小故事

我在葡萄牙遇到了一个翻译，上海女孩，她95年出国的时候，用自己赚得的第一桶金，给父母在上海静安寺买了套房子。

如今，那套房子市值一千万，比这个女孩这么多年的积蓄还多。

土地财政：房地产快速发展的密码

这位上海女翻译的故事，过去20多年发生在我们身边有很多。为什么会这样？原因之一是不断加快的城市化进程。

过去的20年，恰好是房地产市场化的20年。

中国的城市化率从1949年的10.64%到1999年的30.89%用了50年，而从1999年的30.89%到2018年末的59.85%，只用了19年。

城市化进程的加快从侧面助推了房价。而城市化的发展还源于土地财政。

近几年，尽管大部分城市土地财政依赖度在下降，但是卖地收入的绝对值依然很高！

这也就决定了，目前所有房地产企业竞争的维度是金融战场！

根据克而瑞发布的2017年度中国房地产企业销售前200排行榜显示，销售额破千亿的房企达17家（2015年仅为7家）。克而瑞预测，2020年将至少产生30家千亿房企。

为什么要冲千亿？

很简单：谁的规模更大？谁的拿地能力更强？能不能以最好的成本拿到银行的融资？

我经常开玩笑说，中国的“房地产”之所以被常被简称为“地产”，恰因为现阶段一切的房地产繁荣和房价上涨，都基于一个原因——土地溢价，核心是地段。

所以，在过去的20年里，中国的房子几乎是闭着眼睛卖，闭着眼睛买，而且只要买就能升值赚钱，是一个不折不扣的金融产品，对于居住体验，大家反倒并不重视。

理性回归：土地溢价能力下降，房地产回归居住

我们从上面的那个表格中还可以看到另一个细节，那就是北京、青岛、上海、深圳已经将土地财政依赖度的三年均值已经降低到33%以下，基本上已经摆脱了土地财政依赖。

这意味着什么？

意味着少数发达城市的高速城市化已经接近尾声，北京的七环快要修到天津、河北了，上海和深圳的城市开发也接近饱和。

这样的故事，势必会在不久的将来扩散至其他大城市，土地的溢价能力已经减弱。

2019年7月30日举行的中央政治局会议上，“房住不炒”被再次重申，当房地产的盈利模式不再只靠土地溢价，房地产回归理性，大势所趋。

接下来的时间里，房地产企业竞争的赛道是什么？

我认为，是产品本身。

上海古北壹号，因为优质用户体验，以15万元/㎡的均价，领跑整个上海市场，他们的停车场，因豪车云集而被称为中国第一停车场。

华发集团在业内率先实现定制装修，武汉华发中城荟和华发外滩首府在销售时几乎引发了抢购潮，这让作为华发集团设计服务公司的我们看到了行业中的一股清流。

在普遍缺乏打动人心产品的市场，好的产品势如破竹。

关于住宅，以往的逻辑是开发逻辑，也就是先拿地，再做规划，然后依次做建筑体及室内施工，最后业主进驻装修，然而这个开发模式的弊端也非常明显，由于每一个环节的决策和执行都互相割裂，最初的想法再好，最终也会走样得一塌糊涂。

而我们则更倾向于复制日本住建企业的模式，将整个环节整合起来，从业主入住体验的最终结果反推所有流程，反复锤炼住宅产品，从建筑和室内户型研发、住宅人性化设计研发、施工技术研发、成本控制、材料试验测试等多环节，帮助房地产企业一站式提供更加受业主欢迎的住宅产品，帮助房地产企业在产品的竞争中占得先机。

未来10年：房地产竞争产品说话

目前，我们国家的城市化比率接近60%，根据经济学家吴晓波的预测，预计未来10年中国城市化率会将提高到72%，这意味着，房地产在未来依然有10年的红利期，既有的路线，肯定还是走得通的。

然而在更多的城市，房地产企业必然面临转型问题，如何更快的转换赛道，针对这个问题，我们做了两件事情，第一件事情是住宅产业研发中心，做研发，第二件事情是我们将启动住宅产业学院，邀请国内一线名师，贴近实战，从住宅产业化开发逻辑出发，为广大房地产企业培养新一代人才。

我们相信，产品研发的深度，决定着一个企业的未来。

机会总是垂青做好准备的人们！

共勉！