住建部政策研究中心陈淮博士洋洋洒洒，畅谈了目前争议颇多的房地产形势，独树一帜，鞭辟入理。建议关注地产形势的读者，看一下陈淮的独到见解。

经济观察报：目前对于房地产处于转型期，您如何看待是否到了拐点这个问题？

陈淮：从上升到下降，这一点不叫拐点，叫转折点，至点，这一点和这一点叫拐点，从上到向下的转折，从下转向上转折，随着时间推移的价格变化速率，这点叫拐点，向上凹的，上面的高点不叫拐点，叫顶点，转折点，唯独不叫拐点，下面的两点，向下凹的，叫拐点，加速上升到加速上升，随着时间每推移一个单元，纵轴增加的程度在提高，横轴每提高一个单位，纵轴提高的程度在减少，这个拐点2013年已经出现了，明显的存在了，还用争论有没有拐点吗，这已经是拐点了。

2013年上半年，每隔一个月的价格增速在提高，下半年起每隔一个月在增速，但是增速在下降，这就是拐点。几乎所有的媒体，包括央视在内，说了这么多年没有说对过，我就说这个拐点用得不对，主持人还说老百姓听得懂，我说究竟叫转折点老百姓听得懂，还是拐点老百姓听得懂。

不要拿老百姓听得懂掩盖自己的无知，70年产权，房子有70年产权一说吗，从来没有。房子没有产权限制，是土地，而且不是产权，是使用权。

经济观察报：对于房价涨跌您是如何看待的？

陈淮：这个意义上2013年三四季度以来拐点是明显显然存在了。房价上涨的速度越来越慢，甚至是不上涨了。从向上凹的曲线变为向下的曲线这是转折点，或者向下凹，变成洼地了，这点是拐点。咱不批评任总（任志强），他说的意思是这个转折点，回到这个意思上来，先弄明白了。价格会有起有落的出现，如果我们一定要在这上面画一个曲线，可以说20年价格变化就是这样一条直线，横轴是T，时间，纵轴是价格，每一年都在增长，但是请注意，我们这条曲线，有几个说法，一个假定20年的价格增长是这么一条直线的话，意味着增长速度每年都在降低，假定横轴是2010至2015，每年如果价格，横轴和纵轴的比例是一条直线的话，意味着价格的涨幅每年在下降。一万块钱涨1千块钱，一年涨一千，从一万涨起的时候，第一年是10%，第二年还涨1千，只有9%了，第三年还涨1千，增长速度只有8%可以判断一定是这样长的，增长速度将是普遍下降的，实际上一定有这样的变化，起起伏伏的，每年增长那么多吗，一定是有起伏的。

现在累计到一定的供求关系调整的阶段，有升有降，有一部分升一部分降，很正常。去年升多了，今年就降回点来，去年卖贵了，但是总体上随着稀缺程度的提高，价格往上走的固定资产的，城市固定资产价格往上走，所有的工业固定资产用不用都越来越便宜，钢铁，石油，化工，包括铁路，矿山，自然寿命不用也要便宜，不像建埃菲尔铁塔那会，因为技术进步太快了，你的一套最新式的炼钢体系，炼油体系没有用，技术进步自然贬值了。

房子不是的，城市的资产质量，城市固定资产的资产质量和龙湖，万科建的房子没有多大关系，我们假设建的都是达到标准的，资产质量的改善取决于旁边修不修地铁，有没有人种树，开不开购物中心，优质学校搬不搬到那去，只要城市的这些外部的投入不断的增加，就一定涨钱，工业化城市化在一起就是固定资产大规模添置的时期，厂房设备，基础设施，住房，城市资源，城市化工业化搁一块，都是固定资产大规模增加。

过去我们只卖产品，周转原材料就行了，周转半成品就行了，现在要周转产权，当然需要占用大量的货币，企业兼并重组，老百姓持有房子就要负债，货币量增加，不要听外行胡扯，什么M2吓唬老百姓，没有必要，那是维生素。

什么产业的，哪怕是苹果公司的，只要是工业固定资产，都是资产质量越来越差，千万不要买钢铁的股票，那个报表的盈利率没有下降，自有的固定资产，自有资产部分，实际的贬值没有记在账面上，账面上只记了折旧，技术进步带来的无形损耗在帐面是反映不出来的，别买他们的，过两天就反映出来了。开发商手里的只有优质资产，不管叫万达还是什么，不管破产不破产，破产了手里也是优质资产，只有三种，土地，在建项目，现金。