世邦魏理仕发布《京津冀城市群的变局和机遇上篇：基础设施推动区域协同发展》

2018年9月19日，北京 - 世邦魏理仕近日发布专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇上篇：基础设施推动区域协同发展》指出，京津冀区域内每一城市和其他城市连接性的提升，将在产业发展上有效扩大各城市的辐射范围和加强城市间分工、协作，为商业地产需求创造新的来源。

京津冀基础设施利好

京津冀城市群是中国五大城市群中唯一的北方城市群，以全国2%的土地面积和6.5%的人口，贡献了全国9%的GDP。随着近来一系列条件的日趋成熟，京津冀城市群协同发展有望突破此前所遇到的挑战和障碍，在未来几年进入加速阶段。其中，基础设施在未来几年的集中交付，是区域协同发展的关键驱动因素。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示：“基础设施的集中交付有效提升城市间的通勤效率。一部分位于北京1小时交通圈内的城市，将承载更多来自北京的功能和产业上的外溢需求；另一部分到达区域内其他城市平均通达时间较短的城市，则凭借其交通网络优势，获取发展的动力；而其他城市则主要依靠自身内部经济增长获得商业地产市场需求的发展。

从当前和未来城际通勤时间可以判断，雄安、张家口、承德、唐山将新纳入北京1小时交通圈；而石家庄、雄安、保定则将成为仅次于北京、天津、廊坊的区域交通枢纽。与此同时，核心城市重点区域之间通勤效率提升，也将促进北京主城区非首都功能疏解。” 

基础设施建设对物业市场的影响

写字楼市场

随着北京主城区的写字楼供应量受到限制，部分商务功能和需求将外溢，由北京、天津和雄安组成的首都半小时交通圈多中心布局将逐步形成。

世邦魏理仕华北区董事总经理 / 顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事刘焕丽表示：“北京主城区基础设施更趋完善，将对各商务区起到缓解交通压力、提升可达性、扩大辐射范围和影响力的作用，同时将由传统的块状分布向块状、点状分布结合的区位布局模式发展，这将弥补集中式商务区的供应缺口；基础设施也将巩固北京副中心未来首都经济圈地理中心的区位优势，并利好其中长期发展；对天津主城区来说，新兴的地铁上盖区位将承接传统商务区，带来又一轮密集供应，整体市场将以高性价比和多元化的产品选择，吸引京津冀区域内的写字楼用户选址布局；此外，随着未来被纳入首都半小时交通圈，天津滨海新区和雄安在远期的发展也值得关注；首都半小时交通圈外，石家庄写字楼市场基本面夯实，唐山、保定、廊坊、秦皇岛也具有发展潜力。”

零售物业市场

随着京津冀尤其是北京、天津的城市功能转型，以及消费模式转型和升级，未来零售物业的定位和格局也将随之演变。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 商业部主管希诺表示：“整体市场对零售物业需求的增长并不会停滞，体验消费快速提升，消费需求个性化，以及商业零售空间的用途多元化，都需要更多大体量、高品质的单体零售物业承载；与此同时，零售物业日益需要和所在区位的其他物业形态结合，以服务于当地的核心功能场景，并更强调精准定位和差异化经营。未来依托于商务、居住和旅游这三个功能场景的零售物业更具发展优势，将成为新开发或存量物业升级改造的方向。京津以外，石家庄、唐山消费体量最具规模，廊坊、秦皇岛、保定在高端/时尚定位的潜力待挖掘；随着越来越多全国性和国际性运营商的进入，以及本土运营商自身运营模式的迭代升级，各地市场将更趋活跃和多元化。”

仓储物流市场

北京区域物流服务功能急待疏解，周边城市仓储物流的发展将迎来重大机遇。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 工业部主管李虹表示：“区位和交通条件、人口和产业的聚集度、土地市场活跃度三大因素决定京津冀各仓储物流市场的发展前景。从交通便利程度看，天津、廊坊、沧州、保定、石家庄是目前交通优势最明显的城市，唐山、承德、衡水未来高速公路通车里程将有较大提升；从人口规模看，除了北京、天津两座超大型城市以外，石家庄、保定、唐山也是拥有千万人口规模的大型城市；从产业发展看，京津冀地区多个城市高科技产业园区的产业落地和企业进驻，将衍生高标仓存储、专业运输、第三方物流等方面的需求；从土地市场活跃度看，天津、唐山、石家庄更体现开发物流设施的可选择性优势，未来将有更多河北城市成为高标物流租户选址的目标。”