上半年北京坚持“房住不炒”的定位,调控力度不减,强化市场监管,增加有效供给,保障房地产市场健康发展。历经2017年政策升级加码后,北京楼市调控已进入查缺补漏不断完善的新阶段。2018年上半年北京坚持调控目标不动摇、政策执行不放松,并强化金融监管,严防各路资金违规进入房地产市场,同时,不断优化供应结构,增加有效供给,大力发展租赁市场,规划城市未来发展蓝图,多维度共同推进房地产行业长效机制建设,保障北京房地产市场健康发展。

2018年上半年,北京成交地块平均溢价率只有14%,土地流拍数量高达7宗。

2018上半年流拍土地详情

经营性用地:2018上半年,北京经营性用地合计供应184.4万㎡,同比下降69.7%.成交373.8万㎡,同比下降24.2%。成交金额749.8亿元,同比下降24.2%。6月出现无经营用地供应情况。

住宅用地:2018上半年,北京住宅用地合计供应106.6万㎡,成交290.1万㎡,成交金额674.3亿元。上半年住宅用地溢价率低水平运行,楼面价亦无大幅上涨迹象。

数据来源:云房

如果说供应量减少是上半年北京土地成交下降的主因,那么调控重压之下开发商拿地预期生变则是北京土地市场倍显冷清的内因。

2017年以来,北京出台了一系列的调控政策,为高热的楼市泼了一盆冷水,特别是以“限房价、竞地价”方式出让土地,苛刻的出让条件、复杂的土地性质、较低的利润空间等都让开发商裹足不前,以往那种多家开发商争得头破血流、自持阶段举牌依然火爆的局面几乎难以再现,取而代之的是低溢价率、频繁地流拍。

值得注意的是,共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。从上半年成交榜单楼盘所在区域分布看,顺义、昌平、海淀亦位居前列,其中,位于海淀的丰锦苑和延庆的天润和丽嘉苑均包含共有产权住房,排名第一的顺义金隅大成金成雅苑包括自住和共有产权项目。从户型结构和面积段来看,上半年成交房型大多以两室为主。

从2017年开始,在土地供应上出现了大量的限房价项目,它们因为具体销售办法一直未出台及未拿到预售证等原因迟迟未入市,导致一部分客群在今年上半年选择了观望,购房需求被抑制。此外,目前北京依然执行了较为严格的调控政策,特别是对签约的管控措施,造成了成交下滑。

数据来源:云房

2018年上半年,北京全市二手房挂牌227321套,同比2017年上半年下降20%。挂牌均价62243元/㎡,同比2017年上半年下降5% 。

2018年上半年,北京全市二手房网签总量为77333套,同比2017年上半年下降11%,成交均价56798元/㎡,同比2017年上半年下降4.5% 。

数据来源:云房

在单月网签量上,2-5月北京二手住宅网签量连续增长,6月止涨回落。5月份部分区域学区政策调整,部分家庭出现家庭内房源过户的现象,推高5月份网签量,这一影响在6月份逐渐减弱。

对部分购房者而言,北京房价已跌至心理价位,且报价并没有出现虚高,因此成交价格更容易达成一致,不少刚需购房者选择积极入市。

刚需购房者的入市,体现在支付方式和户型结构上。今年上半年商贷占比仅为两成;全款占比为27%。与此同时,今年上半年通过公积金贷款情况占比达到了2014年以来的最高比例,也成为目前北京二手房交易的主要支付方式。而在户型上,今年上半年北京二手住宅交易中,60-90平米仍是最热户型,60平米以下其次。

数据来源:我爱我家集团研究院

租金上涨颇为正常:
从历史数据来看,北京的住房平均租金水平整体上是不断提升的,从2014年下半年到2016年上半年,北京的半年租金环比涨幅分别为0.9%、4.7%、7.2%、5.1%。以此衡量,2017年北京住房租金的下滑属于特殊情况,2018年重回上行轨道反而符合历史规律。

1、交易量下滑起因常住人口下降

目前,北京已明确要求将常住人口规模控制在2300万以内,后期也要稳定在这一水平。因此,2017年北京各区都对人口进行了疏解清理,到2017年末,全市常住人口2170.7万,比上年末减少2.2万,为2000年以来首次出现负增长;常住外来人口则为794.3万,2016年、2017年已经两连降。所以,由于人口的增长势头不再,2018年上半年北京的住房租赁交易量也受到了影响。

不过,目前北京的常住人口为2170万,规划要求则是控制在2300万以内。所以北京的人口增长还是存在一定空间的,未来的租赁交易量应该还有继续增长的机会。

2、租金上涨更多源自市场本身的发展规律

第一,租金价格与人们的收入水平、国家的物价水平相关,随着经济的发展,收入水平的提高,北京的租金水平本身每年都有一定的上涨,2013年以前,北京每年的租金上涨都超过10%,之后几年涨幅虽收窄到了个位数,但租金上涨的趋势还是不变的。

第二,春节后及暑期毕业季历来都是北京的租赁旺季,租金上涨是必然,加上两个旺季之间相隔时间较短,所以上半年租金的整体上涨并不意外。

第三,随着人们的收入水平提高,随着租赁人群向90后的转移,收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高,他们愿意为租房付出的、可以为租房付出的租金本就是在增加的。

第四,在“租购并举”战略的规划下,全国的住房租赁行业欣欣向荣,长租公寓品牌犹如雨后春笋,规模化机构快速发展,整个住房租赁市场的硬件配套、软件服务等各个方面都在不断提升,其租金自然相应增长。

2018年上半年环京11个区域整体商品住宅累计成交面积181万㎡,累计成交均价为14334元/㎡。

成交规模方面,2018年上半年环京11区域中,大厂、固安、武清累计成交面积居前三,其中大厂累计成交面积达33万平,居各区首位。

成交均价方面,2018年上半年环京11区域中,燕郊、大厂、香河累计成交均价居前三,其中燕郊累计成交均价达20432元/平,居各区首位。

受早期限购影响,环京市场成交规模已明显回落。上半年环京地区政策与北京同步保持高压态势,市场监管从严从紧,环京11区整体市场成交维持低位,房价也在政策关注下持续调整。

数据来源:云房

上半年环京地区政策与北京同步保持高压态势,廊坊大厂、保定、邯郸等地区加强商品房销售监管,市场监管从紧从严,稳定市场预期。人才新政、棚户区改造、雄安新区规划逐步落地执行等措施,虽将为楼市带来一定的需求支撑,但在大的调控背景下,市场监管依旧从严从紧。信贷方面,河北房地产信贷运行出现增量占比下降,增速同比放缓,反映了河北房地产市场较为低迷的态势。

注:环京11区主要包括燕郊、香河、大厂、固安、廊坊市区、武清、涿州、永清、霸州、怀来、兴隆等城市

数据来源:中国指数研究院

以上内容综合整理自云房、指数研究院、我爱我家集团研究院和中国新闻网、新华社、中国青年报、北京日报、中国经济网等相关报道。
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