5月7日，易居研究院发布《4月全国40城新建商品住宅成交报告》。报告显示，4月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比增长1%。其中，一线城市成交面积环比下降16%，同比增长39%；二线城市成交面积环比下降3%，同比下降2%；三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长2%。

2019年1-4月，40城累计成交面积同比下降2%。其中一线城市累计同比增长38%，二线城市累计同比下降3%；三四线城市累计同比下降8%。

三类城市成交量环比均小幅下降

报告指出，2019年4月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降16%，同比增长39%。对比历史数据来看，4月份，4个一线城市中仅北京的成交面积环比增长，其他三城的成交面积环比均出现不同程度的下降。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降2%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比下降4%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降5%。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降1%，同比增长2%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长3%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长4%，同比增长1%。

从同比增速曲线来看，2018年12月以来，三四线城市成交同比增速已连续5个月收窄。弱调控或未调控的三四线城市成交环比小幅增长，从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显。近两个月成交量虽有所增长，距离去年二季度的月度成交量还有较明显差距，从同比增速曲线来看，2018年11月以来同比增速已连续6个月收窄，2月份已进入负区间。

40城年初累计同比降幅小幅收窄

数据显示，2019年1-4月，40城累计成交面积同比下降2%。其中一线城市累计同比增长38%，二线城市累计同比下降3%；三四线城市累计同比下降8%。

2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月和4月小幅上行，但仍然处于负区间。报告称，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线不会直接上行，震荡后还有可能继续下行。

对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2019年1-4月全国新建商品住宅成交面积同比降幅也将小幅收窄。

预计2019年上半年40城成交继续下滑

易居研究院研究员沈昕分析认为，4月中旬，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。综合考虑这些情况，预计全国楼市还将继续降温，上半年40城的成交面积将继续下滑。

分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。