（中国网地产 甘承浩 发自三亚）“中国未来城市无非两个方面，一个是在扩张，一个是更新”，2018年7月22日，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在博鳌·21世纪房地产论坛上表示，“   现在房地产出现了两股潮流，一个是城市更新，一个叫做特色小镇。我们就是两条路子，一个是往外扩张，一个是内部的更新，城市未来发展的主流方向应该是城市更新。”

房地产市场两大风口：城市更新与特色小镇

特色小镇方面，顾云昌强调，   特色小镇在浙江做的比较好，在原来镇的基础上，增加特色和产业密度，改造人居环境，从而形成了特色小镇。大量的特色小镇就是圈地，这与原来的想法有很大的差距。

关于城市更新，顾云昌提到三大目标：

1、节约利用土地，最宝贵的资源，最值钱的就是土地。土地是财富之母。将土地资源利用好，中国人均土地资源少，建设用地比发达国家多，说明城市更新任务就要节约土地，将土地资源优化配置，发挥它更大的能量。

2、产业升级，通过城市更新改变产业结构。把高效产业，低效率的产业清除出去，通过产业结构的调整，提高湾区城市群的经济质量，产业更新、转型改造。

3、环境质量。大湾区宜居的生活圈，把“绿”引进来，清洁能源的产业引进来。现在一提大城市就是拥堵和污染，城市更新的任务很清楚，摆在我们的面前。产业结构的调整，生活环境的改善。城市更新也好，大湾区9+2城市如何做，是否应该这样考虑。   

房市与楼市：如果房地产要去库存 重点是楼宇库存

顾云昌将房地产经纪分为两大板块：住房经济板块与楼宇经济板块。

谈及房地产市场调控，顾云昌强调，政府调控的是房市，讨论了房地产，讨论来讨论去都是房市，讨论的是住房经济。

实际上，还有很大的板块就是楼宇经济。传统的说，商业地产、写字楼、商场、酒店是传统的楼宇经济的第一板块。第二个板块就是新兴产业的板块，新兴产业的载体，产业园区，科创空间，物流都是新兴产业的载体。第三个板块就是美好生活的载体。老百姓的美好生活在文化、教育方面，休闲度假方面有旅游地产，健康方面有养老地产，形成了美好生活的载体，而且都是运营的。

顾云昌表示，与住房的区别是，房屋是用来住的，楼宇是用来投资的，始终没有调整楼宇经济，完全是市场化的。调控的都是住房经济，我们一讲房地产的时候，将房地产归到住房经济了，面太窄了，随着新兴产业的起来，随着美好生活的打造，楼宇经济的力量越来越大。

现在的投资当中，大概1/3是楼宇，实际上统计还是不够全面的，这主要包括写字楼和商场、宾馆的数据。

统计局显示，当前5.6亿库存，其中2.8亿是楼宇经济。顾云昌表示，如果房地产要去库存，重点是楼宇库存。

顾云昌谈到，调控得当是好的，调控不得当适得其反，尤其是强行的手段，对整个市场并不是好事。

“我们要掌握这个规律，楼宇经济，养老地产、产业园区、商场、写字楼、“每个狮子”都不一样，斗艳越好，经济越活跃。我们在大湾区，既要生龙又要活狮，繁荣经济高速发展，“生龙活狮”稳定房市，防范风险。”顾云昌在谈到大湾区房市与楼市的发展史强调，“现在是既不能涨，又不能落，这是很尴尬的。如此下去的话，行政手段是不太好处理的，长效机制怎么建立，我参加了几次讨论，都是内部或者是课题研究。我们总是这么被动不行的，要掌握规律，怎么做。”