原标题：政策支持力度加大、企业转型需求迫切——不动产类资产证券化合规快跑

随着政策支持力度加大以及企业转型的巨大需求，我国不动产类ABS迎来快速发展。但是，目前资产证券化和房地产信托投资基金等相关法律法规尚不健全。为此，需要加快健全完善法律法规，也需要监管部门、中介机构和实体企业等各方面的共同努力

最近，企业资产证券化（ABS）业内有两则消息引发关注：

一是全国首例以资产证券化基础资产转让为审查内容的司法裁判案件——凯迪电力ABS司法判例诞生，并开创了行业多个“首次”。

二是长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知，称公司因经营不善导致资金链断裂，4000租户或将面临押金租金损失。部分投资者对自如友家公寓、蛋壳公寓、魔方公寓等长租公寓运营方发行的存量多期房租分期信托受益权资产支持专项计划产生怀疑。

一边是不动产类ABS快速发展现状和巨大的市场需求，一边是国内ABS法院判例极少，资产证券化和房地产信托投资基金（REITs）等相关法律法规有较大完善空间——ABS发展仍面临众多问题。

不动产类ABS快速发展

中诚信结构融资部高级分析师陈轶萌介绍，从结构看，以不动产类资产为基础资产的ABS产品占比明显提升，远超过此前大热的小额贷款类ABS和基础设施收益权类ABS。如不动产类基础资产以商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）及类REITs项目为口径统计，对比2016年、2017年及2018年上半年的发行规模占比数据，分别为7.75%、9.43%和10.54%。

天弘基金子公司天弘创新资产证券化部发布的《2017年我国企业资产证券化市场概况》显示，2017年商业地产类ABS发行规模达757.28亿元，位列八大类企业ABS规模第三名。

近两年，住房租赁资产证券化进程加快。目前获批发行的长租公寓ABS产品涉及魔方公寓、自如、新派公寓和蛋壳公寓等，包括募资3.5亿元的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、募资5亿元的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”等。

党的十九大以后，“房住不炒”的理念深入人心，大力发展住房租赁市场成为房地产行业转型发展的重要路径。

陈轶萌认为，包括长租公寓ABS、REITs等在内的不动产类资产证券化发行规模快速提升有两方面原因：从宏观因素看，政策层面支持力度加大。今年4月份发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》强调，住房租赁资产证券化有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。《2017年我国企业资产证券化市场概况》统计，自2016年12月份《国家发展改革委 中国证监会关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》发布以来，涉及国家部委、行业协会、证券交易所等各类监管部门的政策法律、行业规章、自律文件等达12份之多。

从微观因素看，自2014年企业ABS采取备案制以来，企业资产证券化项目的发行规模呈增长趋势。纵观2018年上半年的企业资产证券化项目的发行情况，2018年二季度发行规模增长的主要原因是一季度由于监管政策因素及发行利率影响，带来发行规模有所减少。