2017年9月30日,北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号仪式在北京举行,项目共427套房源,吸引了高达121182位购房者,比例高达1:283,其火爆程度可见一斑。
如今,一年过去了,在这期间,北京相继推出了不少共有产权房地块和项目,其中,已经有15个项目申购结束,共计释放12000多套房源。从分布区域看,这些项目主要集中在昌平、海淀、朝阳、通州、门头沟、怀柔以及平谷。那么现在共有产权房的申购和销售状况又是什么样的呢?
根据北京住建委最新的数据显示,7月7日结束申购的顺义区金港嘉园项目,申购房源比仅为19.5:1,而稍早些时候密云区的首创·悦欣汇项目和顺义区的雅筑佳苑项目,申购房源比分别是14.4:1和31.9:1。显然,和过去的火爆相比,如今的共有产权房变得没那么抢手。那么,这能说明共有产权住房遇冷了吗?而这种“遇冷”背后的原因又是什么呢?
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2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》与“意见稿”相比,删去了最重要的第三条——房主5年后可以以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。
根据目前的《办法》,共有产权房取得产权证满5年需转让的,可按市场价格,但代持机构拥有优先购买权,代持机构放弃的,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说,共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。从投资角度看,共有产权房已经毫无价值。
共有产权房会占据一个首套房的名额。而根据北京的限购政策,如果要买二套房的话,普通住宅首付高达60%,非普通住宅首付更是要去到80%。
首次购房的大部分是刚需,之后会面临更换工作、小孩上学等各种问题,一定会考虑换房,但共有产权房目前看来无法提供这种阶层晋升之路。
根据北京住建委和北京市规划国土委联合发布《关于印发 <北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》(简称《导则》)。办法规定,共有产权住房实施全装修成品交房,依合同约定自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。
这也是影响选房的一个原因,许多购房人可能会看到不喜欢的装修风格后放弃选房。同时,很多人还会担心小区配套是否可以跟上,物业服务是否完善这类实际生活问题。
共有产权房尽管价格亲民,但并不一定能让市场买账,产权比例设计、建筑质量、户型、和其他人性化设施同样要受到市场检验。同时,购买共有产权房会受到很多限制,不仅是在购买阶段要一路过关斩将,以后出租和出售都会受到限制,以后改善换房也要付出更高的首付,这些都会让每一户申请者非常谨慎,这也是共有产权房不那么“火爆”的原因。
此外,北京还出台了包括”限价房改共有产权房”、“面向人才专配公租房共有产权房”等一系列政策,不断完善共有产权房建设体系。
近些年来,北京市逐步建立了“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系,引导居民形成梯级消费理念。对低收入群体,通过租赁型、小户型、低租金,满足市民基本住房需求,应保尽保。对于中间层群体,通过产权型、中户型、适当售价,满足市民自住型住房需求,做足做实。对于高收入群体,通过产权或租赁型、市场价格,满足市民不同层次住房需求,加强调控。在新的住房制度安排下,中低收入者继续由政府提供租赁房、公租房,或者提供市场租房补贴,解决其基本住房问题。共有产权住房主要面向“中间层”的住房困难群体,这个“中间层”涵盖可以比较广泛,就北京来看,应该是涵盖所有无房家庭,当然也包括非户籍的“新北京人”,这是体现大保障、大支持的理念,充分体现首都的厚德包容精神。