来源：贝壳智库、贝壳研究院

贝壳研究院数据显示，一线城市5月市场有以下几个特点：

•  二手房成交量继续下滑，但是降幅收窄，“稳态”明显。

•  “降”不等于“冷”，整体来看依旧处于近两三年的中等水平。

•  北京、广州、深圳市场在5月都出现了明显的“改善”趋势，表现为中高总价的成交占比增加。

•  一线城市都不同程度的受到新房分流的影响。

•  市场需求依旧存在，只是释放的节奏相对缓慢，预计未来市场也将保持平稳。

北京：市场趋稳，改善入市

许小乐——贝壳研究院首席市场分析师

第一，5月北京二手房市场成交量环比下降，改善盘占比增加带动均价上涨。5月北京链家二手房实时成交环比小幅下滑约8%，降幅收窄，市场趋于平稳。学区和品质改善特征明显。在全市成交下降的背景下，教育资源一枝独秀的西城成交环比增加近4%，且总价千万以上改善小区的成交活跃度增加。改善型需求提升的情况下，5月北京二手房成交均价62641元/平，环比上涨1.9%，同比持平。

第二，在现有政策背景下改善需求释放的压力依旧较大。高首付比例约束下，刚需改善释放节奏依旧缓慢。5月房源端成交周期为91天，客源端成交周期为81天，与市场较热时约1.5个月的成交周期比，当前市场成交缓慢。市管和国管公积金贷款的相继收紧，进一步削弱市场购买力，5月链家二手房购房者采用纯公积金贷和组合贷的占比环比下降2.7个百分点。

第三，业主下调报价占主流。近半年业主新增挂牌均价稳定于调控后低位，月度环比变动幅度在0.5%以内。市场给业主的反馈并不积极，业主下调报价占绝对主流，5月业主调价中涨价次数占比仅14%，环比下降4个百分点。

第四，新房分流刚需带动成交下降。从全市来看，5月北京新房成交占比环比提升3%。一方面，新房供应增多，5月末北京新房库存达8.6万套（去年同期为5.4万套），主流新房为限竞房，“刚需化”特征明显。2019年前5月新房成交中90平以下占比达68%，总价在350万及以下占比达62%，二手房市场上的首置刚需受到一定程度的分流。

整体来看，成交量虽然下降，但是降幅收窄，且绝对水平看市场并不冷，“稳”是新常态。5月北京二手房市场成交处在调控后中等水平上，全月全市网签将达1.4万套。近期住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险频发声，加强巩固“三稳”目标，坚决避免房地产过度泡沫。因此政策的大幅放宽及随之而来楼市的大幅升温难复现，政策稳、预期稳，市场稳是今后楼市新常态。预计北京6月市场与5月基本相当。

上海：“金三银四”落幕，平稳市场可期

陈泽帅——贝壳研究院上海分院院长

上海市5月二手住宅预计成交量在2.3万套左右，环比下降10%以上。

第一，大量郊区新盘分流二手房市场需求。目前二手房的成交分布以外环外为主，占比接近50%。而5、6月份外环外有30余个新房项目开盘，现有的新房可售房源接近6万套，大量新房供应也会分流掉部分二手房需求。

第二，价格平稳，无进一步上调趋势。根据上海链家的成交数据，5月上海市均价4.95万元/平米，环比下降0.22%，价格上涨势头已经停止。目前的房价与2017、2018年相比，仍然处于低位。

分价格段来看， 100-200万的房屋均价环比下跌0.67%，200-300万的房屋均价环比下跌3.02%，这两个价格段二手房购房人群占比50%以上，是主要的刚需群体。这两个区间房屋均价在3、4月增长后5月开始下跌，表明刚需群体的价格期望已经平稳，限价的新房开盘上市后，也会起到很好的价格标杆效果，进一步削弱二手房价格的上涨空间。

第三，先行指标表明楼市热度已消退。5月以来的新增客户数量以及新增带看数量均有显著下降，预示着往后一段时间内的成交量将没有足够的客源支撑。上海楼市的“金三银四”已经落幕，后续市场将进入平稳期，短期内无法复现3、4月的热度。

深圳：楼市持续降温，价格趋于稳定

肖小平——深圳贝壳研究院院长

根据深圳规土委数据显示，截至5月27日，全市二手房网签量为6595套，相比4月份有所下降。根据深圳贝壳研究院监测，二手房市场继4月份降温之后，本月成交量预计再降近两成。

第一，前期市场消化需求，市场节奏放缓。2-3月市场较快的回升，既消化了积累的需求，亦透支了一些后市需求。进入5月份以来刚需新盘项目入市增加，相比二手房价格优势较为明显。

第二，深圳二手房市场并未步入“低迷”，而是趋向稳定水平。据测算，5月份深圳二手房实际成交预计在5500-6000套之间，在近两年看处于一个中等偏下水平。而且，新增客源较为充足，置业者潜在需求仍较多，其中首次置业、改善或换房置业入市有序。

第三，均价总体稳定，涨幅明显缩窄。5月深圳贝壳研究院精准指数价格为59376元/㎡，环比上涨0.1%。目前价格走势十分稳健，若未来房源去化周期延长、积累增加，房价或存在回调的压力。

第四，高总价房源成交扩大，单价区间变动明显。成交区域分布来看，本月原关内成交有所扩大，而龙岗、宝安占全市比例则下降约5%，其中福田和南山两区占比近四成。通常这两个区域价格较高，拉升全市均价小幅上升。成交价分布，4、5月份成交总价区间无明显变化，但总价超过500万元占全部比例略有增加，达到27.0%，500万元内则小幅缩小。单价方面，波动比较明显，其中5-6万元/平方米、8-10万元/平方米占比分别扩大至23.9%、8.7%，6-8万元/平方米占比缩小至27.2%，较4月份减少3.1个百分点。

第五，预计后期成交量延续稳定，价格稳定中存在分化。成交量方面，近两月市场呈现向下态势，但供需来看，刚性需求的有序释放和置换需求择机入市，叠加目前二手房新增客房比长期在2.5以上，说明市场上还有大量的存量需求有待消化，在房源供给总量相对充足的情况下，更有利于置业者看房选房，推动成交。

成交价方面，市场成交相对降温，导致业主对放盘价格更加合理，同时一些放盘较久的业主为了加快出售，也会主动调整价格，进一步带动成交，而房源端的价格调整传导至成交价格上，所以价格稳中而又存在分化。

广州：市场趋于稳定，改善客户陆续入市

周峰——广州链家市场战略官

根据广州链家监控的数据，5月1-29日，广州全市二手住宅网签量约为9362套，环比减少1.4%。5月前29天经广州链家促成的二手住宅买卖成交均价为36048元/平方米，比4月同期上升1.7%。

第一，换房客增多，议价空间继续回落。二手住宅总体买卖套均面积为75.8平方米/套，其中面积在120平方米以上的物业成交比例为6.6%，略高于4月的5.9%。总价在500万元/套的物业成交占比为10.0%，亦高于4月的9.2%。5月，买家成功压价空间为3.7%，较之4月的3.8%进一步收窄，业主对出售物业价格的“走势”趋向乐观。

第二，二手房市场新增供给明显增加。5月前29天经广州链家新收委托出售的有效房源逾6600套，是自2018年11月以来的高位，且多为大两房和三房物业。从总体市场来看，供需对比没有太大变化，业主售房成交周期在本月放大至122天，与春节所在的2月持平。

第三，新房市场分流需求。5月广州新房网签量超过6400套，特别在五一假期前后表现最为突出，在某种程度上分流了部分二手刚需客户。6月的新房供应较为集中在西部的广钢、大坦沙板块，尚未在新房领域觅得合适物业的潜在客户，不排除会回流到二手领域看房。