第一梯队：深圳、香港

深圳土地开发强度在多年高速发展下领跑湾区，因此其城市更新起步较早，已建立起相对健全的政策体系。尤其在保障公共利益、预留产业发展空间及城市可持续发展这三方面，深圳创新出台了系列配套的城市更新法规和细则；相比之下，香港面积更小、现代化进程更早，是湾区城市更新的先行者。同时，其政策能够兼顾物业所有者和租户的利益，鼓励公众参与改造决策，但由于其第二产业占比较小，所以涉及“工改工”方面的政策并不多。 

第二梯队：广州、东莞、佛山

经济的高速发展激发了土地供求矛盾，东莞、佛山由于行政面积较小，发达的制造业使土地开发强度均在湾区名列前茅，而广州主城区的开发强度同样迫近50%，对城市更新需求高企。

进化中的城市更新

随着城市更新政策的逐步完善，粤港澳大湾区各城市的城市更新进程明显加快。2018年，大湾区十大城市通过城市更新完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%。

图4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面积。来源：各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

在城市更新全面提速下，各城市旧改市场呈现出各不相同的改造方向，以湾区核心城市为例：

香港由政府主导与市场化运作并行。市区重建局是城市更新项目的法定机构，由它主导的项目政策优惠力度显著。截止2018年底香港共完成重建改造土地面积169.6亩，为市场释放出73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

深圳主要由市场主导，存量市场成为土地供应的主力军。自2012年起，深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应。2016-2018年城市更新土地供应量高达1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。

广州以政府为主导，主要改造方向包括微改造及旧村改造。广州城市更新以解决民生问题为主，包括以老旧小区微改造来改善社会环境、解决城中村“脏乱差”问题的旧村改造。2016-2018年发布的城市更新计划中，旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。

城市更新亟需全周期服务

大湾区规划提出将城乡一体化发展，各项发展要素都需要大量土地来承载，在多城土地开发强度高企、增量土地供应有限的环境下，城市更新将成为全面承载湾区融合发展的主角。戴德梁行具备为城市更新全周期提供卓越及专业服务的能力，先后参与包括广船、珠江啤酒旧厂、琶洲村、鹤洞村、小坪村、高第街、佛山珠影星光城等多个标杆性城市更新项目，是客户顺利推进更新进程的坚实后盾。

以旧改项目价值为例，与普通房地产开发项目不同，城市更新项目在不同的开发阶段，项目市场价值各异。即便是尚未开工改造的城市更新项目在不同状态下，其市场价值明显不同。

以广州某工业厂房改造为办公用地的案例为例：

广州某工业厂房占地约5万平方米，地上建筑物约4万平方米，拟改造为地上计容积率总建筑面积15万平方米的办公用地。土地转用途需补交8亿元土地出让金，拆平厂区、使土地达到商品房开发条件的工程支出及其他成本为0.2亿元。

*阶段A：按0.3万元/平方米工业厂房测算

*阶段B：按0.8万元/平方米办公用地楼面地价、需补缴土地出让金及拆平成本测算

除此之外，城市更新项目在股权转让、股权融资质押等环节，通常还会评估持有该项目的项目公司股东全部权益市场价值。不同阶段、不同用途的城市更新项目价值不同，准确厘定评估价值类型、价值内涵，掌握各种情况下城市更新项目的评估方法，对于拿地、合作谈判、融资、投资决策等具有重要意义。