中国房地产市场在“新常态”的政策调控下已经进入了深度调整期，而金融市场却迎着改革的春风一路向牛。房地产作为资金密集型的行业，在如今转型变革的阵痛期，对创新的融资方式和金融工具的需求更为强烈。

从2014年年底至今，央行连续降息降准的意图和对房地产的影响是什么？MBS(住房抵押贷款支持证券和REITs（房地产信托投资基金）何时能大规模应用？不动产登记制度已出，房产税还远吗？针对这些热点问题，博势智库专访了中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大教授，就稳健货币政策下中国房地产金融市场的发展态势进行了独家解读。

中国人民大学不动产研究中心副主任  况伟大

博势智库：央行连续降息降准的意图和对房地产的影响是什么？

况伟大：央行从2014年末到今年年初连续降息降准的主要原因是通过调节货币流动性来调整经济周期，促进经济增长；另一方面则是对房地产市场和资本市场进行宏观调控。

对房地产市场而言，根据我的研究，降息特别是降低利率对房价的影响很小，因为利率既影响了需求者又影响了供给者。在理论上若是利率降低对需求的影响大于供给，那么表现为房价上涨；若是对供给的影响大于需求，则表现为房价下降。但根据我之前对中国35个大中城市的房价回归结果显示，本期利率变动与本期房价变动呈正相关关系，但回归系数不显着。这表明，央行调控房价的利率政策在很大程度上是无效的。同时，我对OECD23个国家1980-2009年30年的数据进行检验后发现，从长期来看，利率对房价有负面影响。但由于中国房地产市场发展时间较短，供求关系尚未达到平衡，可供研究的数据区间也仅有十年，而且中国还处于城镇化进程中。因此，与西方发达国家不同，中国的利率变化对房价的影响是不显着的。

与降息不同，降准对房价的影响比较显着。从需求方来看，降息是单位货币的一个价格，而降准实际上是增加了货币供给量，从而扩大了信贷规模，有利于提振购房需求。房地产开发具有一定的滞后期，而房地产的供给弹性一般是小于需求弹性的，因此，降准会导致房价上涨。从供给方来看，降息虽然能够降低开发商的生产成本，但会受信贷配额政策制约，而降准则可以有效的扩大信贷规模，从而促进企业融资。

对未来央行是否会继续推出新的宽松政策这个问题，我认为需要根据未来宏观经济的形势来进行判断。

博势智库：MBS(住房抵押贷款支持证券)和REITs（房地产信托投资基金）何时会在市场上大规模应用？

况伟大：MBS是衍生产品，是债务市场，公共的二级抵押贷款市场，而REITs是房地产股票，公共的权益市场。MBS和REITs的某些适用条件是相通的，有些则是不同的。相同的条件包括：首先，MBS和REITs都需要稳健的资本市场，中国这种投机性的资本市场不适合发展MBS和REITs；第二，MBS是一种衍生品，而中国的衍生品市场和定价技术欠缺，因此实施MBS极有可能对其定价和风险难以把控；第三，法制环境亟待完善。例如，在《证券法》中是需要特别注明REITs的特殊股票的，应该具备详细的设定条件。REITs资产的类型主要是房地产及相关衍生品，与之相关的各行业的监管和规定都应配套，但在实务操作中显然也都不具备。

MBS的一个非常重要的市场功能是解决商业银行或者是抵押贷款发放者的流动性问题。但由于中国的储蓄率很高，商业银行并不缺乏流动性，因此缺乏运用MBS的强烈动机。同时，商业机构担保的信誉度较低，为了降低投资者风险，MBS的成功发行还需要政府的担保制度。

此外，MBS和REITs的实施必须由证监会进行监管，但由于国内没有这方面的经验，需要去国外学习取经，并做好四方面的监管准备：一是市场的准备。我们的资本市场是不是准备好了？我们的衍生品市场是不是准备好了？二是法律上的准备。我们相关的法律法规是不是健全和完善？三是政府监管的准备。政府是不是准备好了？政府是否具备相关方面的监管经验或是知识？四是投资者的准备。我国的投资者是否认识和认可这些投资产品？

总的来看，由于目前中国的资本市场、法律以及政府担保条件都还不具备，我认为MBS和REITs的大规模应用是没有时间表的。