来源：华创证券

房地产行业数据：上周（19/11/02-19/11/08）主流45城一手房成交559万平米，环比-13%；其中，一二线环比-14%、三四线环比-9%；11月截至上周一手房月成交同比-11%，较10月-19pct，其中一二线同比-10%、三四线同比-13%，分别较10月-19pct和-19pct。上周14个重点城市二手房合计周成交132万平米，环比+15%；11月截至上周二手房成交月同比+10%，较9月下降3pct。库存方面，上周15城推盘环比-34%，成交环比-7%，周成交/推盘比1.01倍，高于上周的0.71倍，9-11月分别为0.81倍、0.89倍、1.01倍，均好于18年9-11月的0.72倍、0.80倍、0.66倍；15城可售面积8，004万平米，环比持平；3个月移动平均去化月数为9.4个月，环比下降0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：宏观方面，央行将1年期中期借贷便利（MLF）中标利率下降5个基点至3.25%，为16年2月以来首次下调MLF操作利率；白俄罗斯央行宣布将主要利率下调至9.00%；中共中央要求应对人口老龄化，加快建设医养康养相结合的养老服务体系；国台办出台新规，台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享同等待遇；地方政策方面，广西拟12月全面放开城镇落户条件，取消参保、居住年限、就业年限等落户限制；南京人才政策称全市可售商品房均对人才优先供应；马鞍山新备案商品房售价不得低于备案价格10%；北京市管企业城建集团与北京住总，北京建工与北京市政路桥实施合并重组；10月95家典型房企融资865亿，环比-25%，同比+17%，融资成本7.46%，环比+0.97pct。

公司动态跟踪：房企公布10月销售数据，其中万科签约金额434亿元，同比-20%，签约面积271万方，同比-21%；保利地产签约金额404亿元，同比+30%，签约面积283万方，同比+34%；金地签约金额158亿元，同比+20%，签约面积87万方，同比+51%；中南建设销售金额174亿元，同比+47%，销售面积136万方，同比+42%；阳光城销售金额140亿元，同比+16%，销售面积117万方，同比+18%；荣盛发展签约金额92亿元，同比-9%，签约面积92万方，同比-10%；融创中国销售金额644亿元，同比+23%，销售面积439万方，同比+22%；中航善达拟变更公司名称为招商局积余，证券代码变更为001914。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.81%，沪深300指数上涨0.52%，相对收益为-1.33%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中航善达、合肥城建、万通地产、阳光城、北京城建，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为上实发展、万泽股份、宝安地产、实达集团、新湖中宝。

投资建议：2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：

1）主流房企19/20平均PE仅6.5/5.1倍，NAV折价20-80%；2）主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.7%、远高于10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来的1%分位，明显低于同期沪深两市的19%。维持行业推荐评级，推荐：a）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、首开股份；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城。