党的十九大报告指出，通过“租购并举的住房制度”补齐租赁市场发展滞后的短板，同时满足购房、租赁两方面的住房需求，从而实现“让全体人民住有所居”的最终目标。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，是房地产调控的长效机制的核心环节，近年来，国务院、各部委和省市出台了许多政策、制度促进行业发展，但住房租赁市场存在供应总量及供应结构不合理，供给主体较为单一等问题，需要建立符合行业特点的，全面、持续的体制机制，才能确保行业健康发展，打造多层级的住房供应体系。

住房租赁产业很重要，是数万亿甚至十万亿的市场，蕴含巨大的发展潜力，将诞生多家世界五百强的企业，以上关于住房租赁行业预测和观点让企业纷纷看好，大举进入，但无论是企业，还是各级政府经常忽略了行业发展的难度：涉及面广，投入巨大，投资回报周期长等。比如很多金融机构看到产业将有5万亿元的市场，却忽略了所需要的巨大投入——按照目前住房租赁2%左右的资本化率来倒推，租赁机构需要持有价值250万亿元的资产，这个数字是2018年中国GDP90.03万亿元的的2.77倍，是2018年A股上市公司总市值43.37万亿元的5.76倍，毫无疑问，这将是一个无法实现的目标。鉴于此，需要对住房租赁产业发展的长期性、艰巨性、复杂性有清晰地认识，对比美国、日本、德国等发达国家，在经济高度发达、社会保障比较健全的当下，解决全民的住房问题依然存在巨大的困难，根据美国住房研究（1991-2013）报告的数据，有470万户家庭需要将收入70%以上用来支付租金和水电费，每年因缴不出房租而被扫地出门的国民数以百万计【1】。在日本，2010年30-34岁青年中，有34%与父母同住，甚至35-39岁青年依然有28%左右的青年与父母同住，究其原因，房价和租金难以承受是核心原因【2】。甚至在非洲的拉各斯（Lagos，位于尼日利亚，非洲最大城市），60%的居民需要将收入的50%-70%用于支付房租【3】。

与国外相比，由于我国住房自有率较高、城市化尚处于发展阶段，我国的住房租赁产业尚处于较为初级的阶段，矛盾依然处于可控阶段，但许多地区、机构尚未意识到发展住房租赁的困难，尤其是特殊群体的住房问题的艰巨性，比如新市民群体、低收入群体、慢性病患者群体、残疾人群体等。

在过去几年间，陆续承担了多个省市的住房租赁现状调研、政策起草、发展状况评估的课题或专项工作，积累了一些经验，形成了一些的方法，其本质在于运用现代管理学思维，建立住房租赁策划、实施、检查、处理的全流程管理方法，构建住房租赁产业发展的“长效机制”，主要经验如下：

1.指导思想与总体目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导思想，以党的十九大报告提出的总体目标：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

这里的人民是全体市民，既包括户籍人口，也包括在本地工作、学习和生活的非户籍人口，其中将非户籍人口作为服务重点。

2.住房租赁发展目标

实现住房租赁行业管理、产业发展，围绕人、房（租赁用房，包括住宅、集体用地，也包括商改住、工改住等所有居住类物业）、租约，实现二十四字目标：

管理系统上：底数清、目标明、规划稳、状态准

市场发展上：价格清、品质明、数量稳、信息准

3. 通过调研明确现状

在这一基础上，进行市一级人口与住房租赁现状普查，从而做到“底数清楚、目标明确”，为制定住房租赁专项规划奠定基础。

【1】马修•德斯蒙德，扫地出门-美国城市的贫穷与暴利，广西师范大学出版社，2018.06 13~14

【2】聂晨 方伟，当代日本青年住房现状及对中国的启示，青年探索，2017.02, 105~112

【3】马修•德斯蒙德，扫地出门-美国城市的贫穷与暴利，广西师范大学出版社，2018.06, 412~413