地产调控新意思 地王季楼市政策再现别样放行

来源:中国新闻网 2013-08-01 13:28:00

7月26日下午3点,备受关注的“前海第一拍”在深圳土地交易中心举行,本土开发商卓越豪掷123.6亿,拿下首批两幅土地。

就在几天前,上海市向市场推出一幅底价超过175亿元的地块,意欲打造城市副中心的全新地标,这一当地史上总价最高的卖地计划,激起无数业内人惊呼。

这些还不是近期土地市场的“精彩”全部。7月初,从来讳言“地王”的房企龙头万科,成为上海浦东的新总价地王。中旬,中粮地产以远高过“面包”的价格买下“面粉”,成功刷新北京土地单价纪录。

眼下,沪深多幅超级地块,已在政府的土储名单中呼之欲出。

与刷新同样鼓舞人心的词是放行。调控最严的北京市,近日开始对一些高端楼盘预售价格放行。而在江苏盐城,已经持续了三年之久的房价管控政策,干脆被取消。

放行还体现在银行对地产商的贷款态度,按照交通银行近期测算,多增贷款规模中投向房地产的比例达到七成,绝对规模达到1.3万亿。

以上种种,看起来正在让房地产业重新躁动起来。

一位资深地产界人士认为,到目前为止,新一届政府对地产调控的表态只有寥寥数语,大多集中于棚户区改造、保障房和城镇化建设。

记者采访发现,地方政府推出这些天价地块的同时,往往会对地块的用途做出限定,大多指向城镇化建设和产业结构调整。同时,卖地收入会倾向于投向棚户区改造、农村宅基地置换等薄弱环节。

高端地产项目收入补贴民生项目,同时推动经济结构调整的思路,隐现其中。“上层现在允许放出土地,但前提是要调结构、促民生。”一位天津市国有开发商的高管说。

地王季再现

7月3日下午,万科在上海以48.70亿元购地,楼板价21415元/平米,溢价率为88 (论坛).6%,一举刷新上海年内总价地王纪录。此前几天,万科分别在重庆和广州都夺下地王。

素来坚称与地王绝缘的地产一哥,近期夺地举动忽然变得凶猛,令业内震惊。任志强亦公开戏谑,“谁说万科不地王?”

抢食地王者,万科并非孤例。7月23日,中粮地产竞得孙河乡地块,总价23.6亿元,除去公租房、医院和学校,楼面地价超过5万元/平方米。

6、7月间,保利置业拿下的上海泗泾地块,创下上海年内最高溢价率132%,中海地产在上海闵行拿地溢价率亦高达115%。眼下,上海又有两幅准地王呼之欲出。

一幅是上海静安“东八块”,起始价34亿元,楼面底价超过2.5万元/平方米。一幅是在市场上沉浮18年的徐家汇中心,起始总价175亿元。据信,已有多个国内外大财阀对其虎视眈眈。

沪深等一线城市土地市场火爆的原因,在绿城集团执行总经理王虹斌看来,“一是上半年销售比较好,开发商要保证生产规模。二是大型开发商明确集中资源,深耕一线城市。第三,京沪市区可供应的预期较好的地块偏少,只要出稍微好点的土地,就是地王。”

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则介绍说:“今年上半年现金流改善,房地产拿到了5万多亿元,投出了3万亿元,出现了2万亿元的现金存量。”

大量超级地块在京沪涌现,并有标杆型开发商蜂拥而至,这在过去三年的调控中绝无仅有。地方政府推地时,对舆论的忌惮也似乎不再。

以近日上海推出的徐泾会展中心3号地块为例,去年推出时,初始总价仅为13.68亿元,后未经拍出即被政府收回重改规划,二度面向市场,底价已经升至44.23亿元,楼面地价亦高出原来两倍以上。

新城控股高级副总裁欧阳捷说:“为什么敢拿地王?显然是有通天的本事,没有通天的渠道信息,怎有通天的看涨信心!”

“手”去哪儿了

据本报不完全统计,过去十年,中央对房地产的调控总数达到43次,即平均2~3个月就会出台一次政策。但自今年2月份新国五条出台以来,曾始终按捺不住的调控之手,忽然不知去向。

官方报道中,国务院总理李克强今年3月履新以来,很少提及房地产市场调控的具体措施。即便有所提及,大多也是只言片语带过。

表面的平静之下暗流汹涌。“今年上半年平均房价涨幅达11.2%,历史上仅次于2009年达到的21.2%。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生说。

新“国五条”限制交易量的同时,显然对抑制价格并没有太多实质的作用。一些中小房企面对高企的地价开始犹豫,“不拿地,后续生产跟不上;现在拿,一旦政策猛然收紧,自己就站在山顶上了。”

但进入6月份,人们惊讶地发现,调控不仅没有加码,除了迅速涌现的地王,另外一些领域也开始出现一些颇耐人寻味的迹象。

6月,龙湖地产位于朝阳区孙河乡的高端项目双珑原著获得预售许可证,其中3套楼王的单价超过10万元。7月,鸿坤地产的高端别墅鸿坤林语墅被放行,预售价格为5万~6万元/平方米。

两个高端项目拿到入场券,在京城房地产圈中引来一片欢呼。其获批价格,为后来的拿地者提供了参考。而更多还没有拿到预售许可证的项目,也开始憧憬。

“下半年调控应不会大幅加码”,长期关注市场政策的某房产网执行总裁丁祖昱乐观预计,“开发商们可以过一个太平年了。”

解题保与压

土地市场火爆的背后,是GDP增速连续两个季度下滑。“政策对房地产管控不会过于严厉,总体走向会是放松的状态。”北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为,对中央政府而言,地产还是“保增长”最重要的产业之一。

地方政府也各有诉求。在江苏盐城,自2010年初始执行了3年之久的房价备案制度,悄然松绑,直到7月下旬,才为当地人所知。盐城经济开发区一位官员说,这两年当地大兴开发,城建较多,政府资金紧张。

该官员的逻辑是,“老百姓买涨不买跌,取消房价备案后,盐城的商品房成交量将会大幅提升,政府的土地会很快出手,一些房地产大鳄也会到盐城拿地,盐城的旧城改造项目就可以得以实施,同时会解决就业等一系列问题”。

推出土地吸引开发商购买,以增加财政厚度的诉求,在一线城市同样存在。北京市今年大力推进棚户区改造,据统计五年内投入将达到5000多亿元。

钱从哪里来?北京市副市长陈刚说,需要加大资金投入,落实好中央税费减免和贷款贴息优惠政策,土地通过协议方式出让。另要充分利用银行的棚户区贷款、城镇化贷款等,继续发行保障房私募债,积极推动保险资金、证券市场发债资金投入。

据上海市财政局人士介绍,从去年起,该市世博园(论坛)区、虹桥商务区主功能区、国际旅游度假区等特定区域土地出让收入的缴库级次发生变化,从原来的缴入市区两级国库调整为全部缴入市级国库,优先用于平衡上述区域前期开发和建设支出。

而上述区域,正是上海实现经济转型和调整经济结构的重要载体区域,恰好也是近期地王频出的板块。

商业银行也再次把目光聚焦地产。按照交通银行近期测算,多增规模中投向房地产的比例达到七成,绝对规模达到1.3万亿。

金地(论坛)集团财务总监韦传军在近日一次小型闭门会议上说,从今年2月开始到6月中旬,资金面超出预期地宽松,各类开发商融资成本均出现不同程度的下降。

据其称,金地集团目前可以拿到基准利率的银行贷款。在过去,这对于民企房产公司而言难以想象。

调控新意思

前述天津市国有开发商的高管说,“地方政府已开始为下一步城镇化和经济结构调整做准备。”而手里的地块,除了贡献土地出让金,还承载了更多的含义。

“地王不是一个偶然的现象。但一方面你可以去卖地王,同时也要认真调结构。企业拿到地后的用途要符合经济转型,带动就业。把资源配置好,我就给你放开。”

据悉,天津市时隔多年后,近期在和平区、河东区、河西区等中心城区,大量推出土地。

天津某区区委书记,过去年年会向市里递交区内企业调研报告,“每年的版本相差无几,今年不一样了。”这位书记说。上级给出的命题,是新城镇规划与发展,书记主动向业内专家请教。

一位观察人士称,以往一项重要政策的推行,会先行在地方一线干部中统一认识,结合天津新批开发区及棚户区腾地、挪出空间,这都是新城镇风雨欲来的前兆。

经济观察报获得的即将挂牌出让的徐家汇中心土地出让文本中,明确规定,“地块开发建设须符合现代服务业集聚功能定位。希望具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动。”

对此,一位上海国土部门官员说:“这是与上海继续加大服务业转型的战略紧密贴合的,近期在浦东陆家嘴和张江等地的土地出让中,也对招商对象有要求,要么是具有金融、贸易整合资源,要么是对城市结构调整有显著的价值贡献。”

一些“通天”的房地产企业似乎已经嗅到了这种新的政策变化。

就在万科拿下上海地王后两周,万科召开品牌发布会,宣布重新定位上海战略。董事长王石也通过视频为之“站台”。

万科宣布要用5至10年,将上海万科从一个传统的住宅开发商,打造成全区域、全品类、综合性的城市主流开发商。涉及住宅、商业及服务业三领域。

这与公司老总郁亮在西安首提“万科未来将成为城市综合配套商”的表态,同出一辙。

无独有偶。千亿级房地产企业绿地也在几乎同一时间明确了新的生意模式——智慧城市产业链整合者。

6月,绿地集团内部进行了关于下一步战略的头脑风暴。绿地董事长张玉良说:“智慧城市战略与过去不同阶段公司明确的新城战略、超高层战略到产城一体化战略,处在同一个高度,也是针对新一轮城镇化的方向。”

一个完全不同于过往的地产业发展模式,似乎在新一届政府中酝酿中:地产业要承担起中国经济调结构的推动者和操盘手的角色。未来,房地产将分为高价商业房和低端保障性住房两部分,并由前者对后者进行补贴,也是题中应有之义。只是这一切,尚有太多未知。

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