峰值也已临近。2011年，我国住宅新开工面积出现峰值，当年新开工面积为14.7亿平方米，2013年我国房屋新开工面积为历史最高，达20.1亿平方米。由于2011年我国住房新开工面积峰值已出现，2013年城镇户均住房已达到1套左右，待售房面积开始增加，借鉴国际经验，可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值。

2014年以来房地产开发投资增速的回落，包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡、局部过剩的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确的判断当前房地产市场调整的性质和趋势。