“很多人误以为我们跨界，我更认为是整个大房地产时代到来了。伴随着大消费时代，一个新的机遇出现了。”在花样年董事局主席潘军看来，他正在做的事就是把产品业务板块划分为住宅居住社区、商务社区、商业社区和养老社区四类社区分类，以及社区金融、社区教育、社区文旅、社区制造四大应用。最终，一切业务都将围绕社区展开。

大与小：

潘军的地产观

中国房地产报：以5~10年周期来看，你如何看待未来的房地产市场？

潘军：通常大家普遍会把地产狭义地理解为房地产开发，即“小地产”。在这个领域，目前房地产已经进入专业化的时代。这个时代里有人会很兴奋，但是大部分人会很痛苦。因为，行业所拥有的开发产能将面临前所未有的挑战。

“小地产”之内如何能够很快很好生产出客户或用户需求的住宅产品，将是未来地产开发的重要课题。举一个例子，我一个做运动品牌的朋友，不久前在上海推出了一个特别的活动，消费者可以在网上按自己脚的尺码，自我设计特别的LOGO，挑选皮子的颜色、组织的方式等，在网上实现自我定制鞋的目的，一周左右能够收到商品。这个价格花费在280元左右，相比市面上的动辄800、1000元的价格则便宜很多。于是我就在想，连运动鞋这样的一个300块钱左右这么小的产品，消费者都希望全球就我一双，同时还是我自己设计。作为大宗商品的房子，消费者为什么不希望有所改变？而不是千篇一律的重复性产品？因此，“小地产”范畴之内，必须要足够专业才能有市场。

2014年在我的朋友圈，大家比较关注《工业4.0》和《第四次浪潮》这两本书。这两本书普遍讲述了移动互联时代对于未来生活将会带来巨大改变。这点我深有感触，比较当下的房地产未来需求，与过去10年最大的差异就是越来越个性化和去中心化。因此，对于不同的人群，产品的诉求会越来越不一样，差异化会变成一个非常强烈的时代特征。而原来开发商那种“一个户型恨不得卖到20万套，一张图纸全中国盖100个项目”的思维和时代，将会一去不返。现在，只有顺应移动互联时代消费者的个性化需求变化，才有可能创造出一些比较高收益的产品。

中国房地产报：如何理解你所说的“大地产”概念？

潘军：对于那些拥有专业能力、同时能去研究更多产品价值的企业来讲，我认为未来的市场会产生一个新的商机，即迎来所谓的“第二个春天”，也叫做“大地产”。要知道房地产市场目前已经步入平稳期，过去几十年人口红利增长的年代已经过去。从销量和销售的价格来看，我认为2013年是中国房地产黄金时代的顶峰。过去30年，房地产市场形成了大量住宅、工业厂房、办公楼和商业物业等，这个数据在400亿平方米左右。

所谓“大地产”就是能够整合房地产实物链条上的相关产品，即如何去挖掘存量市场的种种可能。但现在的房地产市场并没有把这个存量市场完全挖掘出来。随着行业判断的价值转变，我认为只要把眼界打开，肯定能迎来房地产的“第二个春天”。因此，从这个角度来说，未来中国的房地产市场，我更愿意把他看作是社区市场，花样年的社区业务模式就属于这块业务范畴。