11月30日亿翰智库发布《2018年1-11月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单。碧桂园以6656.9亿元销售金额位居榜首，万科、恒大分列二、三位。前11月，千亿房企数量达26家。以下为亿翰智库详细榜单及解读。

榜单解读

地产寒冬季节，企业在经营方面总体呈现“三个变化、三个坚守”，涉及六大关键词。

一、三个变化

1.格局清晰——强者恒强，千亿仅仅只是起点

从表中可以看出千亿规模以上房企的格局已基本清晰：

首先，碧万恒作为第一梯队一骑绝尘进军6000亿俱乐部，并与第二梯队拉开近2000亿的距离，其中又以碧桂园为最；

其次，融创和保利作为第二梯队正在冲击4000亿规模；

再次，千亿房企数量2018年预计近30家，千亿已不再是目标而仅仅只是起点；

最后，综合来看，虽然不同梯队企业数量从2016-2018年变化幅度不同，但均呈增长趋势，证明掉队的千亿房企基本没有。

随着未来千亿房企基数的不断增加，冲击2000亿、3000亿、4000亿等等更高规模的竞争也更加激烈。这种现象也从侧面证明行业集中度和门槛值还在进一步提升。

2.产业兴企——从B2C单边市场走向“B2C+B2G”的双边市场

产业兴企一方面是企业从B2C走向B2G价值升维的重要表现形式，一方面也是深度契合国家对房地产企业的要求——承接政府服务、践行政府功能化责任。首先国企分为为地方政府解决功能性事务的功能性国企和追求自身经营管理市场化两种，若国企只考虑自身经济利益而不主动承担政府的一些诉求，最终作为国企的优势将会丧失殆尽，而若完全不考虑投入产出比，只为承担政府的功能性事务，企业也会丧失自身市场化发展的机遇。因此，最终所有国企可能都会进入了同一种路径：以市场逻辑和商业行为践行功能化责任！ 

对于民营企业来说，应该顺势而行，在企业利益和社会利益之间寻找一个平衡点。从B2C的单边市场进入B2C+B2G的双边市场模式，B2G本身就是资源模式，其中，商业、文旅、养老等领域都属于B2C模式；古镇开发、PPP、特色小镇、产城、产业园等属于B2G模式的表现形式。此时的民营企业开始解决政府的一些痛点，与政府之间的关系不再是对立关系，而是肩并肩携手共进的关系，这样的企业才能万古长青。

3.超级区域——从全国化布局走向深耕超级区域

我们早在10月销售榜榜单解读中就提到，现今企业的投资趋势不再倾向于全国化布局，而是规模房企偏向于提高土地的静态收益率和精选区域城市深耕两种，中小房企偏向于暂停投资，暂时持观望态度。通过亿翰智库研究发现，前期布局成渝都市圈的企业，现今普遍步入收获期且收获颇丰。比如金科、蓝光、东原等企业在11月销售业绩表现抢眼，很大原因是由于成渝都市圈均贡献了较高的业绩占比。

图表：2018年1-11月金科、蓝光、东原成渝都市圈销售情况

资料整理：亿翰智库

此外，龙湖2018年中报显示，成渝都市圈的土地储备规模在1127万平米左右，约占总土地储备的25%；金科2018年上半年新增土储建筑面积1245万平米，其中约50%位于成渝都市圈，合计约609万平米的土地储备。蓝光发展20181-11月新增土储建筑面积1218.94万平米，其中成渝都市圈的土储约262.67万平米，占比22%。东原地产中报显示，报告期内新增土储151.27万平米，成都和重庆两地的土地储备约113.59，占比75%;

新希望地产作为成都的本土房企，一直是深耕成渝都市圈的先行者，2018年1-11月先后布局重庆4块住宅用地，涉及建筑面积99.47万平米。成渝都市圈仍然是这些房企的重仓区域，相信未来这些房企业绩增长的驱动力依旧强劲。 

二、三个坚守

1.规模至上——规模是复杂世界的简单法则

伴随着行业规模见顶，资金持续收紧下，新一轮的洗牌即将来临。根据企业的销售目标，亿翰预计未来两到三年内，30%的房企将占据70%的市场份额，而其余70%的房企将争夺剩余30%的市场份额。对于中小型企业而言，规模是复杂世界的简单法则，能解决生存问题。

2018年虽然房地产行业开始从高速增长向高质量增长转变，但是房企冲击规模的决心依旧不减：碧万恒的6000亿俱乐部初具规模、融创和保利紧跟其后、千亿规模房企近30家、企业积极完成自身制定的销售目标等等无不彰显当前企业对规模的追求。

图表：截止到2018年11月，部分房企销售目标完成情况

资料整理：亿翰智库

2.刚需为主——刚需为主的企业和城市安全边际更高

地产寒冬下，投资和改善需求基本离场，这点从没有那么多限制条件的二手房市场情况就可以看到。国家统计局最新数据显示，2018年10月，4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中北京、上海和广州环比均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市二手住宅销售价格上涨0.3%，涨幅比上月回落0.5个百分点。35个三线城市二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手房市场的逐步回归理性，也从侧面证明了当前置换需求下降的趋势。在这种背景下，刚需为主的城市将会释放更加强劲的支撑力和安全边际，同样，刚需产品配比较高的企业风险承受能力将会更强。

3.现金为王——手有现金，心中不慌

2018年房地产业界提到频率最高的词应该就是“高周转”，尤其是2018年下半年，企业对于政策松绑的预期不在，基本放弃了以时间换空间的做法，也不再“捂盘惜售”。叠加中美博弈、融资收紧、政策环境不放松等等利空因素，企业的首要任务成为“抓现金、抓回款”，深刻认识到只有手中有现金，才能做到心中不慌。企业抓回款、抓现金直接体现在下半年推盘量的直线上升，尤其是在政策环境严厉的一线和核心二线城市，企业甚至不惜让利跑量。