5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划（以下简称“深创投人才安居专项计划”）获得深圳证券交易所评审通过，该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产，是国内首单以公共租赁型住房做为底层资产的类REITs产品，储架额度为200亿元。

依托深圳市的人才住房政策，该产品的投资标的均为新交付的优质公寓，且位置优越、配套齐全，配租对象涵盖杰出人才、领军人才、新引进人才、高级人才、中初级人才等各层次人才，产品期限为19年期，分为优先级、中间级和次级证券，其中优先级和中间级均获得AAA评级，发行后将在深交所挂牌转让。

深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理（深圳）有限公司（以下简称“深创投不动产”）作为总协调人及基金管理人，由深圳市人才安居集团有限公司（以下简称“安居集团”）作为原始权益人发起设立，申请储架发行总规模200亿元，标的资产均为深圳市住房保障部门统一配租、安居集团统一管理的人才租赁住房，预计可覆盖深圳市数千套房源。

公共租赁型住房领域新突破

多年来，公共租赁类住房存在租金低于市场水平、产权来源性质多样、租赁转让方式受限等特点，尽管监管部门长期的鼓励、金融机构多年尝试，但一直难以找到突破上述困境的有效方案，致使公共租赁住房类REITs一直呼之欲出。

深创投人才安居专项计划是交易所首单公共租赁型住房领域的资产证券化产品（尤其是REITs产品），首次面市即以200亿元规模刷新纪录。该产品采用储架发行模式，一次获批，分期发行，安居集团的储备资产和拟筹集人才住房房源均可通过直接发行REITs产品的方式实现。在产品的退出途径上，产品也为对接公募REITs退出留下了选择空间，期限设计、退出定价等方面均做了充分考虑。

深创投不动产充分结合人才租赁住房的收益属性对该产品进行了结构化分层设计和交易结构优化，并首次在REITs产品中，匹配基金管理和主动投资职能，也在投资标的可扩展性、退出途径等多方面进行了充分设计，为进一步对接资本市场以及构建人才租赁住房可持续发展的模式打下了基础。

深创投不动产总经理罗霄鸣表示：“在资产的选择上，我们和安居集团均选择了位于深圳市核心区位的优质公寓，虽然人才租赁住房的租金水平比市场化公寓的租金水平低，但此类物业承租群体较强的支付能力，再加上市住房保障部门的统一配租体系，能够确保此类物业现金流的高度稳定。”同时，高素质人才聚集也能够带动周边配套商业的升级发展，可带来产品综合现金流的增长预期，为未来对接公募REITs留下操作空间。

建立长效机制，推动REITs发展

按税法规定，公共租赁型住房可以享受一定的税收优惠，但是为了达到REITs运作的条件，资产重组过程中的产权界定、税收政策等还有诸多不确定之处，这也是深创投人才安居专项计划在过去几个月的实操过程中面临的难点。

同时，公共租赁型住房等保障性住房当前普遍欠缺市场化运作体系，在国家大力推动包括REITs金融创新的大背景下，需要建立保障性住房运营发展的长效机制，从而构建出最终可以通过公募REITs上市的完整金融运作闭环，提升保障性住房相关资产包的投资吸引力，以满足市场化的公募REITs上市条件。

罗霄鸣认为，目前公寓领域普遍面临着物业估值较高，租售比很低的问题，但在投资的过程中发现很多二房东模式却能够有很强的投资价值，故而建议监管机构可以考虑把租赁权、收益权、经营权等等纳入未来公募REITs可投资的底层资产范围，从而提升产品的投资价值。同时也能化解大量政府项目划拨用地下的盘活困境。

税收问题也是市场普遍认为限制REITs在国内快速发展的一大难点。罗霄铭建议：“要鼓励长期资金进入，遏制短期炒作，可以考虑对长期资金和符合条件的养老金账户等进一步降低纳税税率。

在罗霄铭看来，对于REITs产品重组期间的税收，很多原始权益人都希望变现一部分但持有大部分，但是目前只要进行重组就会面临全部征税的问题，尤其是所得税。“希望主管部门能够考虑递延征收未变现部分的税收。”

公募REITs的推出，也是监管部门近期重点关注的工作内容。上个月证监会和住建部发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》明确表示，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。