过去30年来，中国楼市的发展见证了中国经济腾飞。日前，第一太平戴维斯发布中国住宅市场报告，从住宅销售、租赁两大市场着手，结合开发商融资信贷，深入解读中国住宅市场，聚焦行业热点，洞悉前沿趋势。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管 James Macdonald（简可）表示：“回溯中国楼市的整体演进，可形容为‘在多轮调控中企稳’。市场在经历多次政策调整后逐步构建了房地产调控的长效机制。而最新一轮房地产调控始于2017年下半年，旨在应对上半年由于投机性投资和开发上融资成本较低等综合因素造成的住宅价格强劲增长。”

住宅销售市场：

2018年全年，中国住宅销售总额增长至人民币12.6万亿元，同比增长14.7％；全年销售面积共计约148万平方米，平均价格为人民币每平方米8,500元。

中国商品住宅销售面积

(国家统计局，第一太平戴维斯研究部)

中国商品住宅销售总价及单价

中国商品住宅销售总价及单价

中国城市住宅市场存量的总体估值约人民币263万亿元（折合约39万亿美元），相当于目前GDP的三倍。瑞士信贷在其2018年全球财富报告中估计，中国房产价值占到家庭总财富的约62％，而在美国，这一比例仅为28％。

鉴于房产在中国家庭财富的占比之高，住宅市场的稳定对于社会稳定起到了至关重要的作用。在市场疲软时期，政府通过限制土地供应、利用政策手段支持住房需求，从而支撑起了市场价格并维持一定的可负担性。

北京城市中心特别是四环以内的新发展机会有限，现有住房存量承压，供应面趋于紧张。尽管北京的住房调控政策保持紧缩，但住房需求依然强劲，支撑价格坚挺走势。

开发商与融资：

开发融资及抵押融资等融资形式在房地产市场中都扮演着至关重要的角色。在过去三十年中，中国的房地产市场不断发展壮大，使其成为全球收益最为丰厚的投资方式之一。作为支柱产业，房地产价值的增长对提升经济价值链并鼓励国内消费尤为重要。

- 另类融资：开发商开始关注多元化融资渠道，包括股权、债券及影子银行等。

- 财务降杠杆：过去两年，中国加强监管机制意图防范金融市场的系统性风险，重点审查杠杆率高企的企业。

- 企业并购加剧：资金充裕的大型房企从资金面相对紧张的小房企手中收购土地，或直接收购对方。

住宅租赁市场：

中国住宅租赁发展起步较晚，整体发展较为滞后。目前市面上的产品大多集中在高端服务式公寓、小业主租赁公寓以及政府提供的人才公寓等模式。近年来，政府开始加码住宅租赁用地拍卖以显示其对租赁市场的支持。对于开发商而言，较低的租赁用地成本能够大幅降低整体成本，提升住宅租赁项目回报率。作为国内外公司的总部地址，一线城市衍生出外派人员对优质物业的中短期安居需求，是目前最成熟的服务式公寓市场。

图: 服务式公寓关键指标，Q1 / 2019

(第一太平戴维斯研究部)

目前北京和上海的服务式公寓市场大致相同，大约各有8,400 套单元的存量。近年来国内公司发展速度超过国际同行，金融业的中国员工数量激增，使服务式公寓比以往更加注重中国本土客户需求。

北京，一个以服务业作为主导产业的城市，同时也是许多国内大公司的总部所在地。虽然商务格局相对分散，北京金融街、中关村、望京和中央商务区等各“据”一方，但服务式公寓主要集中在城市东部的燕莎、东二路和CBD 区域。这些区域更加靠近大使馆，有充足的商业支持，往来主要机场和火车站也更为便捷。随着中国国际地位的不断提升，北京住宅租赁市场的外交人员需求持续增加。同时，金融业的进一步开放也带来更多金融专业人士，共同支撑高端住宅需求。

第一太平戴维斯行政单位：

从2008年至2018年，第一太平戴维斯行政单位（SEU）追踪的十城物业平均价值增长了几乎两倍，深圳、北京和上海住宅价格在追踪的十座城市中属于增长最快的第一梯队。完善的市场监管机制、广泛的需求基础、充满活力的经济实力及商业表现都在不断推升这三座城市的住宅价格增长。

但由于土地有限、竞争日趋激烈，许多开发商陆续转向周边二线，尤其是强二线城市。随着城际融合的加强、高新产业的导入、以及人才引进政策，这些城市的商业及就业得到推进，为房地产市场的升值潜力提供了可持续的有力支撑。

图: SEU资本值排名

(第一太平戴维斯研究部)

未来展望

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）表示：“经过大半年的寒冬，国内一、二线城市的住宅销售市场在2019年初有了回暖的迹象；政府将继续实行因城施策，紧中有松的调控节奏；资金受限的开发商在被动承受限制的同时，多元化的融资渠道受到青睐；长租公寓市场也走向规范化；高端公寓的服务也走向更高品质的标准。