20世纪90年代初，黄浦区（原卢湾区）大胆创新，首开先河，在斜三基地积极探索土地批租形式改造旧区，走出一条不依靠财政资金、利用社会资金大规模开展旧改的新路。

“斜三困境”

统计数据显示：截至1991年，上海市危棚、简屋有365万平方米，加上二级旧里房屋，累计1500万平方米。限于财力，“六五”（1981-1985）、“七五”（1986-1990）期间，全市每年只能拆除危棚简屋和二级旧里15万平方米，如按此每年拆除数推算，全市需花费近百年时间，才能完成危棚简屋和二级旧里改造的任务。

当年的斜三基地旧改项目，就面临缺少资金的困境。

斜三基地位于黄浦区（原卢湾区）打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的区域。这里是人口密集、环境恶劣、污染严重的棚户区，居住环境极差，居民要求改造的呼声非常强烈，被市政府列为“七五”期间23片旧区改造基地之一。

但改造困难重重：1000多户居民要动迁安置，20多家工厂和商店要搬迁，周围的环境要改造，臭水浜要填埋，道路要拓宽，这一切都需要钱。仅以安置一户居民一套商品住宅10万元左右计算，动迁费就要1亿元左右，靠地区财力短期内根本不可能实施改造。因为当时的财政体制主要是市一级财政，区一级还是采用定基数超额分成的办法，财力十分薄弱，再加上区级财政的基础是吃饭财政，搞大的建设项目是不可能的。

有法可依

幸运的是，伴随法治进步，破解“斜三困境”有法可依。

1987年，经国务院同意，上海市在国内率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，并在1988年完成了6个配套的实施细则和两块用地的招标试点工作。

1988年4月，全国人大通过了《宪法修正案》，在有关土地的条文中，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容。同年12月，《中华人民共和国土地管理法》也做了相应的修改，规定“国家土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”。这样，土地有偿使用制度改革有法可依。

1990年，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为上海土地使用制度改革的深化进一步提供了法律依据。

“海上第一块”

当时，上海的侨汇房很紧张，华侨买不到好的房子。市里允许各区建造一批侨汇房，这给改造斜三基地上的危棚简屋带来一丝希望。黄浦区（原卢湾区）政府几经周折，找到香港中国海外发展有限公司，几经谈判，最终于1992年1月通过土地批租，由香港中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了这一地块，开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河，被誉为“海上第一块”。

斜三基地动迁工作自1992年3月正式启动，平均每户约6万元左右，总共用了8000多万元人民币，完成了居民的动迁安置工作。1992年9月，全市第一块毛地批租土地交到了开发商的手中。

原卢湾区打浦桥斜三地块，如今赫然耸立着4幢隽秀挺拔的31层大厦，这就是现在的海华花园。海华花园自1992年10月底开工，仅花了18个月就结构封顶，1994年底基本竣工，竣工后的外销商品住宅销售也很抢手。利用出让金，区政府在安置居民和工厂企业的同时，将斜土路上的棚户“孤岛”改造为街心花园，将徐家汇路由13米拓宽至50米，由6条机动车道、2条非机动车道和3条绿化分隔带组成，成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道，极大地改善了城市交通和环境。1995年9月21日，这条路在海华花园建成后不久竣工通车。此外，海华花园被评为1995年度上海市“白玉兰”优质建筑工程小区，荣获1995年度上海市优质样板工程奖。海华花园的华丽阁荣获1995年度全国建筑业最高奖——鲁班奖。海华花园并被推荐参加联合国第二次人类居住大会展览。

全市推广

斜三基地的批租成功，使大规模的旧区改造从希望变成了现实，探索出了一条运用土地批租形式，利用中心城区土地级差优势，改造危、棚、简屋和“三废”工厂的新路子，实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的多方“共赢”局面。

自1992年斜三基地后，土地批租在上海各区全面展开，比如黄浦区（原老黄浦区）北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块，通过土地批租进行改造，而且大部分地块都实现了当年批租、当年动迁、当年开工。据统计，仅1992年和1993年两年，上海共批租459幅土地，其中市区227幅，涉及旧区改造的147幅，拆除旧房185万多平方米，其中危房、棚户、简屋85.4万平方米，占拆除总量的46.2%。土地批租使得旧区改造的进程明显加快，成为上海城市建设史上的一个重大突破。 首席记者 姚丽萍