2014年10月30日在第六届中国房地产科学发展论坛上的主题演讲

郁亮：尊敬的刘部长，还有各位房地产行业的同行，我们今天很高兴在这里能够谈谈白银时代的话题，基本上是代表着我们对这个行业的看法，因为之前对这个行业的看法是要撞冰山，还是要崩溃？当然还有不少也希望黄金时代留在那里。在一个夕阳西下的时候，所有的问题都蒙上了金框，这对摄影家来是最美好的时光，但是并不是所有的物体都是金色的。所以今天我们想在金色时代可能离我们远去，但是来的是什么时代，这是我们今天想谈的话题。

为什么说我们时代有变？我们可以看目前的市场形势来分析一下。

我们可以看到1到9月份毫无疑问商品住宅成交额下降10.8%，但是如果是十四个主要城市下降是多少？下降35%。跟刚才任总的分析报告差不多，因为东部这片区域受影响更大一点。

从十四个城市来看，主要城市的话我们仍然是一个指标叫“去库存”，现在平均来说还是需要16.4个月的库存量，通常房地产市场稳定合理的库存量是5到10个月，低于5个月的时候可能房价会比较明显的上升，超过10个月以后，基本上以去库存为主，所以目前来看16.4个月仍然处于高位。

再来看土地市场，毫无疑问这十个城市今年1到9月份活跃度是下降的，整个土地供应和成交都下降了超过50%以上，成交面积接近60%，下降59.7%，所以应该是主要城市成交趋缓的现象非常明显。

跟这相关的，当然我们土地市场成交溢价率也在下降，三季度16个主要城市成交溢价率为1.13，二季度1.12，基本持平，但是底价仍然在高位，因为拆迁成本的刚性使得政府不容易把底价降低。

刚才说溢价率下降，溢价成交的比例明显下降，三季度溢价成交比例只有20%，比一季度大幅下降，同时流拍比率上升到24%，所以土地的市场调整看起来好像没有完成，跟房价调整看起来也是没有完成的。

问题就来了，从这个结论来看这个行业究竟如何？你看斑马，相信斑马是白底黑纹还是黑底白纹，完全取决于你自己的看法，你觉得斑马是白色为底，那么它的黑色条纹存在，你觉得黑色为底，那么还有白色希望存在。我们来看一看这个行业究竟如何，说它是悲观的，黑色的，我们说前三季度这个行业成交金额下降10.8%，而主要城市超过30%左右，肯定很不好。开发商都在叫苦连天。第二是房地产上涨已经结束，看起来好像大中城市这两个月开始下降，媒体等待了多年的房价下跌和调整已经出现了。第三是内地一些城市土地出让过大开工规模过大的城市去库存压力增大，有的需要六年甚至八到十年。第四是土地地价居高不下，但是土地调整没有完成。从这些来看，我们的行业还是日子不好过。

但是我们也可以发现一些亮点，尽管成交和2013年相比下降，但是和2012年同期比还有接近20%的涨幅，如果年化下来，每年10%的增长。一个每年10%增长的行业，而且8万亿左右的规模，说这个行业不好好像说不过去。所以好不好取决于你选择的时间段，你选一年来看不太好，两年来看还不错。

第二，价格调整是好事，价格调整有利于去库存，价格调整有利于改善并提升居民购买能力，让更多人可以买房子。

第三，库存高的城市压力很大，随着投资减少供应下降存货压力也会调解。

第四，土地市场调整，为我们发展商找到了新的机会。今天王局长专门讲了天津的一些机会。

第五，市场调整为我们行业有长效政策提供了空间。在价格猛涨的时代，政府不断的出急救方法试图压制房价迅速上升的火头，而这个外部环境已经可以让我们静下心来探讨一下这个行业的长效政策了。

所以说这个行业是白色的，有希望的还是黑色的暗淡的，纯粹取决于每个人的看法。