企业情况——企业增长逻辑和行业增长逻辑进一步分化

2010年的大家主要谈千亿企业。因此2010年只有一家勉强过千亿，就是万科。2011年还没有第二家，到了2012年有绿地和保利。2013年万达、中海、碧桂园和恒大都过千亿。 2013年的时候大家还在沉迷于千亿的概念。而五年之后的现在，我们在讨论的已经不是千亿了。 2000亿的规模只能进入前十门槛。现在已经有三家开发商超过5000亿，碧桂园已经达到7000亿水准。按照目前行业集中度形势，未来千亿企业在数量和整体上规模增速上依旧会非常迅速。

2018年千亿企业的总数已经达到将近30家，大致29家，956亿是30强门槛。如果不考虑权益方面问题，已经有29家企业和2010年、2012年当时我们眼里非常牛的企业处于同样规模和水平。反思一下，当前千亿级别企业，在任何一个行业，它们都应该是一个很强有力的竞争者。放到一般性行业中，那就是比独角兽可能还要大个七八倍的公司。而这些企业在房地产行业里面只能进入到前30强。可以说房地产企业现在对于规模追求的意愿还是非常强。

换一个角度看，虽然房企处于一个周期性比较明显的行业，但是各家企业周期似乎还非常长。这个是需要我们重新再思考，再论断的过程。我们可以看到现在很多企业已经脱离行业基本的周期。它的增长已经不再是原来这种单纯型的、数量型增长。这是为什么？因为现在对于企业的约束太多了。财务杠杆、销售价格、投资、项目上均有不同程度的约束。反过来说的话，现在企业增长的大部分因素，并不是由于行业的周期性的因素所影响。明年的行业虽然不太乐观，但是企业依旧会维持一定增速的增长，这种现象说明了现在企业大部分增长要素是一种内生型增长，靠的是自己的能力、组织效率、体制机制、自身对于业务产品的熟悉的程度和打造的能力，形成了差异化的竞争优势，贡献自身的价值。

最近这几年增长的比较快的企业有中梁、祥生，包括碧桂园，这些企业实际上都是通过内部的体制机制，提高自身的组织效率，来提供自己的竞争力，推动企业快速增长。这也是为什么行业仅仅是增长10%、20%，但是很多企业每年的增速都是在50%到60%的原因。那么产品做得好的企业，是不是也实现了比较好的增长？金茂、绿城能够实现增长，就是因为它们产品的在同样地段，同样的土地价格更具有竞争力，产品的打造能力也是属于内生的。组织效率，即高周转方面，几个月开盘、几个月竣工、什么时候出展示区、一天就能够出图纸等等，我觉得都是组织效率上的提升。虽然说很多人觉得做的太快，质量可能会出现问题，但是如果一个快的企业还能够保证质量，那对社会来说，对整个行业来说也是一种贡献。因为它占用比较小的资源，但是能够转的更快，能够盖出更多的房子，能够满足更多人的需求。我觉得是组织能力上的释放。行业周期虽然有一定的影响，但影响的只是企业间增速的快慢，不会影响企业规模绝对量的增长和集中度提升的趋势。

市场情况——上下半年分化严重

今年市场的情况还是非常波浪起伏的。6月份很多的企业增长环比大概是百分之五六十。但实际上今年6月份就是整个市场的最高点。12月份可能受冲量等因素影响，增速也不低。

到了下半年7月份整个市场快速变冷，由于6月份企业为了冲击中期业绩，推盘的质量和数量上有所倾斜，导致7月份供应有一些断档，大部分企业的下降的幅度都达到50%。8月份数据虽然有恢复，但幅度相对较小，然后金九银十预期也落空。

举个二线城市案例。郑州9月份的时候还非常好，到了10月份情况快速降温。比如在航空港区有个几千亩大盘项目。之前每个月都能去化2到3个亿之间，结果10月份的时候去化量几乎砍半。我们再往前回忆，企业的行动在8月份的时候，恒大就开始打折了。8月下旬我们做过一次百强企业全国范围内调研，百强企业跟我们说，已经开始跟进折扣。9月初已经全面开始跟进。反馈回来的结果就是，大部分企业在9月初的时候，还是用一些底商、难去化的住宅，比如说底楼、二层，靠近车户口的这些位置不太好的，或者是车库来打折。但据我们了解到9月中旬的时候，全国性价格折让已经很普遍。但是好在一个现象就是价格降10%，相对比较难卖的项目还是能够去化掉。也就是说市场的价格的调整空间，需求对于价格调整出现变化的这个点就在10%左右，目前有这么个规律。

明年市场的研判

1）企业的产品以满足刚需为主

很多人关心明年究竟什么样的企业或者市场会好，我觉得明年主线之一仍将立足刚需刚改。可以简化理解成刚需，第一次购房，或者为了结婚、生孩子，需要进行置业的这一部分需求。主要满足这一部分需求的企业和这一部分需求占比较大的城市，我们认为表现会比较好。

实际上今年的例子就比较明显。我们再回过头去想一想，每一轮的周期是不是这个样子？ 2008年的4万亿造成了09年和10年市场很火热，当时的企业有绿城、星河湾，浦东星河湾一天卖40个亿，创造了当时神话。还有仁恒、中粮海景壹号，这些企业在市场上升过程中多人追着买。09年、10年的确很多这种以打造高端产品、大户型产品见长企业表现好。但是到2011年年初限购限贷，包括重庆和上海试行房产税，市场被打下来了之后，我们当时谈论的是什么？我们就开始谈论快周转。

11年和12年我们谈论的是快周转，没有人去谈论大户型，谈论仁恒之类的企业，大家都是赶紧能够快周转。快周转就是标准化，满足刚需，做整个市场里面最大众的人群的生意。到2013年市场稍微回暖一下。当时整个市场回暖幅度还是比较好，因为把企业的难去化的大户型的量还是消化了。然后14年市场继续变差，14年我们都在学谁？都在学蓝光，蓝光当时是做刚需，在当时的市场上做得绝对好。因为2014年就是刚需的天下，再改、投资需求，文旅地产这些表现都不好。到了2015年刚需去化一波，2016年又迎来了改善，2017年出现投资性需求。

从历史上看就是这么一个逻辑，从简单的逻辑分析，明年一定是不能往后拖的人才会去买房子，才会去买适合刚需的房子。实际上2018年上半年也已经出现了。在上海当时还有很多楼盘在抢，前滩号称万人去抢。但同时在上海的顾村，不是最核心的板块，交通不是很便利，配套也不是很强，几个相对比较有名的开发商，推盘200多套房子就只去化了六套。因为不是刚需的房，在远郊、大户型，没有配套，学区不达标、交通不方便，总价又高，这些都不符合刚需的条件，所以就卖得不好。明年依然是一个刚需的市场，刚需型的企业和刚需型的城市，还是会有相对较好的表现，而且很有可能超过我们的预期。

这个我们也跟很多企业聊了，房地产周期是逃不过的，但是企业有没有什么样的对策呢？ 我觉得，第一户型做大了，这个恐怕是没法改了。如果后边再推盘，就不能做这么大的户型，至少把户型和总价给降下来；然后第二点，周边没有交通配套一定是硬伤，即使小但是交通不方便的话，刚需也不一定会买，至少得有个交通配套。如果有学校配套那可能更好，那更符合刚需的要求。明年对于开发商来说，大部分还是远郊大户型的话，一定会受到影响。但是我建议这样的企业，第一步就需要在推案过程中，增加刚需比重。如果远郊大户型的话，我认为即使是价格调整，可能越调整越没有量。还不如直接暂停一段时间，我觉得这个还是相对比较好的策略。等待市场机会的来临能够使你解套。这个解套不是价格上的解套，而是量上的解套。因为现在即使降10%的话，还是有可能去化不了，这种非刚需盘未必会有人去抢。如果降价完量没有起来，还要降第二次的话，可能这个量更萎缩。所以对于企业来说，明年的刚需型的产品、刚需型的业务还是要持续来做。我说的刚需里面是包括刚改的，就不再反复解释了。

刚需型城市的甄别标准

刚需型城市是什么？上海和北京是刚需型城市吗？我觉得是，上海和北京的刚需是相对有支付力的，刚需比例方面相对比较中性偏上。

对于热点二线城市来说，价格比较高刚需跳着脚还很难够着，所以可能需要价格上的调整来迎合。但是热点二线缩量方面已经调整很多了，就看价格是否调整。若价格有所调整，刚需很大概率是能托得住的。

热点三四线城市，比如说嘉兴，可能40%是本地需求，60%是外溢性需求和投资性需求。若市场一旦低迷，投资和外溢需求会迅速萎缩，类似这种刚需刚改占比比较低的城市还有环京、环沪区域。

普通三四线还会有一定刚需的释放，虽然很多三四线城市的确这轮价格涨幅过快、市场过热且成交量较少，这类三四线城市可能会出现问题，但对于普通三四线的选择可以有一定标准。现在对于房地产行业的分析主要就是分析人口，原来万科的PIE模型，即人口、配套和产业。现在的三四线城市研究产业没有意义，因为产业不在本地，本地人口的收入不是本地产业提供的。所以我们认为选择三四线共有三个标准：

第一，整体的人口数量和密度比较高，这类的普通三四线城市市场还会持续的增长；

第二，城市的常住人口在减少，但户籍人口并没有下降或者反而有所增长。即这类三四线城市人口去外地工作，然后返乡置业，这类三四线城市市场也会比较好；

第三，市辖区城镇人口占整个县级市人口比例较小，村有向乡、镇、县城转移的倾向，这种由低向高的置业转移是为了满足基本的教育和医疗需求。所以现在农村的教育和医疗的集中度也开始提升，包括消费型购房的需求也在提高，所以整个三四线城市还是以人口为基本要素，与交通、配套、产业等关联性不大，主要是看人口和人口结构，这个是我们需要关注的。

基于这种情况来进行判断的话，明年整个市场的情况可能会差一点，无论是销售金额和销售面积可能会下来一点，但下来的幅度可能不会太大。特别是销售面积幅度更不会下降太大，但房价上会有一定幅度的调整。

对于明年新开工、投资和政策的看法

明年开工的增速可能会负的比较多，投资的增速也会下来，但相对较稳。这一波下来主要是由于土地价格在往下走。

政策上，明年放松是大概率事件，最近边际放松的城市比较多，比如菏泽、广州、合肥的传言、湖南放松后又取消。我们认为这属于常态现象。我们对政策宽松的判断有几个观点：由外向内、由低能级城市向高能级城市、由边际效应最小的政策放松到边际效应较大的政策放松，是这么一个顺序。比如若限购政策放松，是不是先放松周边区域，而保留核心区域。若政策放松的话，是否是按照先放松限价、限售或限商，然后放松限购，最后放松限贷的顺序。从整个大环境来看，地方政府的已经触底了，因为土地财政萎缩的速度比较快，但消费者的低还没有显现。消费者认为价格下降有限的情况下，还在往里面冲，那政府对于打压价格的意愿就不会太强，放松的力度和幅度都是非常有限的。这是我们对明年政策变化趋势的研判，但我认为明年市场大概率是前低后平的态势，因为政策的在放松的过程中出现大幅度V型反转的概率不大，仅仅是一个反弹。政策还需要一定的周期去消化，所以我们认为明年全国量价的表现情况不是很好，对于地产行业来说是一个考验。

问答环节：

Q：明年销售回落，您预测明年这一回落的幅度是多少，以及均价走向如何？您提到明年政策还有变化的可能性，那么未来的放松力度将会是怎样的？

A：第一个问题，全市场价格下降的幅度在5%左右。如果考虑到一些核心地段去化良好，可能仅仅下降2-3%，销售面积下降幅度在1-2%之间，销售金额下降幅度在3-4%之间。2018年一季度我们提出，无论市场走势如何，2019-2021年成交量跌不破2016年。第二个问题，核心一二线还需要继续观察，我认为还不具备放松的时机。如果放松了这些城市，周边三四线城市会起来，而放松普通二线以及三四线则不具备推力作用，影响较小。政策制定者则一定先放松弱能级城市，这同时也可以促进实体经济。

Q：您对来年棚改的看法如何？

A：棚改在一些城市可能会收缩明显，但这对于普通三四线热度的影响在相对可控范围内，影响大约在20%以内，未来棚改的力度会根据房价变化做出一些调整，但是想回到2016、2017年的水平是比较困难的，按照棚改计划，还有最后两三年就会全部结束，因此棚改未来影响相对有限。

Q：明年销售面积大概下降1%左右，那能不能就这个一线二线、三四线说说大概这个分类的预测。

A：大概是这样，1%至2%主要体现在一个什么样的方面呢？实际上，一线与核心二线，整个的面积下降幅度并不是有很大的空间，占比实际上也不是很高，可能还会有微幅的上涨。普通的二线，大概率会有一定上涨幅度，可能会在5%左右。普通三四线可能是微幅下跌的概率比较强一点。有一些城市可能是卖得过快了，去化会降下来一些，这个都是可以理解的。但是热点三四线城市，明年可能变数最大，可能还会再继续收缩，而且热点三线的范围会有一定幅度的扩大。因为，今年虽然说市场差，还是有一些三线城市价格在往上冲，冲的还是比较快的。所以说明年是不是因城施策的时候，这些城市可能不保。如果按照经济圈来看说，粤港澳还没有跌透。这一块可能对整个市场的波动还是会有一定的影响。

Q：那根据11月份的数据来看，是否三四线下跌的幅度是比较大的？

A：这个是正常的。今年上半年，实际上很多企业在三四线卖的还是比较好的。到了下半年就开始卖得不好了，或者大家推案的意愿也不强了，是因为即使是卖掉了，也拿不回来钱。

比如说这个县，整个的银行额度就这么多，上半年都用完了，到下半年再挤也挤不出来多少，贷款的约束迅速制约了它。而且越到年底，贷款额度越紧。开发商把预售证拿到了，然后卖完房子就拿首付或定金，索性不推盘了，等一等看明年。

所以，很多三线城市的量会下来。大家可以观察一个数据，19年年初，过年期间返乡置业的情况，还是会重新恢复到去年上半年基本的水平线上。但明年的下半年可能又会差，它还是受到贷款约束，而且特别明显。一线城市和热点二线，需求的量下来了之后，由于原来的额度就很多，所以在上海办贷款还是非常快，银行还是需要拉客户的。所以这其中很多不同，它可能是受银行贷款制约，“前高后低”还是比较明显。就返乡来说，上半年有春节和播种的时间点，返乡的时间长度还是比较长的，所以说普通三四线不用担心。

Q：那是受信贷约束，而不是真实需求下降？

A：对，我觉得是这样。

Q：就是说实际上明年这个需求还在？

A：对，明年变化最大的可能会是粤港澳区域，就是我们所说的两线半的城市。就它还到不了二线，但是已经准二线了。