住房租赁市场是实现“让全体人民住有所居”目标的重要保障，近年来中央和各地政府出台大量的政策和配套措施，旨在繁荣租赁市场、稳定租金价格。近期，通过与多家住房租赁企业电话访谈、现场访谈，调查结果显示，同比去年，2019年3月大中城市住房租金价格稳中有降，除北京、上海、苏州等少数城市外，大多数城市租金价格下降5-10%，个别城市下降15%。

租金价格稳中有降的主要原因是供需矛盾的改善，各大城市需求基本稳定，但供给量出现了20-30%的快速增长，从而抑制了租金价格的上涨。供给量增加的主要原因有：

1. 大量企业、资金进入住房租赁领域，将闲置住房、城中村、商业和工业物业等改造为长租公寓，提高了闲置住房、低效闲置物业的使用率，增加了供给；

2. 受国家政策指引和房地产调控等因素影响，更多的业主将住房投入租赁市场，国有企事业单位、村集体将物业投入住房租赁市场，有效增加了供给；

3. 在国家政策指引下，城市存量公共租赁住房对非户籍人口开放，进一步增加房屋供给；

受以上因素叠加影响，许多城市租赁住房、尤其是品牌公寓发展迅速，年均增长20-30%以上，明显超过需求增长速度，部分城市、区域出现了供过于求的现象，租金价格下跌和出租率提升同时出现，抑制租金过快上涨初见成效。

但也需要充分认识发展住房租赁市场的长期性和艰巨性，高度警惕租金价格的“U”型反转，从中长期看，人口向重点城市集中趋势依然持续，住房租金价格上涨压力依然巨大，尤其长租公寓产业通过存量改造，将闲置住宅、低效闲置物业扩充为住房租赁供给之后，租金稳定的“预备队”已经消耗殆尽，未来的供给主要靠新增租赁土地和新增物业。与此同时，受2018年下半年长租公寓行业盈利能力下降影响，住房租赁投资增速大幅降低，未来2年供给增速将大幅下降。应尽快完善住房租赁发展，尤其是新增土地、资金和税收等长效机制和支持政策，以避免租金报复式反弹的后果。