2018年，北京写字楼大量入市，供应量和空置率均大幅上升。机构预测，2019年将持续有大批写字楼入市，空置率将被进一步推高。市场将迎来供应高峰，传统写字楼行业间的竞争也在日益加剧。与此同时，办公市场的主力用户群体已悄然发生变化，80后，90后甚至00后组成职场的中坚力量。这代人大多倾向于富有创造力的企业团队以及具有包容性的办公环境，他们的喜好很大程度上就决定了新一代企业选择办公空间的偏好。为满足这种市场需求，新办公的概念被提出。在中国网地产趋势沙龙上，天润资管执行总经理韩飞就此发表了自己的观点。 

新办公场所内部应形成良好闭环 

抛开新办公的概念不谈，韩飞认为，新办公领域所有的创新都应该是基于对“人”的服务，新办公提供的办公场所能让企业员工感觉舒适，能激发员工的活力和工作热情，提升人的办公效率，这其实也是在帮助企业产生利润。未来新办公的发展趋势应该是办公场所提供者帮助所有入驻企业形成关联，打通上下游产业，形成连接的闭环。楼宇内所有企业紧密相关、互相吸引从而才能形成一个“场”的作用。不同地区的产业聚集度有所差异，一块办公区有自己的“气场”和“气质”。先建立起来这个模式，才能引导市场更好发展，也能吸引到资本的关注，从而形成良性、友好的闭环。现在还没有企业建立起这种良性循环，包括一些新办公领域内企业只考虑想抢占市场，争取头部优势的企业，这样很难有良好的可持续发展。

新办公要思考如何更高效的沟通

在写字楼大量入市，供应量和空置率均大幅上升的大背景下，韩飞分析道，目前市场上写字楼供给充足，竞争激烈，且随着科技的发展办公也不再单一局限于固定工位，有网络的地方都可以办公。90后、00后等大批进入职场的年轻人，他们喜欢环境更自由、沟通更方便、约束更少的工作模式。且随着国内经济的发展，越来越多的公司选择上下游产业拆分的形式，不再拘泥于自己生产产品，更多会把生产环节交由第三方外包公司。核心办公区员工会越来越少、管理也会更加扁平化。提供更加适合年轻人和新型架构企业的办公环境、为企业节约成本，提高员工与员工、员工与企业、企业与企业之间沟通效率，同时加强入驻企业交流互助，这是传统写字楼管理运营企业结合新办公应的发展该思考的问题。 

企业发展对新办公科技创新提出更高的要求 

对于新办公未来的发展，韩飞认为，现阶段互联网、高科技企业的扩张速度很快，企业大了以后员工分布在全国甚至全球各地，很难按照传统办公模式，办公场所和办公用品统一由行政分配，更加不可能在每处选址、建造、装修自己独特风格的办公场所。新办公的发展应该能根据企业个性化需求，可实现快速领包入住、配套设施完善、场所设计人性化，同时还要做到能真正的能帮企业节约成本，这样才能更好的满足的这些企业在扩张中的办公需求。 

人类是天生社会性动物，本能的需要交流和线下的互动。新办公是服务于人的，提供的空间是否能使人感觉到愉悦，激发工作灵感，这个很重要。在谈及移动办公带来的办公场景、办公任务碎片化的趋势，韩飞认为，未来的办公不会也不能过于碎片化，过于碎片化会大量消耗人的精力。目前新办公领域的科技应用是浮于表面的，比如说人脸识别、智能门禁等。目前看科技和新办公结合有两个矛盾点，一是科技更新迭代的速度太快，很有可能投入大量资金配套的科技很快就过时了；另一个矛盾在于，科技的研发者和传统写字楼的经营者之间是分离的，他们不在同一个领域，科技为新办公带来更多的是锦上添花，并没有真正的解决行业痛点。

企业在市场低迷背景下要回归本心

目前市场写字楼上写字楼供大于求，且非核心区的写字楼空置率偏高，市场整体呈下行态势。市场需求发生变化，企业也会随之调整自己的发展方向，这是市场重新洗牌的过程。韩飞给出的建议是：在这个过程中，企业要调整心态，扎根运营，要把关注点多放在业务本身和服务的对象上来，新办公的核心是提供更好的服务和客户感受。“现在的大环境能让大家回归本心，这并不是坏事。”韩飞如是说。