2017年，房地产市场在中国步入新时代的大背景下，将迎来高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局，房地产企业应主动转变发展思路，适应行业发展的重大变革，挖掘新时代的发展机遇。为此，中国房地产TOP10研究组以“提质稳发展，谋变新时代”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，并研究产生了2018中国房地产综合实力百强企业。

一、百强企业整体发展特点分析

2017年，房企间“规模之战”高 潮迭起。百强企业在以规模增长为导向的目标驱使下，2017年在激烈的市场角逐中全力拼搏，因城施策，积极把握市场窗口期“抢市场”，实现了销售业绩的突飞猛进，行业集中度进一步“跳涨”。2018年，尽管即将面临更加不确定的市场，面前的白热化竞争趋势却更为清晰，由百强企业目前设定的2018年销售目标来看，无不昭示了其投身未来激烈卡位战的勃勃雄心。具体来看：

1.市场份额提升至47.7%，规模化扩张唱响主旋律

百强企业2017年销售额增长32.8%，市场份额提升至47.7%

图1 百强企业2013-2017年销售增长情况

2017年，规模化加速扩张唱响全年市场主旋律，百强企业奉之为圭臬，积极把握市场结构性热度轮转机遇，销售业绩再上新台阶。2017年，在“房住不炒”总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高，全国商品房销售额和销售面积分别为133701亿元和169408万平方米，同比分别增长13.7%和7.7%。百强企业2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米，同比增长32.8%和23.7%，增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点，马太效应加剧。

图2 百强企业及综合实力TOP10企业2013-2017年市场份额

行业集中度加速提升，百强企业市场份额持续走高。2017年，百强企业市场份额快速上升至47.7%，较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点。其中，综合实力TOP10企业2017年市场份额为24.0%，较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%，强者恒强趋势凸显。

强者恒强态势持续，资源集聚加剧行业垄断

图3 百强企业不同层级2017年销售额及其增长率均值情况

百强企业整体销售规模再上新台阶，千亿军团业绩跳涨。其中碧桂园、万科、恒大跨越五千亿门槛；融创、保利、绿地也突破三千亿销售关卡；龙湖、新城、世茂、旭辉等成功晋级千亿俱乐部，千亿阵营大幅扩容。百强企业各层级销售表现均好性提升，强者恒强态势持续。2017年，百强各层级企业销售额增长率均值位于20%-75%之间。其中，百强前10企业销售额增长率均值为47.3%，高于百强企业销售额增速14.5个百分点；11-30企业在踏准市场机遇前提下，以更高的周转率、执行力等加速奔跑，销售增速领衔百强企业，平均增速达70.9%，高于百强企业销售额增速38.1个百分点。

图4 百强企业销售集中度、拿地集中度及信用债融资占比情况

随着行业进入资源主导阶段，百强企业的资源集聚效应更为强化，将促进行业集中度进一步提升。百强企业凭借更强的综合实力，在城市市场及土地、资金等资源领域拥有更高话语权，优势资源不断向其倾斜，不仅助推其销售业绩大幅跨越，也保障了其未来拥有充足的竞争砝码，强者恒强已成行业共识。2017年，百强前50企业在40个大中城市的销售集中度为43.4%，占据了重点城市超四成的市场；招拍挂拿地集中度为61.6%，获取了全国300城超六成的土地资源；百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元，占发行总量的62.8%；海外债发行规模为1646.3亿元，占发行总量的78.1%。

聚焦更高销售目标发声亮剑，铆足劲儿打好卡位战

图5 百强企业2018年销售目标及增长率情况

百强企业对2018年业绩目标整体仍持较高预期，销售目标及增长率均为较高水平，力求在行业卡位战中占据优势地位。具体来看，千亿目标成新的竞争门槛，部分百强企业完成业绩增长目标压力较大。绿地董事长张玉良表示企业正稳步向万亿资产规模迈进，同时提出2018年房地产的销售规模不低于4000亿元；融信已制定2018年全年合约销售目标为1200亿元；正荣、中梁、祥生等企业均剑指“千亿级”目标。从销售目标增长率来看，上述百强企业2018年销售目标增长率均值为38.2%，完成业绩目标的压力较大。

2.因城施策把握消费升级，加强合作抢抓市场先机

加大热点城市深耕力度，把握城市群外溢需求

图6 百强企业内部不同层级2016、2017年城市销售集中度

2017年，部分热点城市受到严格的政策调控，但百强企业凭借强大的综合实力抢抓市场机遇，实现销售业绩快速增长，城市集中度继续保持高位。具体来看，百强前50企业在广州、深圳、杭州、天津、苏州等热点城市的销售集中度均超50%，其中杭州、苏州更是超70%；在深圳、苏州、杭州、北京等城市销售集中度提升明显，分别提高14.0、22.5、15.2、17.5个百分点。分层级来看，热点城市中规模较大的百强企业优势更为凸显，前10企业、11-30企业在深圳、杭州、苏州、南京的销售集中度均超20%。

图7 前50企业2016、2017年各等级城市、城市群销售额分布

百强企业抢抓非热点二三四线城市放量契机，二线、三四线城市成交占比提升。2017年，前50企业重点项目在二线及三四线城市销售额占比达80.4%，同比提升4.4个百分点，其中二线城市占比高达60.9%，同比提升4.1个百分点；一线城市在严格的政策调控下成交规模明显缩减，销售占比同比下降4.4个百分点至19.7%。百强企业在五个主要城市群的销售占比为78.7%，其中长三角占比最高，达35.5%。

因城施策抓城市窗口期机遇，新时代下谋求产品创新升级

图8 前50企业2016、2017年重点项目各面积段销售占比

百强企业聚焦主流需求，加大改善类产品结构比例。2017年，百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动业绩快速增长。从百强前50企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改、140-200平米改善类产品销售额占比分别提升3.7、0.8个百分点；90平米以下首置、200平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低2.7、1.8个百分点。

图9 前50企业2016、2017年分城市等级各面积段销售占比

具体来看，百强企业因城施策，一线城市发力首改类及高端类产品，二线及三四线城市聚焦于首改类产品，促进企业业绩实现快速增长。研究组对百强前50企业2016及2017年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：前50企业一线城市各类产品销售贡献较为均衡，其中首改类产品占比最高达31.2%，同比增长4.5个百分点，高端类产品占比达26.4%，同比小幅下降；在二线、三四线城市，百强企业产品仍以90-140平米首改类产品为主，业绩贡献率分别提升2.1个、2.3个百分点。

加大合作力度，助力企业业绩快速增长

图10 百强代表企业2017年销售额同比增长率与权益比例情况

合作共赢已成为百强企业高增长背后的新运营逻辑。在市场竞争更加激烈、土地出让条件更为苛刻、行业利润下行、风险加大等影响下，加大合作力度成为百强企业抢占市场、对抗风险的必然之选。2017年，百强企业加强合作力度，权益销售额占比越低，销售额增长率越高。整体来看，百强代表企业权益销售额比例均值在80%左右，碧桂园、龙湖、融创等百强企业权益比例较低，分别为68.5%、77.1%、73.4%，销售额同比增长率分别高达83.1%、77.1%、140.4%，助力企业销售业绩实现高速增长。