中国网地产讯  近日，贝壳研究院发布《一季度重点城市二手房市场形势及展望》。报告指出，一季度房地产市场走出V型反弹，刚需支撑市场快速复苏。3月份市场比前两月增长40%以上，基本恢复到去年同期的63%，表明我国房地产市场具有较强的韧性。

3月市场复苏呈现南强北弱、刚需先行、量增价稳等特点，原因主要与前期部分城市政策松动有关，市场恢复尚未引发价格上涨。

受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%。市场呈现明显的“V”形走势，表明我国房地产市场具有较强的韧性。

图：2017年以来重点18城链家二手房实时成交总量季度走势

图：重点18城链家二手房实时成交总量走势

一季度市场快速复苏的三个特点：

第一，复苏力度南强北弱。长三角复苏力度最强，京津冀最弱。长三角地区（代表城市为上海、南京、杭州）的恢复速度明显高于其他城市，且恢复步伐较为一致。上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平，目前恢复至去年三月水平的75%。其次为中西部地区（代表城市为成都、合肥、重庆）与大湾区（代表城市为广州、深圳），3月成交量接近疫情前的12月水平。中西部地区中成都的成交量恢复速度明显快于其他城市；大湾区广州的成交量恢复速度快于深圳。京津冀地区（代表城市为北京、天津、廊坊）的恢复程度弱于其他地区，3月成交量大约为去年12月水平的62%，相当于去年同期水平的40%。

图：四大城市圈代表城市链家二手房成交量走势

第二，刚需先行。随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。3月链家18城成交面积在90平以下占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。从典型城市来看，北京、上海、成都、南京四个城市3月成交面积在90平以下占比较上月均有不同程度的提高，北京增加2.3个百分点，上海增加2.6个百分点；成都增加3.9个百分点；南京增加1.4个百分点。

图：2019年以来链家重点18城各房源面积段成交占比走势

以北京为例，3月北京外围城区复苏较中心城区更快，亦庄开发区、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上，速度更快。450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。60平以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升，刚需入市节奏更快。

图：北京3月成交量/去年同期恢复程度

图：北京链家二手房成交总价结构走势

第三，量增价稳，市场反弹并未推高价格。3月重点17城中有14个城市价格均价较1&2月成交均价下跌。成交量虽然大幅反弹，但是价格依旧较为平稳，没有出现明显上涨。

图：3月重点17城链家二手房实时成交均价环比1&2月走势

市场反弹但是并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。且整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%，买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天，市场交易节奏依旧缓慢。

推动市场复苏的原因是：

第一，每年春节左右都是重点城市刚需的集中释放期，而部分需求因为疫情原因累积到3月份释放；疫情期间部分小区对租客出入增加限制，使得部分年轻租客加快买房步伐。

第二，调控政策松动带来的市场预期。不管是调控政策还是信贷政策都有一定程度的边际放松，带动市场预期的提升。2月份LPR下降，部分城市降低开发商拿地条件，放宽人才政策，因此市场上对后市有一定的放松预期，入市积极性提升。南方城市的政策边际放松频率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都对调控政策进行了小幅的放松调整，南方城市整体疫情前的市场预期更好。南方城市的经济活力和城市基本面总体大于北方，长期动力也相对强劲。