19日，国家统计局公布2018年1-9月全国房地产开发投资和销售数据。数据表明，全国房地产开发投资增速回落，但土地购置和新开工指标维持高位，支撑开发投资增速仍保有韧劲。但全国商品房销售额、销售面积增速双双回落，销售均价环比下跌1.54%，市场调控显效明显。融资方面，房企新开工加速，销售回款有效支撑到位资金加速增长，但融资渠道仍面临较大压力，贷款持续同比负增。

一、房地产开发投资增速回落至个位数，开发商新开工加速抢夺市场节奏

2018年前9月，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份下降0.2个百分点，重回个位数。但受土地购置面积连续4个月扩大，商品房新开工面积维持高位的影响，支撑开发投资增速仍然保持在较高水平。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点，住宅投资仍为开发投资主力。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，占比进一步扩大。

图1：全国房地产开发投资同比增速及9月投资额

9月，房产市场调控频出，公积金政策、共有产权政策、租赁政策等各类房地产调控政策频发。继续补全政策细则，稳定市场秩序。在不断调控加码下，稳定成为房产市场发展主基调，同时，调控效果也开始加速显现，市场预期逐渐发生扭转。从市场销售额方面来看，1-9月份商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

值得注意的是，1-9月份，房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速提高0.5个百分点。房屋新开工面积的增速进一步扩大，与多数房企预感到市场转向加速抢夺市场节奏有关；与此同时，在现阶段惯性作用下，房地产开发投资还将维持一定增速，投资环境发展仍然平稳。

分区域来看，除西部区域投资增速小幅增长外，其他区域均普遍回落，特别是中部区域回落1.3个百分点。1-9月份，东部地区房地产开发投资47603亿元，同比增长11.0%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。东部地区作为调控重点区域，市场影响将会进一步显现，预计投资增速仍会持续回落。

其他区域方面，中部地区投资18612亿元，增长8.4%，增速回落1.3个百分点；西部地区投资18725亿元，增长7.5%，增速提高0.9个百分点；东北地区投资3725亿元，增长16.5%，增速回落0.8个百分点。中部地区受政策影响，目前投资增速仍处于高速回落阶段。东北地区持续保持较高的投资增长，但增速逐渐放缓。

从土地市场来看，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。土地购置面积涨幅仍维持高位，增速在经历快速增长后有所放缓。土地购置面积的持续增长，主要是因为政府加大土地市场供应力度，房企抓住机会积极补充核心城市和重点城市核心区域项目资源。

二、销售额、销售面积累计增速双双回落，销售均价小幅降低，房企以价换量或成常态

9月份调控政策继续加码。住建部严查投机炒房等市场乱象，上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动，治理房地产市场乱象。同时，各城市继续发布监管政策加码的通知。随着调控政策持续深入，市场渐入平稳回调周期，销售额及销售面积增速回落明显，销售均价小幅降低。

1-9月份，商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长15.6%。商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%。9月单月，全国楼市金九成色不足，销售额及销售面积增速回落明显，销售额回落速度大于销售面积，9月商品房销售均价8751元/平方米，环比下跌1.54%。总体来看，政策调控显效明显，市场降温趋势显现。

图2：全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速

调控全面加码，市场平稳在政策推动下逐渐显现。一方面市场随着市场需求的不断消耗以及贷款门槛和利率的提升，需求逐步减少。另一方面投资投机需求被有效抑制，市场热度下降。有力的调控使得市场快速稳定，各区域销售增速全线回落。

分区域来看，1-9月份，东部地区商品房销售面积48462万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-8月份扩大0.7个百分点；销售额55820亿元，增长6.0%，增速回落0.5个百分点。东部地区作为调控重点区域，销售面积降幅持续扩大，市场转冷愈发明显。

中部地区商品房销售面积33634万平方米，增长10.2%，增速回落1.9个百分点；销售额22643亿元，增长22.7%，增速回落3.1个百分点。西部地区商品房销售面积31557万平方米，增长8.9%，增速回落1.5个百分点；销售额21511亿元，增长26.6%，增速回落1.6个百分点。东北地区商品房销售面积5659万平方米，下降3.5%，降幅扩大0.3个百分点；销售额4158亿元，增长9.7%，增速回落0.7个百分点。

库存方面，9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少437万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少172万平方米。在新开工面积增速维持高位、销售面积增速持续维持低位且持续下降，住宅待售面积进一步减少，可能与竣工面积的持续下降有关系，这有季节性因素，也可能与房企的开发节奏策略有关。

三、房企到位资金累计增速继续回升，但融资渠道仍面临较大压力

2018年1-9月份，房企到位资金增速持续上涨。1-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中，自筹资金40596亿元，增长11.4%，增速上涨0.2个百分点，占到位资金的34.86%。到位资金累计增速继续回升，主要依靠企业自筹资金以及销售定金及预收款，房企未雨绸缪，开始在一些区域采取以价换量策略，加速销售回款，支撑到位资金增长。

图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速

从到位资金来源分析，国内贷款跌幅持续收窄，利用外资跌幅继续回落，公司融资仍然受限。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款高速增长，1-9月份共计40259亿元，增长16.3%；而个人按揭贷款则持续下跌，1-9月份共计17522亿元，下降1.2%，跌幅扩大。国内贷款占比仍较小，表明房企融资渠道仍面临较大压力。

图4：各渠道到位资金及变化情况

随着调控的不断深入，调控力度逐渐加强，调控效果显现明显，从销售额及销售面积上来看，全国各区域增速全线回落，金九成色不足，市场降温明显。同时，开发投资增速惯性维持较高水平，土地购置面积保持高位，新开工指标表现亢奋，企业到位资金快速增长，未来市场资金和资源较为充裕，但房企拿地或将更加谨慎，市场也会在稳定中回调。

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来源：诸葛找房