中国网地产讯 近日，诸葛找房发布《2020上半年房地产市场回顾及下半年展望—新房篇》。报告指出，2020年上半年，在疫情的冲击下，房地产销售与施工阶段性停滞。尤其是一季度，面对各地售楼处暂停、工地停工，新房市场成交受到冲击。

一、开发投资增速数据走出低谷，销售端回暖

（一）疫情下开发投资累计同比创新低，2月同比触底后回升

房地产开发投资规模自今年初疫情爆发以来同比大幅下降，1-2月房地产开发投资同比增速跌破负值，为16.3%，创历史新低，但随着疫情逐步受控，企业复工复产稳步进行，房屋新开工面积同比降幅收窄，带动房地产开发投资降幅收窄。根据数据显示，2020年1-5月份，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，降幅比1-4月份收窄3.0个百分点，几乎与去年同期持平。

（二）销售面积及金额跌幅快速收窄，楼市交易向好促销售回暖

受到疫情影响，1-2月份商品房销售面积和销售额同比创近年来最低，随后市场逐渐恢复，受到二季度楼市整体向好的趋势带动，商品房销售逐渐走出颓势。1-5月份，商品房销售面积同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。商品房销售额同比下降10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。

从区域数据来看，1-5月东部和西部地区降幅小于中部地区和东北区域，东部地区热点城市集中，如长三角经济圈城市楼市表现优异，整体向好。西部地区由于受到疫情冲击力度相对较小，市场恢复较快。

二、疫情影响下，供需水平“摸底”，回暖态势显现

（一）新房成交腰斩，“小阳春”推迟

2020年春节前后的疫情，给楼市带来沉重的打击。尤其是一季度，面对各地售楼处暂停、工地停工，新房市场成交受到冲击。二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去，市场逐渐复苏，但成交仍不及去年同期水平。2020年二季度监测60城新房成交10967.9万㎡，同比下跌5.09%，环比上涨181.78%。

受到疫情冲击，供应端2月份跌幅明显，随着疫情逐渐好转，供应量逐渐提升，2020年5月份供应同比下跌5.5%，接近去年同期水平；供应端发力，成交也在逐渐回暖，5月份同比下跌1.3%，基本恢复到去年同期水平，市场热度显著提升。随着前期积压的需求逐渐释放，市场成交也逐渐恢复平稳，6月份市场热度相比5月略有降低，同比下跌3.4%。

（二）房价表现坚挺，涨幅呈逐渐收窄趋势

监测60城商品住宅成交均价处于稳定上涨趋势，尽管疫情期间成交量受到冲击，但是从价格表现上来看较为稳定，保持小幅稳定上升的趋势。2020年二季度成交均价为15918元/㎡，同比上涨7%，环比上涨0.31%。从同比涨幅上看，二季度，国内疫情好转，房企为了摆脱疫情负面影响，加速回款，纷纷开启促销步伐，线上线下双管齐下，新房价格涨幅收窄，根据数据显示，2020年6月，监测60城成交价格涨幅与2019年相比上涨4.5个百分点。

三、“后疫情”期，一二线恢复迅速，三四线翻身难度增大

（一）一二线城市率先恢复，三四线难以“复原”

从重点监测60城市数据来看，2020年一季度各等级城市跌幅显著，其中一线城市跌幅最小为40.98%，三四线城市跌幅最大为54.34%；二季度各等级城市成交量呈回升态势，主要是疫情逐渐得到有效控制，之前积压的需求释放，市场形势逐渐好转。一二线城市疫后成交恢复迅速，三四线城市则恢复缓慢。数据显示，2020年二季度，一线城市商品住宅成交面积同比下滑17.97%，二线同比下跌3.57%，三四线同比下跌19.81%。在行业环境越发严峻叠加疫情影响下，一二线热点城市由于本身基本面完善需求更为坚挺，而三四线城市在前几年需求透支严重，在遭遇黑天鹅事件后很难恢复到往期水平。

（二）热点城市“满血复活”，长三角“火热续航”

从监测60城上半年成交面积同比来看，在大部分城市新房成交面积都面临下滑的情况下，长三角和珠三角城市仍然表现出一直以来的优势地位，市场迅速恢复，甚至超过去年同期水平。其中，海口2020年上半年成交面积同比上涨最高为47%，其次为苏州同比上涨27.4%。兰州和贵阳紧随其后，主要是位于西部地区受到疫情冲击较小，市场恢复较快。

从监测60城新房成交上半年累计同比及6月单月同比来看，苏州、南京、江阴等一些长三角城市恢复迅速，成都、厦门、廊坊等热点城市表现不俗，兰州、贵阳等由于身处西部地区，受影响小恢复较快；而北京由于受到疫情反复的影响，恢复滞后，武汉以及周边的重庆作为疫情严重城市恢复也相对滞后于其他城市，常熟、常州、湖州等位于长三角区域但经济基本面稍差恢复也略为缓慢，另外，像珠海、西安以及洛阳等一些以旅游业为主的城市疫情后恢复也较为缓慢。

通过选取的10个一二线热点城市的恢复情况来看，上海、南京、杭州、宁波及苏州作为长三角区域的重点核心城市，恢复力强劲，疫情冲击下成交短期受到重创，但到二季度疫情影响逐渐褪去，市场迅速恢复，6月份成交远远超过去年同期水平，市场火热程度可见一斑。除此之外，成都作为成渝经济圈核心城市也在疫情后“满血复活”，主要得益于成渝经济圈政策的利好，市场吸引力增强。另外，厦门、青岛等城市也在疫后表现突出。而作为一线城市的北京由于受到疫情反复的影响，新房成交仍未恢复到往期水平，深圳由于长期存在新房供应不足问题导致成交乏力。

四、头部房企以稳为主，中间阵营房企“勇往直前”

2020年上半年，在疫情的影响下，大部分房企业绩都受到了不可避免的影响，但是二季度以来房企厚积薄发，鼓劲追赶，业绩与去年同期水平相差不大，部分房企销售额同比转正，如中海、世茂、金地、绿城等。具体来看，业绩TOP10房企发展以稳健为主，销售金额相比去年上半年微跌9.4%，而TOP11-20阵营和TOP21-30阵营房企一般处在规模扩张的重要阶段，对业绩的追求较为猛烈，销售金额相比去年同期分别上涨16.3%和8.6%；TOP31-50和TOP51-100阵营房企则业绩下滑比较明显，分别下跌16.4%和24.8%，中小房企在疫情的冲击下普遍恢复缓慢。

从房企的拿地销售比来看，业绩TOP11-20房企表现较为突出，由于这部分房企大多处在规模扩张的关键时期，通常而言拿地态度较为积极；而排名TOP10的头部房企具有规模优势，且在已有较为充足的土储的前提下，拿地态度上通常较为稳健；排名TOP21-30以及TOP31-50的中间力量房企，受到资金以及战略调整等因素的影响对于土地的追求相对稍弱一些；而TOP51-100的中小房企，拿地态度最为激进，若自身的现金流状况不支持的情况下，经营风险性较大。

六、2020年下半年预判：销售降幅收窄，全年均价基本稳定，城市分化加剧

根据市场趋势预测，预计全年全国商品房销售面积和金额下降约3%-5%；开发投资增长约4%-5%。价格方面来看，全年均价将会维持在稳定的范围。

从整体来看，下半年房地产市场将处在疫后恢复期，以“稳”为主，从各等级城市来看，预计一线城市迅速复苏，二线城市稳步提升，部分城市当前的火热现象也会逐渐消退，后期逐渐恢复稳定运行。而三四线城市在疫情的冲击下，加上前几年的需求透支，整体恢复到疫情前的可能性较低，热度将会逐渐下滑。从房价方面来看，三四线部分城市房价或将面临下跌。疫情催使城市间的分化进一步加剧，交通、医疗、商业等基本面优异的城市仍将会是房企重点布局的城市。

在上半年大部分房企未完成业绩指标的前提下，一些房企在下半年将会面临一定的业绩压力。由于疫情期间出现的普遍居家隔离现象，人们对房屋品质以及物业环境等的要求越来越高，刺激一大批改善客群购房，成交结构或将上移，但一部分租房客群也会被倒逼买房，刚需群体仍是购房市场上的主要力量。