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海南全域限购 房子回归居住属性

发布时间:2018/04/27 08:48 | 来源 :新京报

4月22日,海南将限购区域扩围至全省,这对于外地购房者占比近八成的海南房地产市场来说,无疑是一颗“炸弹”。有业内人士说,海南楼市将进入速冻模式,潜在交易量将大幅下降。但相反,这势必又是一件好事,过去多年来,海南被房地产“绑架”,投资客涌入,量价飙涨,部分生态环境在地产开发中遭到破坏。随着全面限购的实施与住房供应结构的调整,将有助于海南房地产市场回归到居住属性,有效去除泡沫,建立真正意义上的国际旅游岛。


新政终结“疯狂”的楼市


日前,在海南建省办经济特区30周年大会上,中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。一时间,海南楼市放飞自我,买房资金从四面八方涌入,部分项目连夜开盘。自贸区确立之初,就有业内人士指出,这个政策对产业是利好,有助于地方降低对于房地产的依赖,但房地产政策加码的可能性很大。


果不其然,此后10天里,海南连发两项重磅调控“炸弹”,4月16日,海南政府发布通知打击恶意炒作、哄抬房价的行为,4月22日再次发布通知,实施全域限购。更重要的是,严禁补缴社保、个税。在限贷层面,外地人首付比例不低于70%。在限售层面,外地人购房满5年后方可转让。在限价层面,商品住宅价格备案后,6个月内不得调价;在限供层面,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地;还有此前的限建,全面停止审批100㎡以下小户型。


对此,中国房地产经理人联盟秘书长陈 云峰表示,这意味着外来资金在数年内几乎无法进入海南楼市,而前几年流入海南楼市的数千亿买房资金也将面临着被‘关’在岛内的局面。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次调控严厉性超乎市场预期,海南市场降温是必然的,潜在购房需求将大幅度减少。


限购符合国际贸易自由岛的发展方向


此轮调控,海南政府更是以“壮士断腕”的决心去整治,效果堪比“炸弹”。一位已经在海南澄迈购房并定居的北京籍人士告诉记者,全域限购的政策出来后,来购房人立马少了很多。有当地开发商人士表示,已经有部分同行在压缩海南的业务线,包括开发商、中介等等。


在“堵”漏洞的同时,海南调控也在“疏”通、优化供应结构,去除投机性产品,增加宜居宜住型产品。4月22日调控内容还显示,海南完善住房供应体系,增加共有产权住房、限售商品住房,并大力发展住房租赁市场。此前的调控中,海南在户型上已经设限,全面停建100㎡以下住宅产品、停止审批产权式酒店等政策的出台,住宅实行全装修。


背后的主要原因是,长期以来,海南房产以旅游投资为主,而中小户型总价低、去化快,恰好符合投资人快进快出的投资节奏。链家旅居研究院数据显示,在2017年,海口成交的100㎡以下户型占比约为55%,澄迈占比约为93%,文昌成交的80㎡以下户型占比约为78%,陵水成交的一居室小户型占比接近一半。


业内人士表示,“小户时代”“毛坯时代”终结,以产权式酒店为主的小户型投资手段也被从根遏制。以往的依靠低总价高性价比走量的高周转模式成为过去,客户需求也随之提升,海南房地产提质时代即将来临。


事实上,此轮调控对于真正长期居住在海南的人来说,既无太大影响,但意义也很重大。


中国房地产协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示,此项调控措施,使海南房地产向基础设施、产业发展、民生需求去实现产品升级换代,向着符合国际贸易自由岛的大的发展方向推进。


■ 影响


云南、广西承接海南外溢需求


海南全域限购,使部分旅居需求转移到了云南,且一波营销、中介等开发商从业人士也选择转战云南。


西南市场异军突起


一说起旅游城市,大家第一印象肯定是海南,实际上,同样作为旅游大省的云南,包括西双版纳等地的楼市这些年来一直受到外地购房者的青睐。一位云南当地的开发商人士表示,此次海南全境限购,人群外溢到了西双版纳,因为这里的气候与海南最像,且有泛亚高铁利好。据其透露,过去一年来,西双版纳的房价有约30%的涨幅。


此外,云南的普洱、腾冲、大理、昆明,以及广西等旅游地产市场都有受益。“事实上,云南旅游地产市场的变化,从2017年初开始比较明显。首先是热点城市限购导致的需求外溢,再加上云南文旅价值的凸显,外地客户在云南旅游城市比例提高。”


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广西的北部湾显然是最大的利好,尤其是湛江、北海、防城港、钦州等地区,接下来楼市会有升温的可能,这也是所谓需求外溢的现象。


有市场数据显示,在西双版纳、腾冲、大理的文旅项目中,外地客户购房比例高达90%,昆明及周边的呈贡等城市新区以外地投资客户比例高达60%。外地客户购买比例,以华北比例最大,占整体的50%,还有向河南、陕西、山东、成都、重庆等等。


性价比较高,未来或调控收紧


近日,绿城中国以代建的方式首次进入西双版纳,事实上,云南的旅居市场机会与潜力早已被开发商挖掘,比如保利、碧桂园、平安、雅居乐、红星等开发商均进驻西双版纳;雅居乐、恒大、宝能、碧桂园、清华启迪等也进驻腾冲;万科进驻抚仙湖。


雅居乐云南区域营销总监和全表示,海南中介从2017年开始逐渐布局云南文旅地产,比如链家等品牌企业已经进驻昆明及西双版纳。2018年开始,德佑、民兵团等企业均开始布局云南。随着海南地产退潮,后期还会增加。


在产品层面,和全透露与海南相比,云南产品比较注重性价比,户型适中。海南外溢客户,总价接受力比较低,因此价格敏感,云南市场洋房面积主要以70-85平米二房,以及90-120平米的三房为主。畅销别墅均控制在200平米以内的小别墅,总价400万以内。


但严跃进指出,要警惕此类市场需求规模好或者交易价格上升的城市,实际上都会面临调控收紧的可能。


从目前来看,云南、广西等城市,房价相比海南有优势。对于定期居住的人群,中小户型更为合适,不会沉淀太多资金成本,购房压力也会小很多。


(责任编辑:王依彤)
中国网地产

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