原标题：是供应过剩 而非房地产泡沫

去年以来，关于房地产泡沫的讨论趋升级且复杂化。尤其是2011年下半年开始，鄂尔多斯和温州房价大跌，让看空派找到了渴盼已久的“铁证”。贵阳、海南、常州、营口、郑东新区等全国多个地区，都被认为存在严重的房地产泡沫。

持续不断的看空声音，积聚在一起，形成了一股非常强大的舆论力量，极大地影响、改变民众、企业、政府等对房地产市场形势与房价性质的判断。这些影响到底有几分属于正面、几分属于负面，尚难精确评定。什么是房地产泡沫？高空置率是否等同于房价泡沫？贵阳这种大盘扎堆、供应量较大的城市，是否一定会导致房价崩盘？这些名词的概念、内涵、性质等都没能厘清，大家的思想与观点，就这么在一口大锅中被乱炖着。

首先，关于泡沫的概念。国际上比较权威的定义，是经济学家金德尔伯格1978年曾为一本经济学辞典中的“泡沫”词条做如此界定：“泡沫可以不严格地定义为，一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其中资产的使用或其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

这就意味着，泡沫生成，需要具备两个条件。一个条件是，只发生在资产品领域，与消费品无关。原因也简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，比如，在某些年份猪肉价格狂涨的过程中，也没什么投机收购猪用以囤积。另一个条件是，投资投机性需求持续增加，甚至出现疯狂状况。最终形成泡沫，其表现是，经过持续的大涨后，价格远超较长时期内的平均水平，或者说常态水平。

因此，房地产泡沫的形成，需要具备两个必要条件：一是房价连续大涨；二是投资投机性购房需求旺盛，或者说所占比例较高（比如超过50%）。前者，大家容易理解，后者略有费解。主要是因为，有某些特殊时点，自住性需求也可能大幅推高房价，而这类需求本质是合理需求，光靠他们难以产生泡沫。所以，一定要加上投资投机需求的积极、甚至狂热入市，才可能形成泡沫。这类需求属“非理性”需求，在房价高涨时容易如潮水般扑来，但当预期改变、房价下跌时又如潮水般退去，从而加速房价下跌。