国信美投置业投资有限公司副总裁 郭道明

【地产中国网·高端访谈】作为中国人海外投资的主要目的地之一，近年来，美国房地产市场上的中国投资者日渐增多。2013年，中国人赴美投资房地产的额度达到220亿美元，同比大增72%，超过加拿大成为美国房地产市场最大的海外买家。

国人赴美投资的热情何以短期内高涨？在美房地产投资的收益如何？究竟哪些房产更具有投资价值？又有哪些风险需要防范？就这些问题，地产中国网独家专访了长期专注于美国投资置业市场的国信美投置业投资有限公司副总裁郭道明。

“总体来说，投资美国房产收益要比国内高很多，从平均收益来看，目前在美国投资房产的收益率可以达到国内一线城市的四倍。但是，随着美国房地产市场的复苏，纽约、洛杉矶等一线城市的投资收益率在不断走低，美国二线城市的法拍房将会为投资者提供更好的收益。” 郭道明表示。

法拍房成新的投资机会

地产中国网：从数据来看，中国投资者近年来赴美投资额大幅攀升，您认为这背后的推动因素是什么？华人海外投资有什么新的变化？

郭道明：第一是投资价值，投资美国房产的人都比较有前瞻性，他对美国经济、汇率、国内房产的走势、资金的机会成本等都有所关注；第二是全球资产的分配，不要把鸡蛋放在一个篮子里。

在国人海外投资金额增长的同时，投资群体及年龄构成都发生了变化；投资群体方面，由富豪变成了中等收入人群、白领阶层；客户的年龄构成段也在发生变化，由原来的40—50岁转变为30—60岁之间，越来越多的普通人开始关注美国房产。

地产中国网：经历了次贷危机之后，美国房地产市场也在不断复苏，目前其房价处于一个什么样的历史水平？

郭道明：像北京、上海一样，美国现在的房价也处于历史高位。这两年，中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市的房价增长率每年都超过了20%，两年增长了40%。次贷危机的时候，这些城市的房价跌了大概20%，现在，这些城市的房价已经超过了次贷危机之前的20%，处于历史高位。

从目前的情况来看，美国整体的房地产市场是开始在复苏的，一线城市复苏的进程已超过了次贷危机之前，所以大城市的投资价值在不断降低，中国人投资的目光开始转向像休斯顿、奥兰多等城市，其预期收益率也要高于一线城市。

地产中国网：对于国人来说，在这种情况下，现在还是一个投资美国房产的好时机吗？

郭道明：由于次贷危机，美国出现了很多法拍房，这些房子大都很便宜。但是，在次贷危机中，很多美国本地人丧失了信用，其信用恢复期长达7年，这部分人群暂时没有资格去购买这些廉价的“法拍房”，但他们又需要住房，所以就造就了租赁市场的火热。

另一方面，这些便宜的法拍房又会成为国人的投资机会。其实，在美国，个人从银行购买法拍房是比较困难的，大多是风投机构大批量购买。风投机构购买后，会把这些“有毒资产”重新打包翻新，变成优质资产进行出租，这就要求其具备强大的现金流。但如果没有强大的现金流支撑的话，风投机构就会选择出售部分项目来回笼资金，翻新剩余项目，这就为华人的投资提供了机会。所以目前还是一个入市的好机会，还有不少房源可以挑，投资价值也比较高。

但是，随着汇率的改变及美国房价的不断走高，这样的机会可能稍纵即逝。

地产中国网：这个投资时机大概还能持续多久？

郭道明：这个不太好预估，其实一直以来，我们都是以法拍房的存量来作为标杆。以佛罗里达州为例，最长的时候，它的法拍房需要卖30个月才能卖完，2012年的时候变成10个月，现在大概就5—6个月。到了现在，基本上卖一套少一套了。