房地产集合信托连续三周发行放缓，似乎到了一个举棋不定的关口。自2012年底银监会发布463号文限制政信合作之后，房地产信托顺势而为，单挑集合信托发行大梁。接踵而来的新国五条，更是将地产融资需求“赶”到了信托的门口，机构对今年的房地产信托行情普遍看好。然而，集合信托市场的表现却并不符合预期。

最有力的解释是，房地产信托正由集合方式向单一方式转移，对接的是券商、银行等其他资产管理机构的理财资金。在银监会下发银行理财产品8号文挤出非标准化债权资产在银行理财产品中的配置后，房地产融资需求是否将更多通过信托实现，还需要对房地产集合信托的持续观察。但在此过程中有一点不可回避，那就是信托产品收益率尚无回弹动力。

用益信托的不完全数据统计显示，春节过后的一个多月里，集合信托单周成立数量一直在20-40只间浮动，相比今年1月的状况明显逊色。同样，发行市场上，近四周单周发行集合信托数量分别为23只、24只、23只、13只，即便与同期相比也略显清淡。

从集合信托成立与发行的产品投向上来看，今年1月主要由房地产信托主打。当时的背景是，银监会发布463号文对不符合要求的政信合作类信托产品予以限制，基建类信托发行短期有所回调。信托机构普遍预计房地产信托今年将有一波不小的行情，加上中央对房地产调控始终保持一贯作风，房地产融资需求不减，使得机构对融资类项目有相当的选择余地。

然而春节过后形势突变，基建类信托重新加快发行。有分析人士认为，“两会”以后新一轮的基建投资将重新启动，基建类融资项目势必加快信贷融资。但这并没有对房地产集合信托发行逐周放缓给出解释，4月1日—7日一周内，房地产集合信托及其稀有地出现了“挂零”成立的情况，当周也仅有两款房地产集合信托发行。除去清明节放假因素，房地产集合信托发行放缓不合回避。

比较有力的解释是，房地产信托更多通过单一信托方式发行，其背后是银行理财产品、券商资管计划的投资需求。如果是这样，那么在银监会发布8号文规范银行理财产品投资非标准化债权资产后，未达标银行势必压缩单一投资非标准化债权资产的产品或组合投资类产品在非标准化债权资产上的配置。

而房地产信托作为其中最主要的部分，是退回集合信托发行，还是另谋出路，还需对集合信托发行情况的持续观察。在此基础上，整个集合信托市场的收益率水平正缓步下行，房地产信托发行乏力无疑是重要的原因。数据显示，集合信托平均预期收益率在3月末短暂冲高后，近期已回落至8.9%-9%的水平。

（来源：上海证券报）