原标题：“分类调控”之困：二三线城市外来人口导入不足

据《财经国家周刊》，存高企、观望蔓延、人口吸纳乏力 一些位于二三线城市的房地产市场，正陷入一轮“过剩”危机。

5月下旬,《财经国家周刊》记者在江苏无锡市和常州市调研发现：两个城市虽一个限购，一个不限购，但却面临相同的楼市窘境：供大于求矛盾突出，改善型大户型销售困难，由于地价偏高，房价降价空间有限，以及在银行信贷收紧的背景下，房企资金链紧绷，债务纠纷频发。“泡沫将破”、“楼市可能崩盘”的看空舆论，已有演变成市场恐慌之势，但多数地方政府仍在“分类调控”政策上举棋不定，原因是“中央层面对分类调控尚无具体的指导意见下发”。

“座谈会开了十几场，相应的方案已形成会议纪要，口头也达成共识，但市里就是不敢发书面文件。”无锡市一位接近政府的人士坦言，尽管李克强总理在今年的政府工作报告中已经明确，各城市根据情况对房地产市场“分类调控”，但在现实中，如果没有中央的统一号令，地方主动放宽调控总显得“师出无名”、“缺少参照”。

此外，社会舆论对“分类调控”也没有形成统一认识，一些尝试性放松限购的城市，大都被误读为政府“救市”。“救市概念，相当于把政府和老百姓之间对立起来。谁敢当这个出头鸟？”上述人士说。

结构性过剩

数据显示，2014年前5个月,常州和无锡市区商品房销售面积同比分别下降13.37%和20%。

作为中国著名的制造业重镇，江南的富庶创造了大批投资和改善型购房需求。因而过去几年，常州和无锡一直是一线房企云集拿地的热土。但2014年以来，局面急转直下。

常州市住房保障和房产管理局相关负责人表示，截至5月底，常州市区商品房累计可售余量为794.76万平方米，已形成库存积压的局面。其中，144平方米以上的改善型住房销量仅占总量的18%，库存占总量的35%。

无锡市也大致如此，住宅存量约为850万平方米，其中高端住宅约为300万平方米。按照正常每年住宅销售500万 600万平方米计算，无锡市要消化现有住宅库存大约需要一年半时间。

在无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵看来，无锡市场之所以出现“过剩”局面，一是前几年土地供应量过大，新区推地规模增加；二是大规模建设安置房，抑制了商品房价格上涨；三是无锡住房以本地消费为主，产业结构调整后，轻工业搬出城区，中高端人才的导入较少；此外，受限购限贷政策影响，人们对高端房价值的认可发生变化。

江苏省房地产商会副会长蒋佳平告诉《财经国家周刊》记者，常州市场最大的问题是结构性矛盾突出，即中高端盘（144平方米以上大户型）库存量大。常州虽然属于三线城市，但从人均GDP、年均住房消化量和人口规模等数据看，常州通常被房企列入投资二线城市。“很多外地房企不太熟悉当地市场，按照二线城市的标准做产品，比如在区域位置偏一些的地方造大平层产品，就产生一定的供需不匹配问题，这样的房子很难卖。”

进入4月份以来，外界普遍预期房地产市场拐点到来。看空氛围在一定程度上加剧了楼市的观望态势，使购房需求进一步受到抑制。

一位常州市开发商告诉记者：“常州民营企业发达，原来购买高端房产的大多是中小企业主，但眼下经济形势不好，这些中小企业主不敢乱花钱了。”