10年前，因设有标准足球场、篮球场、网球场等设施，位于惠城新开河桥头的长湖苑小区，平时吸引着大量的市民前来运动休闲散步；10年后的当前，长湖东路小区路段却围起了围墙，往里看，曾经的球场位置杂草已近人高，荒芜已久。

这里就是争议近10年之久的东江新城DJXC-01-01地块（长湖苑小区）的现状。业主认为球场属于小区配套，开发商无权在球场地块上进行商业开发；作为该小区开发企业的惠州新世界康居发展有限公司则表示球场地块为企业“预留发展用地”，开发是合理的。双方各执一词，争端持续，小区破败依然。

正所谓：福也球场，祸也球场。因为四期地块沿街围蔽和疯长的杂草，长湖苑一期业主只能通过一扇小铁门进出。笔者采访时，一位刚好外出买菜回家进门的老阿姨说：“不管最后建什么，只希望快点把它建好，现在这样子看着就让人难受。”

多年的争议如何解决？今年以来，惠州市自然资源局前后组织了多场听证会（协调会），问题的解决出现了曙光。

惠州市自然资源局总规划师操朝锋对此直言，无论是开发企业还是业主，任何一方将矛盾扩大和加深都不利于问题的解决，最有效的办法是双方暂时先搁置争议友好协商，回归到依法依规的轨道上来稳步推进。“如果企业做错了该道歉的就道歉，该承担的责任就赶紧担起来，双方放下成见，合理合法推动项目建设，一起携手将长湖苑小区打造得更美好才是正途。”

事件回顾▶▶ 业主用了10多年的球场要建设新项目

从东平经过新开河桥，右拐入长湖东路，可以看到路边一段长达近100米的地块被围蔽遮挡起来，与道路对面街铺密布的局面形成鲜明对比。透过围蔽板间的缝隙往里看，地块杂草丛生，仅从少数几处未被杂草覆盖的地方还能模糊辨认出运动球场痕迹，显然荒芜已久。

这就是长湖苑小区四期地块现场，也是长湖苑业主说的球场(包括足球场、篮球场、网球场、羽毛球场)配套设施位置，由于开发企业和部分小区业主意见难统一，已成为整个桥东区域的发展难题。

球场之争起于2013年。

“2002年在这里买房子时，球场就在那里了，我们也是因为小区的足球场配套等设施才最终决定在这里买房的。”长湖苑一期业主林静介绍，球场已经存在10多年了，而且在足球场旁边还有2个篮球场、1个网球场等体育休闲设施，这也是该小区让人羡慕的地方。“以前有朋友过来串门，一进来小区就会被这些球场吸引。”

针对该小区项目公司——惠州新世界康居发展有限公司新建四期的信息，业主孙女士在听证会上表示，业主是不知情的。开发企业在2005年二期开盘时就宣称小区配套有一个大型足球场、两个羽毛球场、三个篮球场等；到了2012年销售马路对面的三期（新世界曦岸）时，开发商仍然以“大型运动场”作为宣传卖点。

直到2013年3月份，小区有业主碰到开发商在围蔽足球场，说是要施工建四期，这遭到了小区业主的联合反对，纠纷开始爆发。业主们认为开发商违背售楼承诺，开发商则宣称其拥有宗地的土地使用权，有权施工平整土地。原有的球场设施在这种持续的争议之中，逐渐陷入了破败。

针对双方的争议，2013年，时任惠州市住房和城乡规划建设局直属分局局长庄礼滨召开新世界长湖苑居住小区建设情况说明会，公开了长湖苑小区1996年以来小区一至三期工程的3次规划设计图纸，明确了球场用地为建设用地性质。同时指出开发商建设四期的申请暂未通过审批，开发商未批先建被叫停。

笔者查阅该项目四期的资料发现，被叫停之后企业还在不断推进。2016年1月，原市住建局发布《关于东江新城DJXC-01-01地块控制性详细规划（草案）的公示》（即长湖苑小区地块），指出地块规划用地性质为R2/B1（二类居住用地/商业用地），计算指标用地面积153914平方米，计容积率建筑面积≤347914.62平方米（其中已建建筑计容积率建筑面积244505平方米，未建建筑计容积率建筑面积≤103409.62平方米），而四期实际报建计容积率建筑面积为71018平方米。容积率≤2.05，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

2016年5月，原市住建局发布公告，计划召开东江新城DJXC-01-01地块控制性详细规划调整（草案）听证会，但因遭到部分业主的质疑和反对，该听证会也被暂缓组织召开。该局发布公告称：将会同相关部门核查清楚小区拟建项目用地权属之后再行确定听证会相关事宜。而该球场用地的归属问题也成为双方争议的焦点。

问题焦点▶▶ 球场地块为开发企业“预留发展用地”

尽管球场的野草疯长，但身处争议下的长湖苑四期项目仍在推进。随着国家机构改革，原惠州市住建局承担的城乡规划职能划入惠州市自然资源局，该项目涉及的控制性规划调整及后续审批工作也随即转入。

今年5月14日，市自然资源局发布关于召开《东江新城DJXC-01-01地块控制性详细规划（草案）》听证会的公告，决定于6月19日举行听证会。由于此前原市住建局召开的东江新城DJXC-01-01地块控制性详细规划调整（草案）听证会就因为被要求“核查清楚长湖苑小区拟建项目用地权属”而被叫停，新一轮听证会公告的发布也受到了部分业主的质疑。

署名为“周XX”的长湖苑一期业主在惠州市自然资源局网络问政平台就发帖称：反对占用长湖苑一期配套用地以及绿化建4期楼房。该业主认为自己以前买房时开发商就承诺是配套的足球场、篮球场、羽毛球场等，是属于业主的配套设施，开发商要占用一期已有的配套用地以及绿化建高楼是不允许的。

对此惠州市自然资源局在回复中指出，在2016年暂缓东江新城DJXC-01-01地块控制性详细规划调整（草案）听证会后，经核实了解并征求区政府及市直有关部门意见之后，于2018年11月30日，建议该项目控制性规划调整程序继续进行。

针对争议焦点球场用地的权属问题，该局回复介绍，该长湖苑小区位于东江新城DJXC-01-01地块，计算指标用地面积约15.4公顷，开发公司为惠州新世界康居发展有限公司。其中一、二期已建成，计容积率建筑面积约24.5万平方米。

具体到拟建设的四期地块则为东江新城DJXC-01-01地块内剩余用地，经核查，该地块土地使用权人为惠州新世界康居发展有限公司，国土证号为惠府国用〔2003〕第13020700903号，土地性质为城镇单一住宅用地；惠府国用〔2005〕第13020700354号，土地用途为住宅用地、商业用地；合计使用面积50435.7平方米。

与此同时，惠州市自然资源局梳理新世界公司报送原市住建局依法审批的历次总平面图（1996、2003、2005年）发现，在申报的项目四期用地上均未设计有足球场等设施，其中，1996年版批准的总平面图中，该用地上规划有5栋高层居住建筑，下设两层商业裙楼；2003、2005年版批准的总平面图中，因开发建设时序等原因，该用地上均明确标注为“预留发展用地”。核查发现，现状的足球场等配套设施为企业在“预留发展用地”上自行建设的，未取得相关部门审批。

“梳理东江新城DJXC-01-01地块前后批准的几版总平面图和土地信息，小区拟建的四期用地权属是很明确的，开发商在宗地进行后续建设是合法的。”市自然资源局城市详细规划科副科长王飞在查阅完该宗地的所有卷宗后如实介绍。但王飞也表示，事件的解决还需企业和业主进行友好协商，要充分考虑业主的生活习惯和权益，不断完善小区的建设。

突破方向▶▶ 完善整个小区的配套，提升业主生活品质

6月19日，惠州市自然资源局组织《东江新城DJXC-01-01地块控制性详细规划(草案)》听证会。邀请了多位市民代表、利益相关单位代表、党代表、人大代表、政协委员和相关专家参加，充分听取各方意见。针对部分业主的质疑，听证会召集人、市自然资源局总规划师操朝锋表示完全能够理解业主们的心情，同时也希望双方搁置争议，依法依规地解决问题。

为进一步推动该项工作，该局在随后的7月10日和8月12日分别在市自然资源局、长湖苑小区召开协调沟通会，让更多的小区业主知晓和参与进来。

在跟进过程中，前后三次听证会（协调会）上分别播放的陈述视频引起了笔者关注。在6月19日听证会上，市自然资源局制作的《东江新城DJXC-01-01地块(长湖苑住宅小区)用地规划情况说明》介绍，长湖岭居住小区(长湖苑旧称)目前容积率为1.56，开发建设强度明显小于周边同质地区，社区规划公共绿地面积15200平方米。对于长湖岭居住小区建设，原市规划局与惠州新世界康居发展有限公司签订《小区规划实施合同书》，该公司全面负责该小区的开发实施。

在8月12日的协调会上，新世界康居发展有限公司方面拍摄制作的“《美好家园 我们共建》——长湖苑小区四期建设方案介绍”视频则在厘清用地权属信息基础上，针对前期销售过程中对四期地块上的运动设施有不当宣传的行为向小区业主诚恳致歉，同时对于建设计划进行了阐述。

新世界康居发展有限公司相关负责人介绍，在最新的四期规划设计中，在原有的地块规划建筑指标基础上减少3万多平方米建筑面积，腾出的空间将用于完善小区的体育设施和休闲空间。拟规划建设1个五人制足球场（1500平方米）、3个篮球场（1950平方米）、3个网球场（2005平方米）和2个羽毛球场（200平方米），同时还将新增约1900平方米的公共活动场地和2250平方米的公共活动广场，活动场地规划后达到9805平方米，较原来的9729平方米规模将有所增加。

“看了整个小区规划和营造的氛围，我觉得挺好的，如果真的能够兑现，比现在一直烂在那里肯定要好。”业主缪先生说，希望开发商能够落实。惠州新世界发展项目总经理赵少鸿在随后的回应中对此作出了承诺，并向到场业主公开了最新拟定的四期单体规划设计图。对小区的体育设施、休闲场所、商业配套和植物绿化都进行展示，“只会比规划图纸显示的更好看，品质更高。”

针对当前小区一期、二期出现的设施设备老化问题，赵少鸿表示将与四期项目建设一同进行维护优化，包括小区的游泳池、会所、园林绿化，以及物业服务等环节进行改善，提升整个长湖苑小区的形象和业主的生活品质。

值得注意的是，该建设方案也得到了不少业主的认可。在第三方机构惠州市金钥匙义工协会针对长湖苑小区600户业主的民意调查结果显示，回收问卷中70%以上的业主均希望新规划尽快落地，建好开放给全体业主们使用，切实完善长湖苑的配套建设。

操朝锋指出，长湖苑四期建设引起的争议是属于小区业主和新世界公司间的合同争议，不应影响到规划部门的行政审批。他认为，在这件事情上，作为企业该承担的责任要担起来，尽可能地为小区业主谋福利；作为业主则保留多一份宽容，看到企业做出的努力，共同协商推动小区优化完善。

现场特写▶▶ “土地一直荒着挺可惜的，应该利用起来”

近日，笔者来到惠城区的长湖苑小区，看到昔日偌大的足球场已经杂草丛生，临街外围被蓝色彩钢板围蔽起来。自2013年以来，开发商要在这里建设住宅楼，因部分业主反对抵制，这块地就荒废至今。

对现在这种情况，业主邱女士觉得挺可惜的。“那么大一块地荒在那里那么久，应该利用起来。”她说。

不过，在笔者走访过程中，部分业主不同意开发商将足球场改建成住宅楼。业主易亮（化名）住在一期8栋，那里离足球场只有“一步之遥”。“那么高的楼如果建起来，肯定会影响到我们的采光。”

“我当初就是看中小区有这么大的运动场，才在这里买房的。”和易亮一样，不少业主表示足球场是长湖苑小区最大的吸引力。

2000年，易亮搬进长湖苑居住时，刚好孩子出生，足球场成了一家人遛娃的好去处。“过去，我们小区的氛围特别好。”易亮记得，原来足球场周边还有篮球场、网球场，是业主们休闲娱乐的去处。“有时候，社区还会在足球场上办文艺演出，周末还会踢球赛。”

王女士表示，那片运动场地是小区公共配套设施，这在《住户手册》和宣传资料中均有提及。“直到2012年，小区三期售楼的宣传广告中仍以足球场为卖点，可到了2013年，开发商就要在那里建住宅楼。”王女士认为这明显是开发商为了利益进行的虚假宣传。

对小区一期的住户而言，没有了足球场，他们的活动场所只在方圆几米的空地。那片偌大的荒地到底该如何处理呢？“我们希望开发商将足球场恢复成原来的样子，或者由政府主导建设成公共体育场所。”王女士表示反对球场改建成住宅楼，“大不了就荒在那里，反正对业主也没多大影响。”

业主李女士也希望足球场能恢复成运动场地。“不过，开发商如果能合法合规取得改建资质，我们也没有办法。”

■律师解惑

惠州市人大常委会立法咨询专家、惠州市律师协会会长、广东卓凡律师事务所主任杨择郡：

双方若无法协调一致业主可提起法律诉讼

从政府方面公示的土地权属情况来看，拟建地块的土地性质是没有改变过的，这也意味着长湖苑小区当前纠纷的焦点其实更多还是源于开发企业在前期的销售过程中对于业主的诱导。

杨择郡介绍，在小区一期、二期的建设销售过程中，通过在拟建的四期位置建设足球场、篮球场等体育设施，这对于购房者当时选择购买长湖苑肯定是会有影响。配套设施越多代表着小区生活更加舒适，对销售的房价也是会有关联的，这样的设施建设情况实际上是对业主有误导的。

事实上，在笔者走访过程中，以及听证会（协调会）过程中，多位业主也均表示：当时就是冲着球场买的房，如果没有这些配套自己就不会选择这里，开发商也不能卖那么贵。

开发商的这一做法是否构成欺诈销售？杨择郡介绍，因为开发商方面没有改变过土地功能，因此要从两个方面来考虑，若开发企业当时建设球场配套就是为了卖房宣传——因为配套设施的存在增加了购房者的购房意愿，这就是一种欺诈销售行为；如果当时开发商考虑到地块暂时不会开发，先建成球场供业主作为配套临时使用，让买房的业主有一个好的配套设施，这就很难对该行为进行定性。

“当前，既然土地的功能没有改变，开发商要继续开发，相关部门按照法定程序进行审批，在法律上是可以的。”杨择郡说，作为小区一、二期的业主，这种情况下认为利益受损可以通过诉讼的方式要求开发企业给予一定的补偿。

具体到补偿方式，杨择郡表示就要看法院相关的评估和判断。比如配套设施与当时房价之间的关联有多大，配套设施缩减对于业主生活和房屋价值有怎样的影响等，由法院进行裁定。

杨择郡认为这一事件最后的解决应该从这个方向来进行推进。从社会资源的有效利用来看，土地闲置本身也是一种资源浪费，在依法依规的程序下理顺相关的开发手续，加快土地的开发利用也符合城市发展的要求。当然，对于开发商误导业主的行为，业主可以通过法律诉讼的途径进行解决。

杨择郡建议开发企业和业主尽可能通过友好沟通协商来解决，找出一条双方都能够认可的办法，这是成本最小、最有效的解决方式，也有利于平息大家的争端。但他同时也表示，如果实在无法调解达成一致，业主一直阻止企业开发也是不合适的，可以提起法律诉讼，通过司法程序表达诉求。

撰文 张峰 于蕾 糜朝霞